Pondelok 18. novembra. Meniny má Eugen

Nedostatok novostavieb na trhu sa prehlbuje. Priemerná cena preto rastie o 12 %

Bývanie Redakcia 05.11.2019 | 00:00 0 Komentárov

Realitný trh v Bratislave sa rýchle vypredáva. Ponuka voľných bytov v novostavbách rapídne klesla. Predajná cena preto rýchlo rastie. Dôvodom je najmä nedostatočná ponuka. Hoci vo výhľade sú nové developerské projekty, ktoré by situáciu mohli zlepšiť, analytici nepočítajú so zmenou v najbližšom roku.

Ku koncu septembra sa na realitnom trhu v Bratislave nachádzalo v novostavbách len 1732 voľných bytov. Oproti minulému roku je to prepad až o 46 percent, a v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom zaznamenala ponuka pokles o desať percent.

Pre porovnanie, najvyššiu ponuku voľných novostavieb Bratislava zaznamenala v roku 2017, keď bolo na trhu na predaj k dispozícií až takmer 4 900 bytov. Uvádza to pravidelná analýza spoločnosti Bencont Investments. “Dnešný stav  poukazuje na vážny nedostatok bytov, ktorého výsledkom je predovšetkým kontinuálny rast ich cien,” uvádzajú analytici spoločnosti.

Cena bytov v ponuke vzrástla až o 12 %

Priemerná cena voľných bytov aj preto ku koncu septembra stúpla na nový rekord 3 095 eur za meter štvorcový. Rast cien tak pokračoval aj v treťom štvrťroku a medziročne dosiahol až 12,3 percenta.

Cenový rast bol na jednej strane spôsobený zvyšovaním cien v existujúcich projektoch, no výrazný podiel na ňom má skutočnosť, že sa z ponuky vytráca stredný segment bývania, zastúpený veľkými projektami, napríklad Slnečnice, BORY Bývanie, Nový Ružinov, Tammi, Jarabinky alebo Matadorka, ktoré tvorili veľkú časť ponuky voľných bytov s cenami pod alebo okolo priemeru trhu. Práve tento segment tvoril pred dvomi rokmi väčšinu ponuky, zatiaľ čo v súčasnosti spomínané projekty disponujú podstatne nižšou, resp. žiadnou, ponukou bytov.

Naopak, projekty s nadpriemernými cenami v prémiovejších lokalitách sa vypredávajú pomalšie, keďže cenovo oslovujú užšiu klientelu. Tie v ponuke ostávajú dlhšie a vytvárajú tak nátlak na rast priemernej ceny.

Rastie aj priemerná rozloha bytov

Okrem priemernej ceny bytov takisto pokračoval aj trend v raste priemernej rozlohy. Tá dosiahla až 71,14 m², čo je najvyššie číslo od roku 2014. Aj za týmto trendom do značnej miery stojí vypredávanie stredného segmentu bývania, ktorý tvoria predovšetkým menšie dvoj a trojizbové byty. Tie sa vďaka nižším rozmerom predávajú za nižšiu absolútnu cenu a oslovujú tak väčšie množstvo kupujúcich.

S rastom priemernej rozlohy a zároveň aj jednotkovej ceny prirodzene rástla aj priemerná absolútna cena. Tá ku koncu septembra dosiahla až 215 tisíc eur s DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje rast až o 14,8 percenta.

Čísla predaja sa prepadli na úroveň roka 2014

Z hľadiska predaja sa v Bratislave počas tretieho štvrťroku predalo 638 bytov v novostavbách. Trend v poklese počtu predaných bytov tak pokračoval aj naďalej a objem predaja pripomínal čísla z roku 2014, keď sa realitný trh stále nachádzal v pokrízovom stave. Poklesu predaja sa však pri pohľade na aktuálny vývoj ponuky bytov nedá čudovať.

Ponuka bytov sa značne zmenšila a stále väčšiu časť z nej tvoria byty „ležiaky“, ktoré sa z dôvodu zlých dispozícií alebo vysokej ceny predávajú pomalšie. Najpopulárnejší, stredný segment naopak tvorí čoraz menší podiel v ponuke a prirodzene tým pádom klesá aj predaj bytov.

Najväčší záujem je o 2-izbové byty

V porovnaní s ponukou voľných bytov sa v priemere predávali menšie a jednotkovo aj absolútne lacnejšie byty. Priemerná cena za meter štvorcový bola o 258 eur nižšia, priemerná rozloha bola o štyri metre nižšia a priemerná absolútna cena nižšia až o 32 tis. eur.

Najpredávanejším artiklom boli tradične dvojizbové byty, ktoré zodpovedali za 43 percentám celkového predaja. Trojizbové byty tvorili 32 percenta a zvyšok patril jedno a štvorizbovým bytom s podielom okolo 13 percent.

Medzi najpredávanejšie projekty v treťom štvrťroku patrili Slnečnice v Petržalke, Discovery Residence v Ružinove a projekt Omnia v Ružinove.

Prečo ceny rastú

Pokračujúci rast cien na realitnom trhu v Bratislave v treťom štvrťroku nebol prekvapením. Prvým zásadným dôvodom cenového rastu je klesajúca ponuka a vytrácajúci sa segment stredného bývania. Pokles ponuky prirodzene vytvára podmienky pre cenový rast, pokiaľ nie je sprevádzaný ešte výraznejším poklesom dopytu. Dopyt síce pokles zaznamenal, nie však v takej miere ako ponuka.

Druhým zásadným dôvodom pre rast cien novostavieb sú náklady na ich výstavbu. Do konečnej ceny bytu sa premietajú nákladné vybavovacie procesy, rastúce ceny pozemkov a najmä rastúce ceny stavebných prác, či už zo mzdového alebo materiálového hľadiska.

V najbližšom roku sa zmena trendu neočakáva

„Rast jednotkovej ceny a aj rozlohy bytov sa premietajú v ešte väčšom raste ich absolútnej ceny, ktorá je pre kupujúceho rozhodujúca. A práve cena predstavuje bariéru, na ktorú naráža stále viac potenciálnych kupujúcich. Hoci cenový rast nebude pretrvávať do nekonečna, kým nedôjde k obnoveniu ponuky, najmä v strednom segmente bývania, ceny ešte veľmi pravdepodobne porastú,” predpovedá hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Dodáva však, že na obzore sa črtá viacero veľkých projektov, ktoré by ponuku mali doplniť o nové byty, no developeri stále zápasia s povoľovacím procesom. “Pokiaľ by do ponuky postupne vstúpil väčší objem bytov, rast cien by sa  zastabilizoval. V blízkej dobe do jedného roka však takúto situáciu nepredpokladáme a očakávame skôr pokračovanie rastu cien v rozmedzí od piatich do desiatich percent medziročne,” dodáva.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *