Utorok 19. novembra. Meniny má Alžbeta

Nová parkovacia politika – je čas kupovať parkovacie, či garážové státia?

parkovanie

K napísaniu tohto článku ma inšpiroval nedávno predstavený koncept novej parkovacej politiky v Bratislave, ako aj časté otázky na to, či je garáž dobrá investícia. Aký vplyv má parkovanie na prenájom bytov? Pozrime sa na to.

1/ Nová parkovacia politika v Bratislave

Popisujem stav v apríli 2019. Primátor Matúš Vallo navrhol novú parkovaciu politiku. V skratke hovorí o tom, že Bratislava (teda každá mestská časť) si určí rezidenčné parkovacie zóny, kde budú môcť parkovať len ľudia, ktorí majú v danej mestskej časti trvalý pobyt a kúpia si rezidenčnú kartičku (1. auto 49 eur, 2. auto 150 eur a 3. auto 500 eur). 

Ak trvalý pobyt v danej mestskej časti človek nemá, ale platí si tento poplatok v inej mestskej časti, potom bude môcť všade inde okrem jeho bydliska autom parkovať zadarmo len dve hodiny. Následne bude musieť za parkovanie platiť ako ľudia, ktorí trvalý pobyt v Bratislave nemajú vôbec.

Je čas začať s panikou a začať kupovať garáže a parkovacie miesta, pretože bez nich žiadneho nájomníka nezoženiete? (Keďže váš nájomník nebude mať trvalý pobyt v Bratislave, a teda nebude môcť parkovať pred prenajímaným bytom). Nemyslím si to.

Za prvé

Je to len návrh primátora. Teraz sa do tejto bitky zapoja zastupiteľstvá jednotlivých mestských častí. A tam doteraz väčšina pokusov o zavedenie jednotnej parkovacej politiky v hlavnom meste vždy stroskotala.

Za druhé

Už pár dní po predstavení návrh sám primátor priznáva, že môže dôjsť k niekoľkým zmenám. Napríklad v tomto článku – Nie je dôvod robiť paniku, tvrdí Vallo o parkovacej politike v Bratislave.

Doslova hovorí o zmenách v súvislosti s nájomníkmi. V podstate hovorí, že sa zjednoduší prihlasovanie na trvalý pobyt pre nájomníkov. Mimochodom toto je ponuka, ktorú dávam všetkým mojím nájomníkom už teraz. Ak majú záujem o trvalý pobyt v mojom byte, rád im ho poskytnem. Trvalý pobyt totiž nezakladá nájomníkom žiadne právo na daný byt a po skončení nájmu môžete tento trvalý pobyt jednoducho zrušiť aj vy sám, bez prítomnosti nájomníka (viď v tomto článku).

Za tretie

Pravdepodobne sa niečo zmení. Sám dúfam, že áno, pretože mi autá vo všeobecnosti “lezú na nervy”. Najmä keď vidím ľudí presúvať sa doslova pár metrov autom. Som zástancom bicyklov v mestách. Kvôli ekológii aj kvôli krajšiemu prostrediu bez áut. Hoci ja už bývam v Banskej Štiavnici, takže ma to až tak netrápi. 🙂

Nájomníci, ktorí si nebudú chcieť zmeniť trvalý pobyt, si pravdepodobne priplatia. Bude to teda znamenať masový úbytok nájomcov? Určite nie. Ľudia, ktorí sú momentálne v nájme sú v nájme z určitých dôvodov a kúpa vlastného bytu pre nich buď nie je možná z finančného hľadiska alebo jednoducho z hľadiska ich aktuálnej situácie (napr. mladí, ktorí netušia, kde chcú dlhodobo bývať, študenti, či rozvádzajúci sa). 

2 / Je kúpa garáže (v novostavbe) dobrou investíciou?

Niektoré projekty (vo výstavbe) to majú jednoducho ako povinnosť, kúpiť si s bytom aj parkovacie miesto. Iné vlastné parkovanie ponúkajú ako možnosť. Ak sa rozhodnete investovať do novostavby z papiera (kúpa a prenájom), mali by ste teda kúpiť aj parkovacie miesto?

Pozrime sa najprv na čísla – bežné parkovacie miesto v garáži stojí v Ružinove v novostavbe okolo 20 tisíc eur. Mesačne dokážete za neho dostať približne 50-60 eur. Aká je výnosnosť takej investície? 60 x 12 (ročný výnos) / 20.000 = 3.60 % p.a.. Neberiem do úvahy náklady ako elektrina, zvýšené nájomné atď, nakoľko ide len o “drobné”.

Dlhodobo môžete počítať s rastom ceny garáže na úrovni inflácie. Lepšie ako termínovaný účet, no pre mňa veľmi málo. Od investície do nehnuteľnosti očakávam minimálne 15 percent ročne. (viď článok Koľko sa dá skutočne zarobiť na nehnuteľnostiach.)Tým hlavným dôvodom prečo pri garáži tieto čísla nevychádzajú je – žiadna páka. Ak nie je garážové miesto “v cene nehnuteľnosti” banky vám na garáž úver dajú len veľmi ťažko. Preto za ne musíte zaplatiť v hotovosti. Áno, sú výnimky, viem 😉

Strach, že byt bez garážového miesta neprenajmete nie je namieste. Drvivá väčšina bytov v Bratislave sa prenajíma bez parkovania a všetci nájomníci sa zrazu nestanú majiteľmi áut. Možno si hovoríte, že byt prenajmete ľahšie, ak má garážové miesto, no bol by som opatrný. Rozdiel 50-60 eur v nájme je pre nájomníkov dosť výrazný.

Nájomníci radšej budú hľadať iné možnosti – parkovanie na neplatených miestach (i keď bude ďalej od ich nájmu) či prepis trvalého pobytu (ak prejde parkovacia politika). Prípadne si zaplatia nejakú formu abonentskej kartičky alebo vymyslia ešte niečo iné.

Osobne by som preto tieto peniaze radšej použil na kúpu ďalšieho bytu, než na dokúpenie garáže.

Na druhej strane, v niektorých mestách je prenájom garáží celkom dobrý biznis. Ak hľadáte stabilný príjem, je toto jednou z ciest. Opäť však platí, ako pri každej nehnuteľnosti – lokalita, lokalita, cena. Cena je tretím faktorom. V Bratislave by som bol teraz opatrný, čo sa kúpy garáže týka. Myšlienka kúpiť si garáž a po zavedení parkovacej politiky na nej dobre zaryžovať pravdepodobne napadla už viacerým ľuďom. Ceny preto môžu ísť hore, uvidíme.

Záver

Žiadna kaša sa neje taká horúca, ako sa navarí. Platí to aj v prípade novej parkovacej politiky v hlavnom meste. Budeme sledovať túto tému, no základné princípy spomenuté v tomto článku zostanú pravdepodobne naďalej platné.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *