Stvrtok 22. augusta. Meniny má Tichomír

Na hypotekárnom ani realitnom trhu stále nedochádza k ochladeniu

Bývanie Peter Apolen 23.05.2019 | 00:00 0 Komentárov

Priemerné ceny nehnuteľností pokračovali aj v prvom štvrťoku vo vysokom raste. Medziročne sa podľa údajov NBS posilnili o sedem percent.

Dopyt po realitách tak bol naďalej vysoký, hoci sa očakávalo upokojenie a teda spomalenie rastu cien. Prvý štvrťrok tak pokračoval vo vysokom tempe z konca minulého roku (7,6%). Rast za celý minulý rok dosiahol 5,2 percenta. Ceny nehnuteľností tak aktuálne rastú druhým najrýchlejším tempom za posledné takmer dva roky.

Ceny realít pokračujú vo vysokom raste

Priemerná cena bývania dosiahla v prvom štvrťroku úroveň 1494 eur za meter štvorcový, čo je o 98 eur viac ako pred rokom a o 21 viac ako v predchádzajúcom štvrťroku. Extrémne rýchlo rástli ceny v Nitrianskom kraji – medziročne až o 27 percent. Vplyv na to mala najmä nová automobilka Jaguar Land Rover a príchod novej pracovnej sily do regiónu. Ceny však vysoko rástli aj v Trenčianskom kraji – o 19 percent. Naopak ako v jedinom došlo k poklesu v Košickom kraji – o 3,5 percenta.

“Rast cien nehnuteľností súvisí s vysokým dopytom po bývaní. Je dôsledkom rastu príjmov obyvateľstva ako aj stále dobrej dostupnosti úverov,” vysvetľuje analytička Slovenskej sporiteľne Katarína Muchová.

Faktory v prospech rastu cien bytov

Priemerná cena bývania ešte stále neprekročila predkrízové maximum z roku 2008. Platí to však len vďaka pomalšiemu rastu cien domov. Tie sú stále ešte osem percent pod svojim maximom. Pri samotných bytoch to už ale neplatí. Cena je o 13 percent vyššia ako v druhom kvartáli 2008.

Je to dôvod na obavy? Majú majitelia bytov dôvod obávať sa realitnej bubliny? Viacero indikátorov naznačuje, že to tak nie je. Cena bývania je totiž len jednou stranou rovnice. Druhou je sila ekonomiky a najmä výška platov. “Ekonomická situácia na Slovensku ostáva aj naďalej priaznivá. Vývoj na trhu práce prispieva k zvyšovaniu disponibilných príjmov domácností,” uvádza K. Muchová.

Priemerná nominálna mzda vzrástla za posledných päť rokov o takmer 20 percent. Ešte dôležitejšie však je, že prácu má historicky najviac ľudí. Miera nezamestnanosti klesla zo 14,2 percenta v roku 2010 na 6,2 percenta v marci tohto roku. Slováci si preto môžu drahšie byty dovoliť. Dostupnosť bývania je najvyššia v histórii. „Ekonomika stále napreduje, trh práce generuje stále zaujímavé prírastky miest aj miezd, finančná situácia domácností sa ďalej zlepšuje,“ hovorí PR manažér VÚB banky Dominik Miša. Okrem toho, úroky na hypotékach sú dnes na rekordne nízkej úrovni 1,35 percenta. Pred desiatimi rokmi to bolo šesť percent.

Ceny bytov nedávno prekonali historické maximá roka 2008. Mnoho ľudí sa preto obáva nafukovania realitnej bubliny podobne ako pred 11 rokmi. Okolnosti sú však dnes iné a analytici ani NBS na trhu bublinu nevidia. „Aj keď je tomu ťažko uveriť, tempo rastu cien bývania na Slovensku nie je v medzinárodnom porovnaní vysoké,“ hodnotí situáciu Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. Vysvetľuje, že hoci ceny bytov na Slovensku za posledné tri roky, podľa štatistík Eurostatu, vzrástli priemerne o 20 percent, len mierne predbehli európsky priemer 18 percent. Ešte výraznejšie ako u nás rástli ceny v ČR – až o 31 percent, ale aj v Maďarsku – o 21 percent.

Ceny budú preto podľa analytikov pokračovať v raste. Vplyv na to bude mať viacero faktorov. “Ak zoberieme do úvahy výrazne drahšie stavebné materiály a najmä vyššiu cenu práce, je nezmysel čakať pokles cien v blízkom čase,” myslí si M. Búlik. “Menová politika ECB je stále celkovo akomodatívna, aj keď postupne sa začne opatrne  posúvať smerom k normálu, a rast úverovania bude ovplyvnený opatreniami NBS, celkovo tento rok môžeme očakávať pokračovanie rastu cien bývania, ale miernejším tempom,” pridáva ďalší dôvod K. Muchová.

Stále dostupné hypotéky

Najdôležitejším faktorom, ktorý sa podpisuje pod rast cien nehnuteľností je silný dopyt. Hoci sa NBS snaží obmedziť objem úverov, ktoré si domácnosti berú, nie je veľmi úspešná. Napriek opatreniam, ktoré vstupujú postupne do platnosti od leta 2018, boli prvé tri mesiace tohto roka najsilnejším štartom roka za posledné tri roky.

Posledným medzníkom nateraz oznámených opatrení NBS na sprísnenie hypotekárneho trhu je 1. júl 2019. Podiel hypoték s LTV (hodnotou nehnuteľností financovanou úverom) nad 80 percent bude môcť dosiahnuť len 20 percent. Podiel klientov so zadlžením (DTI) vyšším ako osem bude môcť byť len päť percent. Výnimku budú mať len mladí do 35 rokov, ktorých môže byť päť percent s DTI vo výške deväť.

„Národná banka cielene znižuje dostupnosť pre rizikovejšie skupiny obmedzením maximálnej výšky úveru. Dátum 1. júla môže domácnostiam s nižším príjmom zásadne skomplikovať cestu k bývaniu,“ myslí si M. Búlik. „Limity mali vlani len minimálny vplyv. Výraznejšie sa však môžu prejaviť v tomto roku,“ naznačuje aj produktový riaditeľ Slovenskej sporiteľne Slávek Mynář. „Regulácia NBS sa postupne sprísňuje a v tomto roku očakávame jej výraznejší vplyv,“ dodáva.

Budú limitom nehnuteľnosti v ponuke?

Ako sa teda bude vyvíjať hypotekárny trh v ďalšej časti roka? Ak nedôjde nepredvídateľným zmenám, ekonomika bude žiadateľom o úvery naďalej poskytovať dostatočnú podporu. Začiatok júla môže navyše priniesť ďalšiu fázu horúčkovitého “nakupovania” hypoték a teda nárast obchodov v predchádzajúcich mesiacoch. Limitom pre hypotekárny trh v dlhšej perspektíve však môže byť dostupnosť voľných nehnuteľností.

Makléri už teraz hlásia neodstatok bytov a silnejúci previs dopytu nad ponukou. V niektorých lokalitách je už teraz problém nájsť staršie nehnuteľnosti na predaj. Znižuje sa aj ponuka novostavieb. Ak táto situácia bude pokračovať, výsledkom bude ďalší rýchly rast objemu hypoték. No bude pravdepodobne založený najmä na raste priemernej ceny bývania.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *