Streda 18. októbra. Meniny má Lukáš

NBS: Problémom môžu byť krátkodobé fixácie pri hypotékach

Podľa NBS sa bankám vlani darilo, ziskovosť celého sektora sa zdvojnásobila, keď rástli najmä príjmy z retailových operácií. Priveľmi dravý boj o zákazníka sa však môže obrátiť proti samotným finančným inštitúciám. Dnes získa klient najlacnejšiu hypotéku pri najkratšej fixácií na jeden rok. Vytriezvenie z výhodného úveru však príde už po roku a novú – vyššiu splátku nemusí dlžník zvládnuť.

Na jednej strane NBS v Analýze slovenského finančného sektora za rok 2010 pozitívne hodnotí, že kreditné riziko domácností vlani klesalo: „Pozitívny vplyv mali rôzne ekonomické ukazovatele, od oživenia ekonomického rastu až po zlepšenie sentimentu obyvateľstva. Na zníženie kreditného rizika malo vplyv aj obdobie klesajúcich úrokových sadzieb. Tie umožnili klientom znížiť celkové zaťaženie úverovými splátkami."

Pozor na fixácie! 

Na druhej strane, postupné zvyšovanie základných sadzieb Európskou centrálnou bankou sa prejaví na vyššom úverovom zaťažení domácností: „Podstatné bude, akou mierou sa rast úrokových sadzieb premietne do klientskych sadzieb,“ uvádza sa v analýze. „Citlivosť domácností je o to vyššia, že veľká časť úverov je naviazaná na krátkodobé fixácie a sú tak častejšie vystavené zmenám trhových úrokových sadzieb. Riziko nárastu úrokových sadzieb bude tlmiť fakt, že pri úveroch poskytnutých v roku 2010 už dominovali dlhšie fixácie úrokových sadzieb, najmä trojročné fixácie.“ Najviac peňazí na bývanie požičali  vlani banky pri fixácii od jedného do piatich rokov (62% objemu úverov), v prípade fixácie do jedného roka vrátane to bola takmer tretina peňazí (28%), fixácie do 10 rokov tvorili niečo vyše 7% a najmenej bolo fixácií nad 10 rokov (1,5%).

Samotné banky využívajú "najnižšiu" sadzbu pri ročnej fixácii ako dôležitý nástroj marketingovej komunikácie. Televízne spoty dvoch najväčších bánk sú postavené práve na komunikovaní konkrétneho čísla (Tatra banka 3,55%, VÚB 3,69%) a podceňujú edukáciu o rizikách z krátkodobej fixácie. Klient, ktorý sa v snahe získať nižšiu splátku, rozhodne pre najkratší fix, sa už za rok dočká nepríjemného prekvapenia v podobe vyšších úrokov a tie nemusí zvládať splácať.  

Napríklad zvýšenie úrokovej miery pri refixácii o 0,5 p. b. znamená pri zostatkovej hodnote úveru 100 tisíc eur zvýšenie mesačnej splátky o 42 eur.

zostatková hodnota úveru

mesačné zvýšenie splátky pri zvýšení úrokovej sadzby o

 

0,25 pb

0,5 pb

0,75 pb

1 pb

1,5 pb

2 pb

50000

10

21

31

42

63

83

70000

15

29

44

58

88

117

100000

21

42

63

83

125

167

120000

25

50

75

100

150

200

150000

31

63

94

125

188

250

Prepočet: Investujeme.sk

Centrálna banka predpokladá, že zvýšenie ceny peňazí sa nemusí v plnej miere prejaviť na úrokových sadzbách pri hypotékach: „Prenesenie efektu zvýšenia úrokových sadzieb na klientov, môže byť čiastočne tlmené nárastom konkurencie na trhu úverov. Ta výraznejšie stúpla v posledných mesiacoch roka 2010.“

Nie každý klient však môže počítať s tým, že banka sa pri refixácii vzdá časti svojej marže: „Vo vybraných prípadoch, keď banky poskytli nové úvery pri nízkych sadzbách, ktoré nezodpovedali kvalite klienta, môže byť snahou bánk zvýšiť marže pri najbližšej refixácii. Rast konkurencie, ktorý viedol k poklesu klientskych sadzieb, sa zároveň prejavoval aj pri zmierňovaní iných štandardov pri poskytnutí úveru. Z pohľadu rizikovosti úverov je podstatná adekvátnosť takéhoto zmierňovania. Minimálne pri vývoji pomeru objemu úveru a hodnoty zabezpečenia (tzv. LTV), štandardy bánk nezodpovedali vývoju na trhu nehnuteľností. V období stagnácie, resp. poklesu cien rezidenčných nehnuteľností, ktorý platil v roku 2010, vystavuje vyšší pomer LTV banky významnejšiemu riziku.“

Stresový scenár: Domácnosti problémovejšie ako podniky

Stresové testovanie NBS potvrdilo, že najväčšie riziko pre banky predstavuje kreditné riziko podnikov. Podľa Analýzy slovenského finančného sektora za rok 2010 však „čoraz väčšiu váhu získava kreditné riziko domácností, čo sa  prejavuje aj na veľkosti  odhadnutej straty plynúcej z tohto typu rizika. Najväčšie straty z portfólia retailových úverov by sektor utrpel v prípade scenára „Ponuková inflácia“, pričom vo viacerých bankách by táto strata prevýšila stratu zo zlyhaných podnikových úverov.“ Stresové testovanie počíta s menej pravdepodobnými „katastrofickými“ scenármi a má preveriť pripravenosť bánk na krízové situácie. NBS pracovala s dvoma problémovými alternatívami: krízou eurozóny a vysokou ponukovou infláciou.

Výsledky stresového testovania však podľa NBS potvrdili stabilitu slovenského bankového sektora: „Sektor ako celok vykázal stabilitu pri obidvoch stresových scenároch. Tento pozitívny výsledok pritom vychádza z predpokladu, že banky budú aj naďalej schopné generovať zisk. Negatívnejší dopad by sa dal očakávať pri scenári, ktorý okrem ekonomického poklesu predpokladá aj nárast úrokových sadzieb. Najväčšie straty by v prípade stresového vývoja spôsobili bankám vystavenia voči podnikovému sektoru. Vybrané banky vykázali vyššiu citlivosť aj pri úveroch domácnostiam.“

Prečítajte si:

Rok 2010 v znamení silnejšej konkurencie

Krízový trend spomaľovania rastu úverov sa zastavil v prvom kvartáli minulého roka a v nasledujúcich mesiacoch došlo k oživeniu trhu. V prvom polroku však klienti v prevažnej miere využívali úvery na výhodnejšie refinancovanie existujúcich hypoték: „V tomto období sa nárast nových úverov len v menšej miere prejavil na raste stavu úverov." S nákupom nehnuteľností sa klienti neponáhľali, čakali znižovanie cien: „Tento vývoj sa čiastočne zmenil až v poslednom štvrťroku 2010, keď významnejšie stúpol počet transakcií s novými bytmi. Motívom zmeny v správaní sa domácností mohli byť aj obavy domácností z  možného zvyšovania úrokových sadzieb na nové úvery, vzhľadom na vývoj na medzibankovom trhu.“

Rok 2010 poznačilo podľa NBS posilnenie konkurencie medzi bankami: „Tá sa prejavila najmä v úrokovej politike bánk pri úveroch na bývanie. Úrokové sadzby na iné úvery na bývanie a hypotekárne úvery klesali napriek nárastu medzibankových ako aj dlhodobých trhových sadzieb. Správanie domácich bánk sa tak vymykalo z ich dlhodobého trendu. Slovenský bankový sektor sa v tomto trende odlišoval aj od ostatných sektorov v EÚ.“

Viac úverov, menej hypoték

Vlani sa oslabil význam hypoték pri financovaní bývania. Tento trend bol podľa NBS badať od začiatku roka 2009: „Zmena trendu na začiatku bola viac menej ovplyvnená jednou bankou, ktorá takmer úplne obmedzila hypotekárne úvery a nahrádzala ich inými úvermi na bývanie. V druhej polovici roka 2010 tento trend zvýraznili aj ďalšie vybrané banky, keď rast nových úverov v týchto bankách tvorili prevažne iné úvery na bývanie. Trend poklesu podielu hypotekárnych úverov má niekoľko dôvodov. S hypotekárnymi úvermi je spojená povinnosť emitovať hypotekárne záložné listy. Banky sa tak poskytovaním iných úverov na bývanie zbavujú povinnosti tvoriť takéto dlhodobé zdroje. Obmedzujúce sú aj iné povinnosti spojené s hypotekárnymi úvermi. V druhom polroku 2010 bola obmedzujúca najmä výška pomeru úveru a jeho zabezpečenia, tzv. LTV., keď v tomto období výrazne stúpol objem iných úverov na bývanie s LTV nad 70%.“

Spracované podľa Analýzy NBS slovenského finančného sektora za rok 2010, foto: sxc.hu.

Akú fixáciu úrokovej sadzby pri hypotékach považujete za optimálnu?

View Results

Loading ... Loading ...

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *