Utorok 17. septembra. Meniny má Olympia

Nastane od júla na Slovensku úverový armagedon?

Bývanie Peter Apolen 30.05.2018 | 00:00 1 Komentár

Národná banka Slovenska včera (utorok 29.5.) schválila nové opatrenia zamerané na pribrzdenie hypotekárneho trhu. Tieto budú v porovnaní so sériou predchádzajúcich opatrení pravdepodobne najtvrdšie. Medzi záujemcami o hypotéky sa šíri obava z toho, že od júla im už banka nebude vedieť požičať dosť peňazí. V skutočnosti to však až také tvrdé byť nemusí.

Od 1. júla definitívne končia tzv. 100-percentné hypotéky. Hypotéka bude môcť predstavovať najviac 90 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Obmedzené budú aj úvery medzi 80 a 90 percentami hodnoty. Navyše sa zavedie nový ukazovateľ DTI (debt to income), ktorý bude sledovať celkové zadlženie žiadateľa o úver v porovnaní s jeho príjmami.

SLSP krotí vášne

Ukazovateľom (DTI) by nemal byť vyšší ako ako osem. Ak teda niekto zarobí mesačne, povedzme, tisíc eur v čistom, suma jeho úverov, teda vrátane spotrebných úverov, kreditných kariet, povoleného prečerpania a aj úveru, o ktorý žiada, by nemala byť vyššia ako 96 tisíc eur (8 x 12 x 1000 eur).

Nábeh tohto pravidla však bude len postupný. Od júla bude môcť stanovenú hodnotu osem ešte prekračovať 20 percent novoposkytnutých úverov. Tento podiel sa bude postupne znižovať. Od októbra ich bude môcť byť 15 percent a od januára budúceho roku len desať percent.

Tento postupný nábeh by mal zabezpečiť, aby hypotekárny trh nebol vystavený šokovej terapii. Podľa prepočtov NBS má dnes DTI vyššie ako osem zhruba 19 percent bankových dlžníkov. Od 1. júla by sa teda s výnimkou 20 percent nemalo nič zmeniť. „Ak sa pozrieme na súčasný stav a aj na príjem priemerného Slováka,  žiadna pohroma nás od leta nečaká,“ myslí si Ján Bača, vedúci oddelenia retailových úverov Slovenskej sporiteľne.

Podobné je to podľa neho i pri poklese limitu na LTV (loan to value – objem úveru k hodnote nehnuteľnosti). Podiel úverov s LTV vyšším ako 90 percent sa celoslovensky už dva roky pohybuje okolo hranice siedmych percent. Dopad by teda nemusel byť zásadný.

NBS zároveň obmedzí podiel úverov s financovanou hodnotou medzi 80 a 90 percentami. Od 1. júla budú môcť banky poskytnúť 35 percent takýchto nových úverov. „K úverovaniu obyvateľstva sme vždy pristupovali zodpovedne a túto hranicu sme s 33-percentným podielom spĺňali už aj v poslednom štvrťroku minulého roku. Nepredpokladáme tak prakticky žiaden dopad,“ hovorí J. Bača.

Najväčšia banka na trhu, Slovenská sporiteľňa, preto po vstupe nových opatrení do praxe 1. júla žiadne zásadné zmeny neočakáva. “Vo väčšine prípadov totiž o úver na bývanie žiadajú minimálne dvaja ľudia a tí sú posudzovaní spoločne. Limit DTI osem tak umožní priemerne zarábajúcim dvojiciam v každom z krajov financovať úverom bývanie s výmerou 140 až 200 m2. Výnimkou je so 102 m2 len Bratislavský kraj,” uvádza banka.

Ani národná banka neočakáva že by  mali opatrenia mať hneď od 1. júla na hypotekárny trh nejaký relevantný dopad. Parametre budú totiž podľa nej nastavené „prakticky na rovnakej úrovni, na akej banky poskytujú úvery v súčasnosti“. Reálny vplyv na trh tak očakáva až v budúcom roku „v čase plnej účinnosti opatrení, kedy by malo dôjsť k miernemu spomaleniu rastu úverov, ktorý je momentálne nadmerný.“

Ohrozené segmenty

Táto logika však platí len čiastkovo. Obmedzenie DTI  pravdepodobne páry žiadajúce o hypotéku naozaj neobmedzí. Problém však budú mať jednotlivci. Ďalšou ohrozenou skupinou sú aj podnikatelia. “Úverový strop, ktorý začne platiť od júla, môžu najviac pocítiť málo zarábajúci, živnostníci a mladí ľudia do 35 rokov. Dá sa očakávať, že budú mať ťažší prístup k úverom ako doteraz,” myslí si senior analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi. Problém podľa neho bude najmä vo väčších mestách, a najviac v Bratislave.

Upozorňuje aj na zdanlivé bezbolestné priškrtenie financovanie hodnoty nehnuteľnosti (LTV). Hoci tento ukazovateľ na úverovom portfóliu bánk od roku 2015 postupne klesá, ako ilustruje aj graf nižšie, ide podľa analytik len o optické zlepšenie. “Samozrejme dnes sa veľmi málo poskytujú stopercentné hypotéky, ale na dofinancovanie nehnuteľnosti sa často využívajú spotrebné úvery, alebo stavebné sporenia. Zavedením tohto stropu sa môže stať, že klienti si  dofinancovávať hypotéky už nebudú môcť,” upozorňuje P. Világi. Hoci teda LTV klesá, rastie kofinancovanie inými úverovými produktami, ktoré v ukazovateli zahrnuté nie sú.

ltv

Podľa analytika po nábehu nových opatrení vzrastie význam sporenia. “Mladí klienti si budú musieť sporiť a je veľmi pravdepodobné, že im s bývaním budú musieť pomôcť rodinní príslušníci, napríklad založením nehnuteľnosti. Vraciame sa späť k princípu – najprv sporiť a až potom si kupovať nehnuteľnosť. Po príchode hypotekárnych úverov sa to zmenilo. Klienti spohodlneli a stratilo pre nich význam sporiť. To sa bude musieť opäť zmeniť,“ konštatuje analytik.

NBS urobila pri schvaľovaní opatrení ústupok smerom k mladým žiadateľom, keď na návrh Slovenskej bankovej asociácie nechala pre nich výnimku piatich percent zo všetkých úverov, pri ktorých bude môcť DTI dosiahnuť hodnotu deväť. Vyhovela tak námietkam, že nové hypotekárne pravidlá odstavia od úverov práve mladých ľudí s nízkym príjmom.

Riziká nových opatrení:

♣ Mladí a menej zarábajúci stratia prístup k hypotékam

♣ Na dofinancovanie sa budú používať zdroje z mimobankových pôžičiek (peer-to-peer, šedá ekonomika)

♣ Mladí budú bývať v podnájmoch dlhšie ako doteraz, v dôsledku čoho si nebudú môcť dostatočne sporiť na vlastné bývanie

♣ Skráti sa čas splatnosti hypoték, pretože sporenie na dofinancovanie úveru bude trvať dlhšie (hypotéky sa poskytujú do 65 rokov veku dlžníka)

♣ Opatrenia vyvolajú opačný efekt a ľudia sa budú do ich plného nábehu neuvážene zadlžovať s cieľom nepremeškať poslednú príležitosť

Možné prínosy nových opatrení:

♠ Zastaví sa rýchly rast zadlženia slovenských domácností

♠ Dlžníci budú menej zraniteľní voči výpadku príjmu, či ekonomickej kríze

♠ Klesnú ceny nehnuteľností

Jedna odpoveď na “Nastane od júla na Slovensku úverový armagedon?”

  1. Ladislav Setnický píše:

    Dobrý finančný poradca s klientmi zvládne ľubovoľné systémové zmeny. Aj túto a viem získať pre klienta bývanie. Faktom však je, že aj NBS prispela do prehĺbenia problému a to zásahmi do stavebného sporenia a znížením lehoty splatnosti spotrebných úverov na bývanie…

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *