Nedeľa 24. septembra. Meniny má Ľuboš, Ľubor

NBS sa chystá zmeniť podmienky hypotekárneho trhu

Od nového roku začne platiť opatrenie Národnej banky Slovenska, ktoré upraví pravidlá pri poskytovania úverov na bývanie. Cieľom je pribrzdiť úverový boom. NBS však ubezpečuje, že jej nejde o dramatické priškrcovanie úverových štandardov, ale o zakonzervovanie súčasného stavu. 

NBS do opatrenia transformuje odporúčania z roku 2014. Tie napríklad už postupne obmedzili poskytovanie takzvaných sto percentných hypoték, sprísnili posudzovanie úverovej bonity dlžníkov v bankách, či skrátili maximálnu dĺžku spotrebných úverov na osem rokov.

Nové opatrenie tak transponuje odporúčania NBS spred dvoch rokov, okrem toho, ale zavedie aj nové obmedzenia. Ide napríklad o limit na hypotéky s LTV od 80 do 90 percent, alebo povinnosť bánk počítať pri posudzovaní dlžníkovej bonity s rezervou vo výške 20 percent z disponibilnému príjmu bankového klienta.

Zámer centrálnej banky vydať opatrenie vyvolal pred časom obavy z menšej dostupnosti hypoték: „Banky po príkaze NBS obmedzia ľudom hypotéky“, alebo horúčkovitému vykupovaniu bytov: sprísnené hypotéky odštartujú výpredaj bytov. Zástupcovia NBS však tvrdia, že panika je zbytočná.

„Chcem zdôrazniť, že od 1. januára budúceho roka k žiadnemu horšeniu dostupnosti úverov nedôjde. Situácia bude rovnaká ako dnes. Väčšinu nových opatrení už banky spĺňajú,“ uviedol riaditeľ odboru politiky obozretnosti na makroúrovni v NBS Marek Ličák.

Vysvetľuje, že hoci sa na podiel úverov na bývanie s LTV (loan to value – výška úveru k hodnote nehnuteľnosti) vo výške 80 a viac percent zavedie limit 50 percent z úverového portfólia, dnes majú banky v súvahách takýchto úverov len 47 percent. Opatrenie by tak mali bez námahy spĺňať. Od marca však bude však môcť byť takýchto úverov len 40 percent, čo si isté pritvrdenie úverových štandardov vyžiada.

Hypotéky s LTV tesne pod 90 percentami sa začali hromadiť pre zavedenie limitu na takzvané sto percentné hypotéky. Banky ich museli začať znižovať v roku 2014 a začali ich nahrádzať 90 percentnými hypotékami. Centrálnej banke sa to však nepáči, a namieta, že riziko sa teraz príliš kumuluje tesne pod hranicu 90 percent. Chcela by LTV vidieť v portfóliu bánk viac rozložené.

Z uvedeného grafu vyplýva, ako sa rozloženie LTV od roku 2014 preskupovalo.

ltv-80

Ďalšou novinkou bude povinná rezerva vo výške 20 percent z rozdielu medzi disponibilným príjmom a splátkou úveru. Má slúžiť ako vankúš v prípade neočakávaných udalostí na strane dlžníka. Banky tak budú mať pri hodnotení bonity klientov povinnosť rátať s touto rezervou.

Zavádzanie uvedených 20 percent bude postupné. Do konca júna to bude päť percent, do konca budúceho roku desať a v prvom polroku nasledujúceho roku budú musieť banky počítať s rezervou 15 percent. Výsledných 20 percentný vankúš sa bude vyžadovať až od 1. augusta 2018.

Hoci predstavitelia NBS hovoria ako o zásadných len o týchto dvoch zmenách, ich celkový zoznam bude dlhší. Znenie Opatrenia ešte nie je známe, takže nevieme presne, čo sa zmení. Dokument len prechádza legislatívnym procesom. Čaká ho tak ešte prerokovanie v legislatívnej komisii a schválenie Bankovou radou NBS. Až potom bude opatrenie uverejnené vo Vestníku NBS a Zbierke zákonov. Účinnosť je naplánovaná na Nový rok 2017.

Predstavitelia NBS však už stihli návrh prerokovať zo zástupcami bánk zastúpenými Slovenskou bankovou asociáciou. Obe strany označili výsledok, ako kompromisný. „Podarilo sa odstrániť všetky zásadné pripomienky bánk,“ uviedol riaditeľ útvaru dohľadu nad finančným trhom NBS Vladimír Dvořáček. „Kompromisné riešenie je také, kde v niečom ustúpi každá strana,“ dodáva analytik bankovej asociácie Marcel Laznia.

Uviedol, že asociácii sa podarilo vyrokovať ústupok vo viacerých oblastiach, ktoré NBS plánovala zaviesť. Napríklad pri povinnosti využívať na ohodnocovanie nehnuteľností len znalcov zapísaných v komore znalcov, nie interných znalcov, ktorých používajú niektoré banky dnes. Ďalej to bolo podľa neho plánované sprísnenie hypoték na apartmány, kde sa podľa neho podarilo asociácii vyrokovať ústupok.

Ďalším kompromisom je podľa analytika posunutie účinnosti zmien až na marec. Novinky teda nezačnú platiť už od Nového roku. Ak pôjde v opatrení naozaj o pritvrdenie štandardov, čo uvidíme až z publikovaného znenia, trh bude mať ešte čas sa na to pripraviť.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *