Sobota 05. decembra. Meniny má Oto

Novostavba, či starší byt? Kupujúci musia často brať len to, čo je ponuke

ponuka novostavieb
Bývanie Peter Apolen 09.09.2020 | 00:00 0 Komentárov

Mnohým záujemcom o kúpu bytu v Bratislave sa nepodarí nájsť adekvátnu ponuku na trhu novostavieb. Musia preto siahnuť po staršom byte.

Ceny bytov na bratislavskom trhu vzrástli v druhom kvartáli medziročne o desať percent. Tento údaj zo štatistík Národnej banky Slovenska môže mnohých potenciálnych kupujúcich prekvapovať, pretože počas krízy logicky čakali pokles cien. Určité vysvetlenie ponúka pohľad na trh novostavieb a trh starších bytov. Tieto dva segmenty sa totiž počas krízy vyvíjali rozdielne.

Odlišný vývoj na trhu novostavieb a trhu starších bytov

Ceny novostavieb v Bratislave stúpli v druhom kvartáli medziročne o 17 percent a priemerná cena za meter štvorcový sa vyšplhala až na 3528 eur. Naproti tomu cena bytov na sekundárnom trhu stúpla “len” o 5,5 percenta, keď sa meter štvorcový predával za 2783 eur.

Ceny novostavieb hnal nahor aj počas ťažkých časov nedostatok ponuky. “Na cenu vplýva veľa faktorov. Jedným z nich je komplikovanosť a dlhá doba povoľovacích procesov. To nielen znižuje konkurenciu na trhu, keď jednoducho nie je dosť developerov, ktorí sú ochotní a schopní vziať na seba riziká súvisiace s novou výstavbou, čo priamo vplýva aj na cenu konečných bytov,” konštatuje Inštitút urbánneho rozvoja.

Vzťah medzi ponukou a dopytom na trhu novostavieb teda kríza nenarušila. Naďalej na ňom je viac záujemcov ako počet nových bytov v ponuke. “Dôsledkom dopytu prevyšujúceho ponuku je prirodzene cenový rast, ktorý sledujeme posledné dva, tri roky,” konštatuje spoločnosť Bencont Investments

Naproti tomu je situácia na trhu starších bytov odlišná. Zásoba starších bytov je omnoho väčšia než u novostavieb. Ponuka bytov z druhej ruky je navyše rôznorodejšia aj z hľadiska lokality a kupujúcim ponúka možnosť výberu lacných bytov v okrajových častiach ako aj drahších bytov v centre mesta. Priemerné ceny starších bytov rastú preto oveľa pomalšie a kupujúcim umožňujú vybrať si byt lepšie zodpovedajúci ich predstave.

Rozdiel medzi cenami novostavieb a starších bytov je na rekordnom maxime

Štandardne sa cenový rozdiel medzi bytmi z druhej ruky a novostavbami drží na úrovni 300 až 400 eur za meter štvorcový, uvádza v analýze Bencont Investments. “Za posledný rok však evidujeme jeho zvýšenie na aktuálnych 745 eur, čo predstavuje nami sledované maximum,” konštatuje spoločnosť. Príčinou je práve odlišný vzťah dopytu a ponuky na trhu novostavieb a na trhu bytov z druhej ruky.

Staršie byty tak supľujú nedostatok ponuky od developerov. „Na trhu s novostavbami v blízkej dobe pravdepodobne k väčším zmenám nedôjde, keďže problém nedostatku novej výstavby pretrváva a nezdá sa, že by mal pominúť. Ceny ostanú vysoké, a nie je vylúčené ani ďalšie zdražovanie,” naznačuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Byty z druhej ruky budú preto podľa neho predstavovať dostupnejšiu alternatívu, takže “je na mieste predpokladať, že dopyt po nich porastie. To platí najmä pre cenovo dostupnejšie lokality, kde je nová ponuka bytov nedostatočná,” predpokladá.

Istú substitúciu môže tvoriť aj ponuka bytov na prenájom, keďže nájomné, na rozdiel o cien bytov na predaj, počas krízy pokleslo. Tým pádom sa prenájom bytu stáva zaujímavejšou alternatívou ku kúpe.

Ako vyzerá štruktúra trhu starších bytov

Priemerná absolútna cena bytov na sekundárnom trhu bola v druhom štvrťroku 199 tisíc eur, zatiaľ čo priemerná rozloha dosiahla 70 m². Najväčšie a najdrahšie nehnuteľnosti sa tradične predávali v Starom Meste, kde priemerný byt z druhej ruky pri rozlohe 81 m² stál 298 tisíc eur.

V okrese BA III, kde ponuku bytov tvorí predovšetkým Nové Mesto a Rača, boli v ponuke byty o priemernej rozlohe 75 m² a absolútnej cene 216 tisíc eur.

Zvyšné tri bratislavské okresy, BA II, BA IV a BA V sa vyznačovali podobnou ponukou bytov s priemernou rozlohou 64-66 m² a priemernou absolútnou cenou 160-165 tisíc eur.

Aká je štruktúra ponuky novostavieb

Dôsledkom nízkeho počtu stavebných povolení sa štartovacie byty pre mladých takmer úplne vytratili z ponuky a stredná cenová kategória bytov je obmedzená na niekoľko lokalít.

Ponuku novostavieb tak vo zvýšenej miere tvoria byty v lepších lokalitách a s vyšším štandardom, ktoré sú prirodzene drahšie. Priemerná cena novostavieb preto rastie rýchlejším tempom než cena bytov z druhej ruky.

Cena za prenájom oproti minulému roku klesla

Na rozdiel od rastúcej ceny bytov došlo v prípade prenájmu k poklesu nájomného. V priebehu druhého štvrťroka bolo priemerné nájomné (vrátane energií) v Bratislave 11,5 eur/m² zatiaľ čo priemer za rok 2019 predstavoval 12,3 eur/m².

Dôvodom je najmä odchod študentov, zahraničných pracovníkov, ale najmä prepad turistov, pre ktorých sú určené byty na krátkodobý prenájom. Najväčší tlak na pokles cien bol preto vidieť v prvom bratislavskom okrese.

Podľa analytikov portálu Nehnuteľnosti.sk má bratislavský, pomerne rozsiahly, trh s nájmami za sebou prvý rozsiahly šok, z ktorého sa bude pravdepodobne spamätávať  dlhšie obdobie.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial