Pondelok 23. júla. Meniny má Oľga

„Last minute“ hypotéky prepisovali rekordy

Hypotéky opäť prepisovali históriu. Priemerný úrok v máji klesol na nové minimum 1,46 percenta. Banky sa totiž snažili prilákať záujemcov o hypotéky, ktorí sa snažili získať úver „na poslednú chvíľu“.

Banky v máji poskytli úvery v hodnote viac ako 820 mil. eur. Vlani v rovnakom čase to bolo o zhruba 200 miliónov menej. Viacerí totiž prepadli panike a snažili sa kvalifikovať na úver stoj čo stoj pred tým, ako vstúpili do platnosti nové pravidlá hypotékárneho trhu.

Hypotéky do zásoby

„Očakávame, že júnové čísla budú tiež veľmi vysoké. Klienti sa pred novými opatreniami zo strany Národnej banky Slovenska predzásobovali. Čas schvaľovania žiadostí sa opäť citeľne predĺžil,“ hovorí senior analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi.

Prvého júla vstúpili do platnosti dlho avizované opatrenia Národnej banky Slovenska, ktorých cieľom je obmedziť tempo rastu zadlžovania slovenských domácností a tým aj záujem o hypotéky. Slováci sa totiž zadlžujú najrýchlejšie v Európe a to sa národnej banke samozrejme nepáči. Situáciu si už všíma aj Európska komisia a ratingové agentúry, ktoré na problém rastúceho zadlženia domácnosti opakovane upozorňujú.

Prísnejšie pravidlá

NBS preto zaviedla úverový strop na celkovú výšku dlhu domácností v pomere k disponibilnému príjmu. Väčšina klientov si tak nebude môcť požičať viac ako osemnásobok ročného príjmu, čo bude znamenať stop pre väčšinu hypoték na investičné nehnuteľnosti, ako aj na prvobývanie pre žiadateľov – jednotlivcov, najmä v hlavnom meste.

NBS zvýšila okrem toho príjmovú rezervu, ktorá klientovi musí zostať po odpočítaní výdavkov, a to z 15 na 20 percent. A financovanie viac ako 90 percent hodnoty nehnuteľnosti úverom definitívne skončilo. Banky už ho poskytovať nesmú a postupne sa bude obmedzovať aj LTV od 80 do 90 percent.

Záujem o nehnuteľnosti už ochabol

Situácia sa prejavila aj na realitnom trhu. Po tom, ako záujem o nehnuteľnosti kulminoval začiatkom júna, v druhej polovici júna a v júli ceny niektorých novostavieb mierne poklesli.

„Môžeme predpokladať, že množstvo ľudí, ktorí uvažovali o kúpe, svoje rozhodnutie pod vplyvom mediálneho tlaku urýchlili. No v skutočnosti sa ich nové opatrenia NBS ani nemuseli týkať,“ konštatuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Pálenčár. Vysvetľuje tak kumulovaný záujem o byty a hypotéky pred koncom prvého polroka a následné ochabnutie záujmu.

Neočakáva však, že by ceny nehnuteľností mali plošne klesnúť. Zníži sa však podľa neho dynamika rastu predaja a tým aj rastu cien nehnuteľností. Znamená to, že ak nedôjde k výraznému šoku podobnému kríze z roku 2008, záujem o bývanie bude stále rásť, no pomalším tempom ako doteraz. To je cieľom aj Národnej banky Slovenska. K oživeniu realitného trhu by podľa J. Palenčára mohlo dôjsť po letnej prestávke.

„Zaujímavé bude sledovať čo prinesie jeseň,“ súhlasí aj analytik Fincentra Peter Világi. „Predpokladáme, že financovanie od 80 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti budú banky postupne zdražovať. Na druhej strane sa možno niektorá z inštitúcií opäť pokúsi zabojovať v oblasti refinančných úverov, keďže v tejto oblasti prísnejšie podmienky NBS neplatia,“ dodáva.

Ďalšie vlny na dohľad

Opatrenia NBS sú nastavené tak, že podmienky hypoték sa budú sprísňovať len postupne. Napríklad podiel úverov s DTI vyšším ako osem je dnes nastavený na 20 percent zo všetkých úverov. Od 1. októbra klesne na 15 percent a od januára budúceho roku na len desať percent. Podobné je to i pri LTV. Naplno sa opatrenia v praxi prejavia až v druhej polovici budúceho roka. Je možné, že tieto „prahy“ využijú ešte banky na marketingovú komunikáciu.

Podobný nával ako koncom júna, sme mohli vidieť aj v decembri minulého roka, kedy mali klienti poslednú šancu na získanie hypotéky pre mladých ešte s pôvodnými, výhodnejšími podmienkami. Vtedy banky za mesiac poskytli vyše 826 miliónov eur, čo je najvyššia suma od júna 2016.

NBS sa snaží tejto situácií predchádzať. Aktívne komunikuje s verejnosťou. Najnovšie opatrenia vysvetľuje na svojej stránke. Horúčkovitému záujmu o úvery „na poslednú chvíľu“ sa však pravdepodobne vyhnúť nedá.

„Krokom Národnej banky Slovenska sa nedá nič vyčítať. Sú potrebné na udržanie finančnej stability bankového sektora,“ konštatuje P. Világi. „Opatrenia NBS týkajúce sa sto percentných hypoték a stropu LTV vítame. Zároveň však ale banku vyzývame, aby v dohľadnom časovom horizonte sledovala jednotlivé parametre, aby sa nestalo, že nejaká skupina ľudí by mala mať problém dostať sa k úveru a nehnuteľnosti,“ dodáva J. Palenčár.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *