Sobota 16. decembra. Meniny má Albína

Novostavba či starší byt? Oboje má svoje nevýhody

Takmer každý záujemca o kúpu bytu rieši dilemu z titulku. Zjednodušene by sme mohli povedať, že nový byt je drahší, lacnejší starší byt má zasa viac nedostatkov. Také jednoduché to však nie je a kritérií na posúdenie je omnoho viac.

Výhody staršieho bytu

Cena 

Jedným z najdôležitejších kritérií pre hodnotenie výhodnosti kúpy je bezpochyby cena. Tá je spravidla u starších bytov nižšia než u novostavieb. Pri posudzovaní cenovej výhodnosti kúpy je potrebné prihliadnuť na objem prostriedkov potrebných na opravy alebo prípadnú rekonštrukciu. V niektorých prípadoch celková vynaložená suma môže presiahnuť cenu rovnako kvalitného bývania v novostavbe. Vo všeobecnosti však sú ceny staršieho a pritom kvalitného bývania nižšie. 

Finančná dostupnosť bývania a širšia ponuka

Vzhľadom k nižším cenám starších bytov na tento typ vlastníckeho bývania dosiahnu aj ľudia s menšími príjmami, ktorí by inak nemali šancu zabezpečiť si vlastné bývanie. Výhodou je tiež širšia ponuka starších bytov a možnosť bývať takmer okamžite. Byty v novostavbách sa spravidla predávajú v určitej fáze výstavby a záujemca si na byt musí počkať. V prípade starších bytov záleží len na čase prevodu vlastníckeho práva a prípadne vybavenie hypotéky alebo úveru zo stavebného sporenia. 

Byt je už "zabývaný" 

Vzhľadom k tomu, že v byte už predtým býval predchádzajúci majiteľ, úžitkové vlastnosti bytu sú už vyskúšané. Ak mal byt nejaké výrazné chyby (zatekanie stropu, netesnosť okien) predchádzajúci majiteľ už tieto chyby odstránil. Ak nie, budú následky takýchto nedokonalostí viditeľné už pri prvej návšteve bytu (plesne, nadmerná vlhkosť…) a záujemca si pravdepodobne takúto kúpu rozmyslí. V prípade novostavby môže všetko vyzerať v úplnom poriadku a chyby sa objavia až pri denno-dennom užívaní.

Výhodou je tiež to, že nový majiteľ môže ľahšie zistiť "do čoho ide". Od predchádzajúceho majiteľa môže získať informácie o susedoch, o nákladoch na prevádzku bytu. Rovnako tak už v čase nákupu sú pravdepodobne vyriešené otázky týkajúce sa vlastníctva spoločných priestorov v dome a ich údržby (upratovanie v dome a pred domom, využívanie sušiarne a podobne). 

Lokalita, občianska vybavenosť, dopravné možnosti 

Výhodou kúpy bytu v staršej zástavbe môže byť aj samotné umiestnenie. Staršie domy, aj tie ktoré mohli pôvodne štát na periférii, sa postupom času stávajú súčasťou mesta. Prípadne sa zlepšuje dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť. 

Nevýhody staršieho bytu 

Dispozícia a vzhľad bytu 

Nový vlastník preberá starší byt v podobe, v akej ho užívali predchádzajúci majitelia. A ak nemá v úmysle byt výrazným spôsobom rekonštruovať musí sa s novým bytom "zžiť" v danej podobe. Nemôže napríklad zmeniť proporcie jednotlivých miestností a ich umiestnenie. Na druhej strane, ak kupujúci vopred uvažuje o rekonštrukcii a už pri výbere sa zameria na nehnuteľnosti zodpovedajúce jeho zámeru, môže v konečnom dôsledku získať kvalitné bývanie za oveľa výhodnejšiu cenu. A byt si môže upraviť podľa svojich predstáv (obklady, nátery, izolácie, rozvody…) 

Kvalita a vek použitých materiálov 

Materiály a vybavenie bytu staršieho dátumu výroby buď po čase nespĺňajú úžitkové a estetické hľadisko moderného bývania, alebo môžu vzniknúť problémy so samotnou funkčnosťou určitých komponentov. Výmena alebo vylepšenia si môžu vyžiadať aj nemalé náklady. 

Čo sa týka vzhľadu, tak najčastejšie ide o vybavenie kúpeľní a kuchýň (obklady, nábytok), ktoré najviac podliehajú módnym trendom. Do kategórie funkčnosti a úžitkových vlastností možno zaradiť dosluhujúce elektrické spotrebiče, kotly, vykurovacie telesá, zateplenie, izoláciu, ale aj samotné rozvody elektriny, vody, kúrenia a odpadu. Každý materiál má svoju životnosť a s rekonštrukciou týchto rozvodov je potrebné počítať. 

Odhad ceny bytu 

Pre klienta zvažujúceho kúpu na úver môže nastať problém s ocenením bytu pre potreby banky. U nových bytov odhad vychádza veľmi často z kúpnej ceny. U starších bytov klient nemá nikdy istotu, na akú sumu banka byt odhadne. V súčasnej situácii, keď banky odmietajú poskytovať 100% hypotéky sa môže stať, že klient na úver nedosiahne. 

Výhody novostavby

Možnosť reklamovať nedostatky 

Pravdepodobne jednou z najdôležitejších vlastností novostavby je, že stavebné súčasti môžete reklamovať. Záleží len na vašich rokovacích schopnostiach a trpezlivosti, či sa podarí všetky "muchy" opraviť. 

Možnosť podieľať sa na konečnej podobe bytu

U nového bytu, ktorý si kúpite ešte vo fáze výstavby sa môžete podieľať na konečnom vzhľade, usporiadaní a vybavení vášho nového bývania.


Odhad ceny nehnuteľnosti 

Klient so záujmom o hypotéku alebo úver zo stavebného sporenia by v prípade nadobudnutie nového bytu nemal mať problém s odhadom ceny nehnuteľnosti. U starších bytov sa môže stať, že odhadca stanovuje odhadovanú cenu nehnuteľnosti nižšie, ako je kúpna cena. Pritom banky poskytujú úvery maximálne do 100% niektoré dokonca len do 85% odhadovanej ceny nehnuteľnosti. Na zvyšnú sumu úhrady kúpnej ceny musí klient použiť vlastné prostriedky, alebo si požičať od niekoho iného. V prípade nových bytov sa pri stanovení ceny prihliada na to, za akú sumu sa predávajú podobné byty v tom istom dome alebo susedstva a konečná cena sa rozhodne nebude príliš líšiť od kúpnej. 

Použitie moderných materiálov a technológií

Pri výstavbe nových bytov sa používajú moderné postupy, technológie a stavebné materiály. Ak ide naozaj o kvalitný projekt, môže vlastník bytu na následných platbách za energie a služby ušetriť veľa peňazí. 

Riešení so zreteľom na kvalitu života 

Nové byty bývajú spravidla súčasťou rozsiahlejších projektov bytovej výstavby, kde sa v súčasnosti kladú nároky aj na komplexnosť riešenia a kvalitu súvisiacej infraštruktúry. Nové sídliska musia mať napríklad zodpovedajúci počet parkovacích miest, domy s viac ako 4mi úrovňami musia byť vybavené výťahom, súčasťou projektu by mali byť aj detské ihriská a ďalšie plochy pre oddych obyvateľov bytových domov. 

Nevýhody novostavby

Kvalita prevedenia 

Je jedným z najväčších problémov. V jednom z predchádzajúcich odsekov sme medzi výhody nových bytov zaradili moderné materiály a technológie. Avšak konečný pozitívny efekt použitých technológií sa prejaví iba vtedy, ak stavebník odvedie kvalitnú prácu. V opačnom prípade môže byť efekt výrazne horší. Žiaľ, nekvalitne odvedená práca, nie je iba vzácnou výnimkou.

Lokalita, dopravná dostupnosť 

Vzhľadom na klesajúcu zásobu vhodných (alebo aspoň cenovo dostupných) pozemkov v centre miest smerujú developerské spoločnosti svoje projekty skôr na okraje miest, v lepšom prípade do bývalých priemyselných častí miest, ktoré vďaka bytovej výstavbe znovu ožívajú.

Tieto miesta však nezriedka trpia zlou dopravnou dostupnosťou (ktorú sľubuje developer doriešiť "neskôr"), alebo nie je lokalita ešte tak úplne prispôsobená k trvalému životu a bývaniu. Výhľad z okna na výrobnú halu a prach z jej demolácie atraktívnosti miesta rozhodne nepridá.

Obyvatelia takýchto bytov majú ťažkosti s cestovaním za prácou ale rovnako aj ak sa vydajú na úrady, za kultúrou, alebo s deťmi do školy.

Prvý majiteľ             

V novostavbe ste prvým skutočným užívateľom bytu a až vy každodenným užívaním odhalíte na nekvalitne odvedenú prácu (do bytu začne zatekať, okná netesnia, odpad neodteká) alebo zistíte, že niektoré riešenia vám nevyhovujú. Ďalšie úpravy si môžu vyžiadať veľa času a nervov, s ktorými by ste v prípade novostavby nepočítali a navyše zistenia môžu prísť až po uplynutí záručnej doby. Pri kúpe staršieho bytu už s rekonštrukciou čiastočne počítate, alebo problém za vás vyriešili predchádzajúci majitelia. 

Dostavba 

Výstavba nových bytov prebieha v etapách podľa úspešnosti jednotlivých projektov. Ak sa darí nové byty predávať, bytové komplexy rastú ako huby po daždi a s nimi aj navrhované zázemie (obchody, reštaurácie, športoviská).

Komplikácia však nastáva vo chvíli, keď záujem o byty opadne. Nový majiteľ kupoval byt s tým, že bude mať v mieste bydliska dostupnú všetku občiansku infraštruktúru. A teraz vďaka pozastaveniu realizácie ďalších fáz projektu zistí, že z plánov zostalo iba nevyhnutné torzo. 

Problém môže vzniknúť aj v opačnom prípade. Klient sa rozhodne pre kúpu bytu vďaka nádhernému výhľadu do priľahlej zelene. Lenže na trhu je obrovský záujem o nové byty a developer sa rozhodne túto medzeru na trhu vyplniť a začne stavať nový bytový dom pod oknami spomínaného domu.

Cena 

Nové byty sú spravidla podstatne drahšie, ako byty podobné kategórie v staršej zástavbe. A po zhrnutí všetkých možných výhod, ale aj rizík, ktoré sa môžu v súvislosti s kúpou nového bytu neprejavia, je otázkou, či katalogová cena zodpovedá kvalite nehnuteľnosti a lokalite, v ktorej je novostavba umiestnená. 
 
 

Akú možnosť na bývanie volíte?

View Results

Loading ... Loading ...

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *