Sobota 24. augusta. Meniny má Bartolomej

Nehnuteľnosti, ktorým by sa mali investori oblúkom vyhnúť

Aj keď najčastejšou otázkou týchto dní je: Do čoho investovať?, v tomto článku sa zameriam na to, do čoho investovať určite netreba.

Nehnuteľnosti a ich ceny sa podľa teórie pohybujú v 18-ročnom cykle. Teraz sa pomaly blížime k fáze zrýchleného rastu cien – boomu. Táto fáza trvá v priemere sedem rokov a jej posledné tri roky sú najviac kritické. Volajú sa aj “winners curse”, teda „kliatba víťazov“.

Ak totiž v tomto období kúpite nehnuteľnosť, pravdepodobne budete čakať dosť dlho, kým sa cena po nasledujúcej kríze dostane späť na úroveň, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili. Celkovo je toto obdobie charakteristické zrýchleným rastom cien investícií, vysokým sebavedomím investorov, a teda aj množstvom špekulácií. Väčšina končí stratou investorových peňazí.

Štyri špekulácie, ktorým treba vyhnúť

Manažment rizika je v tomto období veľmi dôležitý. Dôkazom je i to, že väčšina ostatných „investorov“ dnes hovorí o najhorúcejšej novej investícii…

Pozrime sa na poslednú krízu, teda na obdobie tesne pred ňou, rok 2007, a pokúsme sa z nej poučiť. Pozrieme sa na niekoľko investícií, ktoré v čase najväčšieho boomu ponúkali predajcovia ako príležitosti, na ktorých sa nedá prerobiť.

Mimochodom, ak budete počuť toto spojenie, buďte veľmi opatrní. Ak budete počuť spojenie “cena tejto investície bude iba rásť”, utekajte! Ste totiž veľmi blízko k strate vašich peňazí.

Poďme teda k špekuláciám z minulej krízy. Sú spojené najmä s nehnuteľnosťami, no samozrejme sa vyskytli aj iné “zaručené” investície. Niektoré z nich sa na Slovensku neobjavili, nakoľko náš investičný trh bol vtedy ešte dosť obmedzený, ale myslím si, že pri najbližšej kríze sa s niektorými z nich budeme môcť stretnúť aj u nás.

1/ Nehnuteľnosti v zahraničí

Zahraničné nehnuteľnosti boli top investíciou v Spojenom kráľovstve, Austrálii, Amerike… Výnosy z takýchto investícií boli obrovské a každý chcel mať svoju nehnuteľnosť v Španielsku, Bulharsku, Portugalsku či na Cypre. Investície v domovskej krajine už neponúkali investorom zaujímavé výnosy, preto začali šikovní predajcovia ponúkať investorom nehnuteľnosti v zahraničí. Nie je predsa lepšia investícia ako taká, ktorá zarába a do ktorej môžete odísť na pár týždňov v roku na dovolenku – zadarmo?

Možno nad tým ešte ani neuvažujete, ale o chvíľu ten čas príde. Netvrdím, že tieto investície nemôžu fungovať, len hovorím, aby ste si spravili dôkladnú analýzu, než sa do niečoho takého pustíte.

2/ Investície bez vlastných zdrojov

Hlavnou príčinou realitnej krízy v USA boli banky, ktoré poskytovali úvery takmer komukoľvek. Vrcholom nezodpovedného požičiavania boli tzv. NINJA úvery – No Income, No Job, No Assets, v preklade – úvery žiadateľom, ktorí nemali žiadny príjem, žiadne zamestnanie a žiadne aktíva.

Takíto ľudia si požičiavali, aby mohli špekulatívne kúpiť nehnuteľnosť a obratom ju predať s pekným ziskom. Takéto špekulácie a skokový rast cien nastal okolo roku 2006 aj na Slovensku. Viem to, pretože ja sám som kúpil v tom čase moju prvú nehnuteľnosť. Ak vás to zaujíma, tak doteraz sa jej cena nevrátila na úroveň, za ktorú som ju kúpil.

I keď súhlasím s výhodami dobrých úverov, ktoré výrazne zrýchlia vašu cestu k cieľovej sume, buďte pri finančnej páke opatrní. Ako sa hovorí: “Odtiaľ, potiaľ.” Pri investovaní musíte mať vlastné zdroje. Pri nehnuteľnostiach slúžia najmä pre prípad, že sa v nehnuteľnosti niečo pokazí, máte obdobie bez nájomníka a podobne.

Rast ceny nehnuteľnosti je pre investora len čerešničkou na torte a správna investícia by vám mala prinášať zisk od prvého dňa vo forme pozitívneho cashflow.

Faktom je, že NBS sprísnila podmienky úverovania a banky sa, dúfajme, z poslednej krízy poučili. Či teda bude opäť svedkami horúčkovitého nakupovania na úver neviem, ale je dôležité poznať minulosť nakoľko, ako hovorí Mark Twain: “História sa neopakuje, ale rýmuje sa.”

3/ Izby v hoteloch a študentské izby

Áno, aj do týchto aktív ste mohli pred poslednou krízou investovať. Mohli ste si kúpiť izbu v hoteli ako investíciu. So študentskými izbami to bolo podobne. Nehovorím o bytoch pre študentov, ako je to zvykom na Slovensku.

Výnosy z týchto hotelových izieb sú skôr vysnívané ako reálne. Možnosť predať takúto investíciu počas krízy je mizivá a garancia výnosu z prenájmu je len taká silná, aká silná je spoločnosť za touto garanciou.

Ak sa dostane do problémov, z vašej garancie ostane len kus papiera.

Mimochodom, všimnite si koľko reklamy musia tieto firmy zaplatiť, aby takúto investíciu predali. Čo myslíte, kto tieto náklady zaplatí?

4/ Pozemky na výstavbu rodinných domov

Ide o situáciu, v ktorej niekto kúpi veľký pozemok, rozparceluje ho a ponúkne vám jednotlivé parcely ako investíciu. Zvyčajne so slovami: “Na tejto investícii nemôžete prerobiť.” Opäť platí, čo som spomenul vyššie. Aj na tejto špekulácii sa dá zarobiť, ak viete, čo robíte. Neklamte sa ale, že viete, keď neviete. Ak je táto investícia postavená na zaručených=sľubovaných projektoch, ktoré sa v tejto lokalite rozbehnú, buďte opatrní.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Ako sa stať finančne slobodným od A po Z”.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *