Stvrtok 26. novembra. Meniny má Kornel

Lesk a bieda investícií do nehnuteľností

Reality predstavujú pre istý typ investorov stávku na istotu. K ich nadobudnutiu totiž nie je potrebné nijaké zvláštne know-how a považujú sa za investíciu bez rizika. I nehnuteľnosti však dokážu stratiť. Vedia o tom všetci tí, ktorí si kúpili byt, či dom v prvej polovici roku 2008. Navyše pri nehnuteľnostiach je veľmi ťažké diverzifikovať, či rýchlo ich predať. Zaujímavejšou alternatívou sa javia rôzne druhy fondov.

Nehnuteľnosti patria medzi jedny z najobľúbenejších alternatívnych investičných inštrumentov. Sú často prvou voľbou majetnejších ľudí, pri tom kam vložiť voľné zdroje. Nehnuteľnosti totiž považujú za takmer bezrizikovú investíciu.

Rozdiel medzi predajnou a kúpnou cenou plus príjmy z nájmu

Investori však mnohokrát zabúdajú na ich nízku likviditu, fluktuáciu ceny v závislosti od stavu ekonomiky či riziko jej zhabania agresívnym politickým režimom, ktoré môže byť rovnaké ako znárodnenie podniku. Na nehnuteľnosti je preto potrebné sa pozerať ako na akékoľvek iné aktívum.

Trh nehnuteľností z mnohých uhlov pohľadu pripomína akciový trh. V oboch prípadoch sa obchoduje s majetkom, od ktorého sa očakávajú budúce výnosy. V prípade akcií ide o dividendy a kapitálové zhodnotenie. Od nehnuteľností možno očakávať tiež zhodnotenie z rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou a dividendu vo forme nájomného.

Vo všeobecnosti je hlavnou výhodou investovania do nehnuteľností priaznivý pomer medzi podstupovaným rizikom a ponúkaným výnosom. Ich ceny v čase kríz klesajú menej ako burzové indexy. Výhodou je aj pomalšia reakcia na hospodársky vývoj, keď má investor dlhší čas na reakciu v porovnaní s kurzami akcií či dlhopisov po oznámení hospodárskych výsledkov príslušnej firmy. Ceny nehnuteľností sa totiž nemenia hneď, ako sa objavia problémy hospodárstva.  

Inou výhodou je čiastočná ochrana voči inflácii, keďže dôchodok plynúci z držby nehnuteľností vo forme nájomného býva spravidla zmluvne upravovaný a zvyšovaný podľa miery inflácie. Existuje mnoho možností, ako konkrétne investovať do nehnuteľností. Neobmedzujú sa len na kúpu domu či bytu. Rozhodnutie, ktorú využiť, závisí od viacerých faktorov počínajúc dĺžkou investičného horizontu a požadovanou likviditou, cez mieru diverzifikácie, potrebu kontroly nad investíciou a nároku na jej manažment, až po obmedzujúce kritériá minimálnej výšky vstupného kapitálu a miery rizika.

Najkonzervatívnejšou investíciou je kúpa pôdy resp. pozemkov, ktorých cena je najmenej volatilná, no zároveň výnosy z nájmu sú nízke. Rizikovejšou možnosťou je kúpa seniorských (prednostne splatných) dlhopisov firiem investujúcich do nehnuteľností. Vyššie v rebríčku výnosov a rizík sa nachádza kúpa konkrétnych rezidenčných alebo komerčných nehnuteľností.

Slabá diverzifikácia, nízka likvidita, vysoké náklady

Nevýhodou všetkých doteraz spomínaných možností je vyšší vstupný kapitál a nižšia schopnosť  diverzifikácie. Je ťažko možné vlastniť viacero aktív, prípadne vo viacerých regiónoch. V prípade priamej kúpy sú nevýhodou aj vysoké náklady na transakciu, nízka likvidita a vysoké nároky na správu, čo je však kompenzované plnou kontrolou nad aktívom.

Nízky vstupný prah od niekoľko desiatok eur však ponúka alternatíva kúpy podielových listov realitných fondov, medzi ktorých výhody patrí aj solídna miera diverzifikácie. Portfóliomanažéri ich dokážu profesionálne spravovať s možnosťou dosiahnutia vyššieho výnosu ako v prípade kúpy domu. Jednu z najlepších možností investovania do nehnuteľností s priaznivým pomerom rizika a výnosu poskytuje kúpa akcií, v súčasnosti na Slovensku málo známych, realitných trustov.

Ide o verejne obchodovateľné spoločnosti zaoberajúce sa kúpou a predajom nehnuteľností. Poskytujú spravidla ešte lepšiu diverzifikáciu a likviditu ako realitné fondy a napríklad americké spoločnosti musia zo zákona vyplácať až 90 percent zisku v dividendách.

Napokon, oportunistickými a vysokorizikovými realitnými investíciami, ktoré však vytvárajú potenciál vysokých výnosov, sú rôzne fondy rizikového kapitálu s expozíciou voči realitnému sektoru či mezzaninové financovanie. 

Investovanie do nehnuteľností môže byť dobrým sluhom, ale aj zlým pánom. Preto je ho vhodné konzultovať s odborníkmi ako v prípade akýchkoľvek iných investícií.

Autor je analytikom J&T banky.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial