Sobota 23. septembra. Meniny má Zdenka

Na čo sa zamerať? Na rast ceny nehnuteľnosti, či na príjem z nájmu?

Táto téma vzbudzuje medzi investormi zanietené diskusie. Jedna strana hovorí, že základom je maximálny mesačný cashflow, tj maximálny rozdiel medzi príjmom z nájomného a mesačnými nákladmi. Druhá strana tvrdí, že zbohatnúť sa dá jedine z rastu ceny nehnuteľnosti, a preto samotný mesačný cashflow nie je dôležitý.

Kde je teda pravda? Ako to väčšinou býva – odpoveď zavisí od viacerých faktorov. Pozrime sa teda na konkrétny príklad. Budeme porovnávať dve nehnuteľnosti. Jednu v Bratislave a jednu v Banskej Štiavnici. Jeden investor sa zameriava na rast ceny nehnuteľnosti a druhý na maximálny cashflow. Investor má k dispozícii vlastné zdroje vo výške 27 tisíc eur.

Bratislava:

Cena 2izb bytu – 135 tisíc eur (centrum, 16 ročná novostavba)

Nájomné: 620 eur

Náklady – 615 eur (80% financovanie, úrok 2%, dva týždne v roku neprenajatý, vrátane rezerv na opravy, udržbu, poistenie atď)

Mesačný cashflow – päť eur mesačne

Návratnosť vloženej investície – päť eur x 12 (ročný výnos)/ 27.000 (20% zo 135tis) = 0.22% p.a.

Banská Štiavnica:

Cena 2izb bytu – 30 tis eur

Nájomné: 300 eur

Náklady:  270 eur (80% financovanie, úrok 2%, dva týždne v roku neprenajatý, vrátane rezerv na opravy, údržbu, poistenie atď)

Mesačný cashflow – 30 eur

Návratnosť vloženej investície  – 30 eur x 12 (ročný výnos) / 6.000 (vlastné zdroje 20% z 30tis)= 6% p.a.

Investor by v tomto prípade mohol kúpiť s vlastnými zdrojmi vo výške 27 tisíc eur približne štyri takéto nehnuteľnosti (27.000/6.000) . Tj jeho mesačný cashflow by bol vo výške 4×30 eur = 120 eur. 

Pre ktorú investíciu by ste sa rozhodli vy? Pri rozhodovaní by ste mali zvážiť nasledovné faktory.

1. Aký bude rast cien nehnuteľností v daných mestách?

Podľa štatistík dostupných na stránkach Národnej banky Slovenska bol rast cien nehnuteľností v banskobystrickom regióne od roku 2002 vo výške 4,77 percenta ročne. V Banskej Štiavnici bol pravdepodobne o čosi nižší, môj odhad je pod štyrmi percentami. Naproti tomu v Bratislave predstavoval rast 6.24 percenta ročne.

Prečo je to tak? Ekonomika a demografia. Čím lepšia ekonomika mesta, tým vyšší tlak na zvyšovanie miezd a následný rast cien nehnuteľností, nakoľko ľudia si tieto vyššie ceny môžu dovoliť’. Ľudia taktiež odchádzajú do miest, kde môžu zarobiť viac, a tým opäť vytvárajú tlak na rast cien nehnuteľností. Viac ľudí zvyšuje dopyt a ten potom ceny.

Z banskobystrického regiónu ľudia odchádzajú. Napríklad počet obyvateľov Banskej Bystrice posledných desať rokov klesá. To je veľmi silný indikátor pre ceny nehnuteľností. Navyše s jednou z najrýchlejšie starnúcich populácii bude tento problém s rokmi len horší.

Pokles počtu obyvateľov Banskej Bystrice

demografia banska bystricaZdroj: bbonline.sk

Dôležité však je aj vedieť, v akej fáze realitného cyklu sa dané mesto nachádza. Viac o cykle nehnuteľností nájdete v článku o 17-ročnom cykle nehnuteľností. Rozdiel v raste cien nehnuteľností vo výške 4.00 % vs. 6.24 % sa môže zdať ako nepodstatný. Pozrime sa však na to, čo s ním spraví čas.

Suma 135 tisíc eur bude mať o päť rokov pri raste štyri percentá ročne hodnotu 164 tis. eur, ale 180 tis. pri raste 6.24 percentá. Vyšší cashflow nám naopak prinesie len 7 200 eur (120×12×5) za daných päť rokov.

O desať rokov sa investícia vyvinie nasledovne: 199 tis. eur vs. 241 tis. eur, rozdiel v cashflow – 14 400 eur. Kedže investovanie do nehnuteľností je dlhodobá záležitosť pozrime, sa na danú situáciu aj o 20 rokov. Zhodnotenie predstavuje 295tis. vs. 432 tis a rozdiel v cashflow 28 800 eur.

Ako môžete vidieť na tomto príklade mierne vyšší rast ceny nehnuteľnosti spôsobil rozdiel až 137 tisíc eur (432 tis. vs. 295 tis.) v priebehu 20 rokov. Znamená to ale, že by ste mali kupovať iba nehnuteľnosti v Bratislave? Vôbec nie. Pri posudzovaní investície musíte zhodnotiť aj ďalšie faktory.

2. Ďalšie faktory

Rodinný rozpočet – umožňuje vám váš rodinný rozpočet držať nehnuteľnosť s minimálnym mesačným cashflow? Čo ak narastú úrokové sadzby a váš cashflow z nehnuteľnosti sa zmení na negatívny? Čo ak vám vypadne príjem na pár mesiacov kvôli neplatiacemu nájomníkovi? To najhoršie čo sa investorovi môže stať, je nutnosť nehnuteľnosť rýchlo predať, pretože nemá peniaze na platenie bežných výdavkov. Tomuto scenáru sa treba za každú cenu vyhnúť.

Vyšší mesačný cashflow dosahujú zväčša lacnejšie nehnuteľnosti v chudobnejších regiónoch. Z toho vyplývajú dve veci. Vyššie riziko problémov s neplatiacimi nájomníkmi a nutnosť kúpiť podstatne viacej nehnuteľností pri investovaní rovnakej sumy. Ako uvádzam vyššie, za rovnakých 27 tis.  vám v Bratislave stačí kúpiť jeden byt, na druhej strane v Banskej Štiavnici by ste museli kúpiť štyri byty čo znamená štyri krát viac problémov s údržbou, s nájomníkmi, poplatkov za prevod nehnuteľnosti, znaleckých posudkov atď.

Na druhej strane, viacej nehnuteľností rozloží riziko a ak jeden nájomca nezaplatí, stále ešte štyria nájomníci platia. Taktiež vám dostatočný cashflow pomôže preplávať cez nárast úrokových sadzieb, či iných problémoch bez zaváhania.

Ako už asi čitateľ pochopil, ja osobne uprednostňujem rast ceny nehnuteľnosti pred príjmom z prenájmu. V Austrálii sa hovorí: „Cashflow keeps you in the game, growth gets you out of the game“. Znamená to, že mesačný cashflow má investora iba udržať v hre (vlastniť nehnuteľnosť) dostatočne dlho na to, aby cena nehnuteľnosti narástla. Pri akejkoľvek kúpe sa však stále pozerám na cashflow a stres-testujem svoje portfólio pri vyšších úrokových sadzbách.

Ak si však nemôžete dovoliť akýkoľvek výkyv v rodinnom rozpočte príp. nemáte dostatočnú hotovostnú rezervu určite uprednostnite nehnuteľnosti s vyšším mesačným cashflow.

Ako vybrať nehnuteľnosť, ktorá bude dosahovať nadpriemerný rast?

Makrofaktory

  • Demografia mesta – rastúci resp. aspoň neklesajúci počet obyvateľov.
  • Ekonomika – nízka nezamestnanosť, rastúca priemerná mzda a dostatok zamestnávateľov.

Mikrofaktory

  • Mestská časť s dobrou dopravnou dostupnosťou, dostatok obchodov, reštaurácií a inej občianskej vybavenosti v okolí.

Faktory konkrétnej nehnuteľnosti

  • Nehnuteľnosť o ktorú majú záujem prvokupujúci na bývanie s rodinou. Toto je kľúčový faktor. Mnoho ľudí sa ma pýta, či majú kúpiť tzv. apartmán namiesto bytu na investíciu. Apartmány sú svojou dispozíciou rovnaké ako byty, avšak nespĺňajú všetky kritéria bytov, ako napr. svetelnosť, veľkosť jednotlivých miestností atď. Taktiež v takomto apartmáne nemôžete mať trvalý pobyt. Apartmány tvoria zhruba desať až 15 percent dokončených bytov v Bratislave. Tieto nedostatky sa developeri snažia vykompenzovať nižšou cenou, ako pri štandardných bytoch. Položme si však otázku, či by v takomto apartmáne chcela žiť mladá rodina resp. prvokupujúci? Bez možnosti trvalého pobytu a bez dostatočnej svetelnosti asi skôr nie. Znamená to, že takýto apartmán budú kupovať IBA investori. To však znamená, že ste na strane dopytu eliminovali 80–90 percent kupujúcich! Aký silný bude tlak na rast cien takýchto apartmánov v porovnaní s bytmi? Asi nie veľmi veľký, najmä v časoch krízy.

  • Jedinečnosť. Opäť použijem príklad z Bratislavy. Pozemky sú v okolí centra veľmi drahé, preto jediná možnosť developerov ako zarobiť, je stavať do výšky. Pozrime sa na väčšinu projektov a uvidíme veže s 20–30 poschodiami. Byty v týchto vežiach sú na každom poschodí absolútne identické a obyvatelia nemajú skoro žiadne súkromie. Ak majú kupujúci na výber desiatky rovnakých bytov, prečo by chceli práve ten váš? Osobne investujem len do bytov v domoch s maximálne piatimi až šiestimi poschodiami a 15–30 bytov v danom vchode.

  • Cena nehnuteľnosti v investičnom intervale – v Bratislave si prvokupujúci môžu dovoliť byt v hodnote 100–130 tis eur, preto by ste aj vy mali kupovať nehnuteľnosti v tomto rozmedzí. Ak totiž kúpite nehnuteľnosť napríklad za cenu 190 tis. opäť eliminujete väčšinu prvokupujúcich.

Rozhodnutie o tom, či je dôležitejší rast ceny nehnuteľnosti alebo maximálny cashflow závisí od vašej konkrétnej situácie, a preto sa pred kúpou investície zamyslite nad faktormi vyššie alebo sa poraďte s niekým, kto má skúsenosti s investovaním do nehnuteľností. 

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *