Pondelok 18. novembra. Meniny má Eugen

Na čo si dať pozor pri investícii do nehnuteľnosti z papiera

Až deväť z desiatich bytov v Bratislave sa predá ešte skôr, ako sa stihnú dokončiť. Inými slovami, predajú sa z papiera, teda kým sú len vo výkresoch. Na aké riziká sa musí takýto investor pripraviť?

Investori, ktorí sa chcú dostať k zaujímavej novostavbe, nemajú inú možnosť. Musia riskovať a uzatvoriť zmluvu na byt, ktorý ešte nestojí. Sám som bol v podobnej situácii v roku 2016, keď som už nevedel nájsť v Bratislave zaujímavé investičné nehnuteľnosti. Rozhodol som sa preto kúpiť nehnuteľnosť z papiera. Moje skúsenosti, dobré aj zlé, sú podkladom k tomuto článku.

Pozriem sa na dva aspekty takýchto investícií:

1/ Na čo si dať pozor?

2/ Aké sú daňové aspekty pri zariaďovaní pred samotným prenájmom.

1/ Na čo si dať pri novostavbách pozor

Novostavby majú svoje špecifické riziká, ktoré už postavené nehnuteľnosti väčšinou nemávajú. Začínajúcim investorom preto odporúčam investovať do existujúcich nehnuteľností. Je to jednoduchšie a bezpečnejšie. Pozrime sa teda na riziká, o ktorých hovorím.

Riziko dokončenia

Pri kúpe takejto nehnuteľnosti sa spoliehate na to, že developer daný projekt dokončí. Väčšinou musíte pri rezervácii takejto nehnuteľnosti zložiť rezervačný poplatok (2-5 tisíc eur) a následne pri podpise zmluvy o budúcej zmluve cca 20 percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

A to v hotovosti, pretože banka vám na nedokončenú nehnuteľnosť hypotéku nedá. Ak kupujete nehnuteľnosť na začiatku projektu, väčšinou na danom pozemku ešte nie je ani len diera v zemi na budúce základy.

Ako toto riziko minimalizovať?

Poriadne si preverte, kto je investor, kto to celé projektovo zastrešuje, kto je financujúca banka a kto je generálny zhotoviteľ, teda kto projekt postaví. Ideálne je, keď sú všetky tri spoločnosti známe firmy. Silná banka v pozadí do určitej miery garantuje, že sa projekt dokončí, ale skutočnú istotu nemáte až do skolaudovania a odovzdania bytu.

Riziko ceny

Dokončenie väčšieho projektu trvá okolo troch rokov, menšieho okolo dvoch. A ak vám developer povie dva roky, počítajte s troma rokmi. ‘Štandardom’ pri novostavbách býva posun odovzdania bytov o niekoľko mesiacov, niekedy dokonca aj rokov, to bol aj môj prípad. Dôvodom sú ‘neočakávané’ zdržania. Až také neočakávané teda nie sú, ale developeri sú jednoducho extrémni optimisti, čo sa termínov týka.

Za tri-štyri roky sa toho môže na realitnom trhu veľa stať. Ceny môžu vyletieť hore, ako v posledných troch štyroch rokoch, ale aj spadnúť dole (rok 2008).

Pozor na špekulácie

Ak sa spoliehate na rast ceny a rýchly predaj so ziskom, potom špekulprujete, neinvestujete. To je fajn, len sa neklamte. Pri takejto špekulácii navyše musíte zaplatiť z vášho zisku daň + zdravotné odvody. Tretina vášho zisku práve odišla štátu. To je zlý plán.

Ako toto riziko minimalizovať?

Spomínam to viackrát, preto len v skratke – rast ceny nehnuteľnosti by mal by pre vás len bonusom. Nehnuteľnosť musí zarábať od prvého dňa teda dosahovať pozitívny cashflow. Nesmiete zabudnúť na náklady na zariadenie vašej novostavby a na minimálne tri mesiace, kedy budete už platiť hypotéku a ostatné mesačné náklady, no ešte nebudete dostávať nájomné, pretože budete byt zariaďovať.

Ak chcete byť úplne detailný, potom si do nákladov pridajte aj možný výnos, ktorý by ste dosiahli, ak by ste zálohu investovali do nejakej existujúcej nehnuteľnosti (opportunity cost).

Najlepšiu cenu viete dostať pri samotnom spustení projektu. Developer vtedy potrebujem naplniť určité percento predpredajov, ktoré od neho požaduje banka. Až keď naplní toto percento, banka mu poskytne financovanie, preto viete dostať v tomto čase najlepšie ceny. A s tým samozrejme súvisí aj fakt, že v tomto čase nesiete aj najväčšie riziko. Plus máte zablokované peniaze, ktoré negenerujú žiadny príjem na najdlhšie obdobie. Rozhodnutie je na vás. Tu sa však dostávame k tretiemu riziku.

Riziko nájomného

Keďže táto nehnuteľnosť ešte nestojí, neviete ani, aké nájomné si budete môcť pýtať a aké budú vaše mesačné (najmä správcovské) náklady. Navyše pri dokončení pôjde pravdepodobne viacero bytov z vášho projektu na prenájom. Môžete teda hľadať nájomníka dlhšie a možno budete musieť ísť s cenou dole.

Ako toto riziko minimalizovať?

Buďte pri prepočtoch veľmi konzervatívni. Pozrite si, aké nájomné môžete dostať v podobnej staršej nehnuteľnosti v okolí a vychádzajte z tohto čísla. Developer alebo zastupujúca realitná kancelária by vám mali vedieť poskytnúť odhad predbežných mesačných nákladov – pridajte k tejto sume 20 až 30 eur.

2/ Zariaďovanie nehnuteľností a dane

V prvom rade sa musíte rozhodnúť, či budete prenajímať svoju nehnuteľnosť zariadenú či nezariadenú. Obe možnosti majú svoje pre a proti. Pozrime sa teda ako postupovať, keď sa rozhodnete nehnuteľnosť zariadiť.

Zariadenie dvojizbového bytu vás bude stáť zhruba deväť až desať tisíc eur. Dať si všetky tieto náklady do jedného roka nie je najlepší nápad, pretože stratu (náklady mínus príjem z nájomného) z jedného roka si nemôžete preniesť do ďalšieho zdaňovacieho obdobia, teda ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba. Pozor – v rámci jedného roka si ale stratu z jednej nehnuteľnosti môžete započítať so ziskom z druhej nehnuteľnosti.

Aký je teda lepší spôsob?

Do daného roka je dobré uplatniť len náklady vo výške vašich príjmov. Napríklad zoberiete chladničku, práčku a rolldor – spolu za 1500 eur. Tie si naplno uplatníte ako náklad v danom roku. Avšak zvyšok zariadenia napr. kuchynskú linku zaradíte do odpisov!

Znamená to, že ak stála celá kuchynská linka tri tisíc eur a budete ju odpisovať štyri roky, potom si v danom roku uplatníte len 3000/4 = 750 eur a ďalšie tri roky si uplatňujete zvyšných 2250 eur (750eur x 3 roky). Takto si ‘nevystrieľate’ zbytočne náklady hneď prvý rok, ale si ich rozdelíte na dlhšie obdobie. Ak je tento postup pre vás príliš komplikovaný, poraďte sa so svojim daňovým poradcom.

Ak máte ku kúpe novostavby a jej prenájmu otázky, alebo podnety, budem rád, ak sa o ne podelíte v diskusii.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Ako sa stať finančne slobodným od A po Z”.

3 odpovede na “Na čo si dať pozor pri investícii do nehnuteľnosti z papiera”

  1. Eva píše:

    Človek dnes nemá inú možnosť ako kupovať z papiera. Tie novostavby, ktoré sú už hotové, zostali, lebo ich nikto nechcel. Zle dispozície, vysoké ceny a podobne… Takže, kto chce bývať, musí veriť, že developer postaví.

  2. Marian píše:

    Glanz house, bytovka v Piestanoch a urcite dalsie( ja som tiez kupoval byt v skrachovanom projekte).

    Treba si pockat, ceny rastu, lebo vsetci v panike kupuju, lebo to stupa.

    V 2013,2014 bolo z coho vyberat a to som nebol medzi prvymi kupujucimi po krize.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *