Nedeľa 27. septembra. Meniny má Cyprián

NBS varuje: Realitný trh sa vzďaľuje vývoju ekonomiky

realitný trh
Bývanie Peter Apolen 19.08.2020 | 00:00 0 Komentárov

Priemerná cena bývania vzrástla v druhom štvrťroku medziročne o 11,2 percenta. Nehnuteľnostiam v zdražovaní nebránila ani zúriaca koronakríza.

Národná banka Slovenska vo svojom komentári k realitnému trhu za druhý štvrťrok po prvý krát od finančnej krízy upozorňuje na nafukujúce sa ceny nehnuteľností. Doteraz centrálna banka vysvetľovala rýchly rast cien nehnuteľností pozitívnym vývojom ekonomiky. Rástli totiž mzdy a zamestnanosť a zároveň klesali ceny úverov.

Trh ignoruje fundamenty

Tento krát je to však inak. Realitný trh doslova odignoroval prepad ekonomiky v druhom kvartáli a zhoršovanie ekonomickej situácie ľudí. „Medzi vývojom cien nehnuteľností a vývojom ich základných fundamentov sa roztvárajú nožnice,“ upozorňuje centrálna banka.

Práve druhý štvrťrok bol obdobím, na ktoré opatrenia súvisiace s pandémiou dopadli najtvrdšie. Ekonomika Slovenska zaznamenala doteraz najväčší kvartálny prepad HDP vo svojej histórii – o 12,1 percenta. Kríza vyvolaná pandémiou tak mala výrazne negatívny efekt na celú makroekonomiku – okrem HDP, klesli mzdy či disponibilný príjem.

Na cenách nehnuteľností sa však prepad týchto ukazovateľov zatiaľ neodrazil. Dôsledkom toho je zásadné zhoršenie dostupnosti bývania. Keď zdražovanie nehnuteľností sa vyvíjalo opačne ako zvyšok ekonomiky, bývanie sa stalo mnohým Slovákom menej dostupné. Analytici NBS však do budúcnosti očakávajú zlepšenie situácie, keď sa hospodárstvo začne z krízy zotavovať.

Po prvý krát v zóne rizika

Za účelom hodnotenia cien nehnuteľností vo vzťahu k finančnej a ekonomickej stabilite v krajine používa NBS takzvaný kompozitný index. Ten sleduje vývoj fundamentov porovnaním viacerých ukazovateľoch, ako reálna cena bývania, cena/príjem, cena/nájom, úvery na bývanie/hrubý disponibilný príjem domácností, objem výstavby bytových budov/HDP.

Hodnoty kompozitného indexu sa v druhom štvrťroku výrazne zvýšili. Ceny nehnuteľností rástli, zatiaľ čo rast celkovej cenovej hladiny v hospodárstve sa spomalil. To spôsobilo rast reálnej ceny bývania. Klesol disponibilný príjem, čo vyvolalo rast pomeru ceny k príjmu, rástlo aj nájomné – rast ceny k nájmu.

Hlavným dôvodom poklesu nájomného je výrazné zvýšenie počtu ponúk na trhu. Je pravdepodobné, že mnoho prenajímateľov sa v období karantény preorientovalo z krátkodobých prenájmov, napríklad cez Airbnb, na dlhodobé prenájmy.

Zvýšil sa tiež objem úverov domácností určených na kúpu nehnuteľnosti, čo posunulo smerom nahor pomer úverov k disponibilnému príjmu.

Predpokladaný pokles HDP a naopak nárast stavebnej produkcie bytových budov zapríčinili rast aj posledného indikátoru, objemu výstavby bytových budov k HDP.

V dôsledku toho sa kompozitný index vývoja ceny bývania dostal po prvý krát od finančnej krízy do zóny rizika.

realitný trh

Realitný trh tvoria najmä lepšie zarábajúce domácnosti

Viacerí po príchode krízy s napätím čakali na reakciu realít. Na trhu boli kupujúci s voľnou hotovosťou doslova pripravení skupovať byty za podhodnotené ceny. Ich očakávania sa však nenaplnili. Ceny bytov neklesli. Čo bolo dôvodom rezistencie realitného trhu?

NBS to vysvetľuje sčasti tým, že realitný trh zostal aktívny aj počas krízy na základe priaznivých podmienok spred príchodu pandémie. Ďalším vysvetlením je rozdielny dopad krízy na jednotlivé skupiny obyvateľstva. „Kým nižšie príjmové skupiny boli zasiahnuté vo väčšej miere, domácnosti s vyšším príjmom ekonomické dôsledky nemuseli pocítiť,“ nazdáva sa NBS. A keďže práve vyššie príjmové domácnosti sú najviac aktívne na realitnom trhu, dopyt po bývaní zostal podľa centrálnej banky takmer nedotknutý.

Priemerné ukazovatele tak nezachytávajú dostatočne vývoj v jednotlivých príjmových kategóriách. Inak povedané, na realitnom trhu existujú dva paralelné svety. V jednom sú domácnosti, ktoré prišli o príjem a na kúpu nehnuteľnosti preto teraz nedosiahnu. V druhom sú kupujúci, ktorých sa kríza zásadne nedotkla a naďalej súperia o byty v obmedzenej ponuke.

NBS však predpokladá, že odtrhnutie trhu s nehnuteľnosťami od zvyšku ekonomiky nebude trvať dlho. „Očakávame postupné uzatváranie medzery medzi nimi. Makroekonomická situácia sa odrazí od dna, zatiaľ čo dopyt po cenách nehnuteľností môže v dôsledku oneskoreného vplyvu krízy dočasne ochladnúť,“ nazdáva sa NBS.

Najrýchlejšie rástli ceny v Košickom kraji – až o 33 %

Vzhľadom na nesúlad medzi vývojom cien realít a ekonomickou situáciou sa dostupnosť bývania zhoršila v každom kraji. Najviac zasiahnutým však bol Košický kraj, za ním nasledovali Prešovský a Žilinský. Košický a Žilinský kraj sa prvý krát od roku 2013 preklopili cez nulu do kladných čísiel. Nula v indexe dostupnosti bývania znamená hranicu určujúcu nadhodnotené (kladné hodnoty) alebo podhodnotené ceny nehnuteľností (záporné).

Hoci najvyššie ceny bývania sú aj naďalej v Bratislavskom kraji (2273 EUR/m2), na druhé miesto sa po dlhšej dobe posunul Košický kraj (1 354 EUR/m2). V medziročnom porovnaní rástli všetky kraje. Košický kraj však zaznamenal rapídny nárast až o 33,2 percenta a Žilinský kraj 21 percenta.

Podľa NBS je vysvetlením pre dynamický vývoj v Košickom kraji nestatočná ponuka bytov v tomto regióne. Hoci sa v celoslovenskom porovnaní počet ponúk zvýšil, v Košickom kraji zostal takmer nezmenený. Kupujúci tak súťažili o malý koláč ponuky bytov.

Najväčšie príspevky k priemernej cene v kraji mali okresy Košice I,II a IV. Za nimi s určitým odstupom nasledujú Košice III a Košice – okolie. Väčšiu časť ponuky tam tvoria staršie nehnuteľnosti, nejde teda o novostavby. Výsledný rast teda nemožno pripísať žiadnemu konkrétnemu projektu a ani lokalite. Z mesačných dát tiež vyplýva, že k rastu dochádzalo pozvoľna už od apríla a najväčší skok sa pravdepodobne udial až počas júna.

Čo bude nasledovať?

Druhý štvrťrok tak po dlhom čase priniesol zmenu v trende vývoja realitného trhu. Ak doteraz NBS úspešne vyvracala obavy z nafukujúcej sa realitnej bubliny, v druhom štvrťroku jej doterajšie argumenty stratili platnosť. To, či pôjde o trvalú zmenu, alebo sa realitný trh vráti do normálu, potvrdí ďalší vývoj. Najmä to, či rast cien nehnuteľností zmierni svoje tempo, a či sa ekonomika dokáže oživiť naozaj v tvare písmena V, ako si to všetci prajú.

realitný trh

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial