Piatok 24. mája. Meniny má Ela

Nové hypotekárne pravidlá vstupujú do platnosti

Snažíte sa na poslednú chvíľu vybaviť hypotéku podľa starých pravidiel? Môže byť už neskoro. Niektoré už totiž začali uplatňovať prísnejšie podmienky, hoci NBS im to ukladá až od 1. júla.

Viac ako 90 percentné financovanie napríklad už v niektorých bankách nie je možné získať. Podľa informácií investujeme.sk jedna z bánk už dokonca začala uplatňovať DTI 8.

Nie je už teda dôvod na zbytočný stres. Banky si posledné dni pred nábehom nových opatrení nechávajú na posudzovanie predschválených hypoték. Navyše pre väčšinu bežných klientov pravdepodobne nebudú nové pravidlá od 1. júla znamenať stopku na ceste k úveru.

Čo sa zmení?

Národná banka Slovenska uložila slovenským bankám dodržiavať pri posudzovaní hypoték od 1. júla nové pravidlá. Jej cieľom je schladiť hypotekárny trhy, teda spomaliť tempo jeho rastu.

Pre žiadateľov o nové úvery to prinesie niekoľko zmien. Celkovo sa kritériá, ktoré budú musieť spĺňať, sprísnia. Budú musieť mať viac vlastného kapitálu a žiadatelia s nižším príjmom na drahšie nehnuteľnosti nedosiahnu. Nábeh však bude len postupný. Čo sa teda od 1. júla mení?

1. Hypotékou bude možné financovať najviac 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Takzvaným stopercentným hypotékam tak definitívne odzvonilo.

2. Hypoték, ktoré financujú viac ako 80 percent hodnoty nehnuteľnosti bude môcť byť 35 percent z novoschvalovaného objemu.

3. Hodnota úveru nebude môcť presiahnuť osem násobok ročného príjmu žiadateľa/žiadateľov.

Hoci tieto pravidlá vyzerajú na prvý pohľad príliš tvrdo, v skutočnosti to až také zlé byť nemusí. NBS tvrdí, že tento rok zmenu podmienok žiadatelia nepocítia. Sú totiž podľa nej nastavené tak, že zhruba zodpovedajú súčasnej štruktúra portfólia novoschvalovaných hypoték. K reálnemu pribrzdeniu trhu dôjde podľa centrálnej banky až v priebehu budúceho roka, ako sa budú pravidlá postupne pritvrdzovať.

Postupný nástup do účinnosti

Podiel úverov s LTV (objem úveru k hodnote nehnuteľnosti) vyšším ako 90 percent sa už dva roky pohybuje okolo šiestich percent. Pri celkom úplnom zákaze stopercentných hypoték teda nepôjde o veľkú zmenu.

Rovnaké je to pri hypotékach s LTV od 80 do 90 percent. V najväčšej banke na Slovensku, Slovenskej sporiteľni, napríklad predstavujú 33 percent, teda zhruba tak isto, ako požaduje od 1. júla NBS.

Ukazovateľ DTI (dlh/osemročný príjem) by nemal byť vyšší ako ako osem. Ak teda niekto zarobí mesačne tisíc eur v čistom, suma jeho úverov, aj vrátane spotrebných úverov, kreditných kariet, povoleného prečerpania a aj úveru, o ktorý žiada, by nemala byť vyššia ako 96 tisíc eur (8 x 12 x 1000 eur).

Od 1. júla však bude môcť stanovenú hodnotu osem ešte prekračovať 20 percent novoposkytnutých úverov. Podľa prepočtov NBS má dnes DTI vyššie ako osem zhruba 19 percent bankových dlžníkov. Od 1. júla by sa teda s výnimkou 20 percent tiež nič zmeniť nemalo. „Ak sa pozrieme na súčasný stav a aj na príjem priemerného Slováka,  žiadna pohroma nás od leta nečaká,“ hovorí Ján Bača, vedúci oddelenia retailových úverov Slovenskej sporiteľne.

Pritvrdenie DTI bude prebiehať postupne. Od októbra tohto roku výnimka 20 percent klesne na 15 percent a od januára budúceho roku na len desať percent. Aj po plnom nábehu do účinnosti v júli budúceho roku, však bude môcť hodnotu osem DIT prekračovať päť percent zo všetkých úverov a ďalších päť percent bude rezervovaných pre klientov, ktorí sa kvalifikujú na “hypotéku pre mladých”. Tento postupný nábeh by mal zabezpečiť, aby hypotekárny trh nebol vystavený prílišnému šoku.

“Na začiatku, v období od 1. júla do 30. septembra, budú podmienky nastavené na úrovni, ktorá zodpovedá aktuálnej situácii na trhu. V tomto období sa preto neočakáva takmer žiadny dopad na dostupnosť úverov,” uvádza NBS. Dopad pripravovaných zmien sa podľa nej prejaví až v roku 2019, teda v čase ich plnej účinnosti. Vtedy banka počíta so spomalením rastu úverov.

Koho sa nové pravidlá dotknú

NBS namieta voči kritike, že nové pravidlá postihnúť najmä menej zarábajúcich žiadateľov. “Pripravované zmeny sa prakticky nedotknú domácností s nižšími príjmami. Na tie sa vzťahovala predovšetkým požiadavka na finančnú rezervu z príjmu, ktorá bola prijatá v minulosti a dodatočne prijaté opatrenia ich už neovplyvnia,” tvrdí.

Limit DTI však bude spôsobovať problémy najmä žiadateľom – jednotlivcom. Veľmi problematické bude financovanie dvoch a viacerých hypoték. Banky však uvádzajú, že vo väčšine prípadov o úver na bývanie žiadajú páry a tie sú posudzované spoločne. Vo vyššie spomenutom modelovom prípade, teda mesačnom príjme jednotlivca tisíc eur, to v prípade dvojice predstavuje hypotéku v objeme 192 tisíc eur, čo je aj na Bratislavu veľmi slušné.

Ak navyše počítame s tým, že najmenej desať percent bude potrebné financovať z vlastných zdrojov, dvojica s tisíc eurovým platom si bude po novom kúpiť na hypotéku byť v maximálnej hodnote 213 tisíc eur.

Slovenská sporiteľňa prepočítala, na aké bývanie dosiahnu žiadatelia v jednotlivých krajoch podľa regionálnej priemernej mzdy a lokálnych cien nehnuteľností. Z analýzy vyšlo, že limit DTI 8 umožní priemerne zarábajúcim dvojiciam v každom z krajov financovať úverom bývanie s výmerou 140 až 200 metrov štvorcových. Výnimkou je len Bratislavský kraj s rozlohou 102 metrov štvorcových.

“Pohľad na priemerné platy Slovákov a priemerné ceny nehnuteľností v jednotlivých krajoch a z nich odvodené  maximálne možné zadlženie ukazuje, že pri štandardnom financovaní bývania nevzniknú zásadné problémy,” uvádza banka.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *