Pondelok 25. septembra. Meniny má Vladislav

Nech sa páči: luxus nižšieho štandardu

V slovníku realitných maklérov nielen v Bratislave sa už pred pár rokmi udomácnil pojem apartmán. Na prvé počutie môže u širokej verejnosti síce evokovať dojem exkluzivity a luxusu, skutočnosť je však tejto predstave často na míle vzdialená a kúpychtivých záujemcov môže nepríjmne prekvapiť. Aké sú špecifiká apartmánov a na čo si pri ich kúpe treba dávať pozor?

Koncept apartmánov k nám prišiel zo západnej Európy a označoval krátkodobé dovolenkové bývanie. Takéto dovolenkové komplexy vznikali najmä pri lyžiarskych strediskách a prímorských letoviskách a napriek rozšírenej predstave boli skôr menšej výmery, keďže ľudia sa v čase dovolenky uspokojili aj s menším priestorom. Logicky, apartmány bolo pre väčšinu výhodnejšie si prenajať ako vlastniť, v cene bola aj údržba objektu.

Aj na Slovensku vznikali od polovice minulého desaťročia podobné projekty, najmä vo vychytených horských destináciách. Realitný boom a dopyt po novom bývaní však priniesol tento koncept aj do miest. A tak sa v posledných rokoch sa s apartmánmi v Bratislave a v ďalších väčších mestách doslova roztrhlo vrece – takmer každý nový bytový komplex ich má v ponuke, sú dokonca projekty, ktoré „klasické byty” ani neponúkajú. Akoby už to samé o sebe nebolo dosť mätúce, niektorí developeri používajú termíny ako “apartmánový byt”, “ateliér” alebo “bytový apartmán”.

Pozor na rozdiely

Čo sa však pod týmito pojmami skrýva? Stavebný zákon, katastrálny zákon a ani územný plán ich totiž vôbec nepoznajú. Všetky totiž označujú nebytové priestory. Základom tohto stavu je, že v prípade mestských apartmánov sa používajú iné technické normy ako v prípade štandardných  bytových jednotiek.

Najčastejšie ide o svetlotechnické požiadavky. Kým byt musí byť podľa takzvaných svetlo-technických posudkov preslnený po určítú dobu minimálne v jednej tretine rozlohy, u apartmánov toto pravidlo splnené byť nemusí. V praxi to znamená, že developer preklasifikuje bytovú jednotku za apartmán vtedy, ak sa nachádza v zatienenej časti objektu, väčšinou na spodných poschodiach.

Ďalším dôvodom hojného výskytu mestských apartmánov na našom realitnom trhu sú pomerne prísne normy na parkovanie. Podľa súčasného stavu by totiž na každý jednoizbový byt malo pripadnúť jedno parkovacie miesto, na dvojizbový byt jeden a pol parkovacieho miesta a pre troj- a viac- “izbáky” dokonca dve parkovacie miesta. Developeri tieto normy obchádzajú tým, že časť bytových jednotiek predávajú práve ako apartmány, a to aj napriek tomu, že všetky ostatné normové požiadavky spĺňajú.

V neposlednom rade tu rolu hrá aj územný plán. Ten totiž mnohokrát vyžaduje, aby bol zachovaný určitý pomer bytových a nebytových priestorov, apartmány tak pre developerov znovu ponúkajú možnosť tieto nariadenia obísť, keďže ich predaj sa im vyplatí viac ako prenájom obchodných či kancelárskych priestorov.

Možné úskalia

Pre nezainteresovaných bude asi najnepríjemnejším prekvapením problematika nahlásenia trvalého pobytu. Ako sme už spomenuli, pojem „apartmán” slovenská legislatíva nepozná. Na úradoch tak s veľkou pravdepodobnosťou narazíte na problém, aj keď najmä v poslednej dobe pribúda prípadov, kedy bolo žiadateľom umožnené nahlásiť svoj trvalý pobyt aj v takomto type nehnuteľnosti.

Zákon je totiž pomerne nejednoznačný: „Trvalý pobyt má občan len v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt. Prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k takejto budove ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter.”

Stále je tu preto riziko, že samospráva svoje rozhodnutie o udelení trvalého pobytu po čase zruší a tak majitelia, ktorí by chceli apartmán po nejakom čase predať, nemajú pre potenciálnych záujemcov záruku, že dostanú trvalý pobyt.

Nevýhodou môže byť aj výška dane z nehnuteľností, ktorá je v tomto prípade niekedy dvoj- až trojnásobná v porovnaní so štandardnými bytmi.

Problémy s financovaním

Mnohých bývaniachtivých kupcov, ktorí by aj boli ochotní nad problémami s nahlasovaním trvalého pobytu „privirieť očko” čaká však ďalšie nemilé prekvapenie v banke. Tie sú totiž pri schvaľovaní hypoték na apartmány spravidla menej ústretové ako v prípade štandardných bytov.

S podmienkami by sa preto mal každý záujmca včas oboznámiť. „Banka samozrejme poskytuje financovanie na takúto nehnuteľnosť, avšak za individuálnych podmienok,” hovorí hovorkyňa ČSOB Anna Jamborová. „Klientom, ktorí majú záujem o kúpu a financovanie apartmánového bytu preto odporúčame, aby si podmienky a možnosti financovania preverili vopred.”

Pri takýchto nehnuteľnostiach banky vo väčšine prípadov vyžadujú vyššiu mieru spolufinancovania a zložité je aj získanie štátneho príspevku pre mladých. Aj preto je dôležité overiť si už pred zaplatením zálohy, či nehnuteľnosť nie je nebytový priestor. Nie je totiž výnimkou, keď realitní agenti o tejto skutočnosti zahmlievajú až do poslednej chvíle, stáva sa tiež, že nehnuteľnosť je v popise klasifikovaná ako byt, pojem nebytový priestor nájdeme až v zmluve.

„Pri apartmánoch sa môže človek stretnúť s tým, že niektoré banky pri nich poskytnú len obmedzené financovanie, napríklad nižšiu sumu alebo kratšiu splatnosť, ako pri bežných bytoch,” upozorňuje Maroš Ovčarik, výkonný riaditeľ portálu finančnýkompas.sk.

Výslednú výšku úroku na hypotéke to však ovplyvniť nemusí. „V prípade financovania nehnuteľnosti, ktorá je svojim charakterom určená na bývanie, aj napriek tomu, že na liste vlastníctva má definovaný iný charakter/typ nehnuteľnosti, je úroková sadzba štandardne priradená ako v prípade bytov/domov,” uviedla hovorkyňa Tatrabanky Zuzana Povodová.

Poriadne zvažujte

Napriek – alebo vďaka – týmto úskaliam, majú apartmány oproti štandardným bytom jednu obrovskú výhodu, pre ktorú ich vyhľadávajú najmä mladí ľudia ako štartovacie bývanie. Tou je ich cena, ktorá je v porovnaní s bytmi s obdobnou výmerou nižšia v priemere o desať i viac percent.

Otázne je však je, či Vám takto ušetrené peniaze neprinesú v starosti v budúcnosti, keď budete chcieť apartmán predať. Rozhodujte sa teda podľa ďalších parametrov – polohy, výmery, dispozičného riešenia a použitých materiálov. Funkčne navrhnutý apartmán s pekným interiérom sa Vám bude predávať ľahšie.

„V prípadoch , kedy apartmány spĺňajú minimálne podobné parametre aj zázemie ako byty nevidím problém s nadobudnutím aj takejto nehnuteľnosti,” radí M. Ovčarik z finančného kompasu. „Tu je to skutočne o individuálnom posúdení konkrétnej nehnuteľnosti a konkrétnej lokality.”

Bezpochyby najzaujímavejší je tento typ realít pre právnické osoby. Tie majú pri ich kúpe možnosť odpisu DPH a navyše, nevzniká tu problém s nahlasovaním trvalého pobytu. Vo veľa prípadoch ľudia kupujú apartmány aj za účelom investície – jeden byt aj s trvalým pobytom už majú a ateliér len prenajímajú.

Záver

Nech už je Váš zámer akýkoľvek, cesta k hypotéke sa stala od začiatku marca o niečo zložitejšia. V prípade apartmánov na rekreačné účely klesla maximálna možná doba hypotekárneho úveru na osem rokov. Niečo podobné sme už v minulosti videli aj v prípade „mestských apartmánov”, banky však po diskusii s NBS splatnosť hypoték znova stúpla na maximálne tridsať rokov.

Zmeny v rámci financovania apartmánov však určite nastanú. Keďže úprava NBS  je pomerne čerstvá, banky študujú novú metodiku a konkrétne  sa vyjadriť zatiaľ nevedia.

Odborníci však veľký priestor pre pokles cien tohto typu bývania nevidia. „Pokiaľ pôjde o apartmán, určený na celoročné bývanie, tu zmeny na trhu neočakávam,” myslí si M. Ovčarik z finančnej hitparády.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *