Nedeľa 17. decembra. Meniny má Kornélia

Oplatí sa kúpiť si byt a prenajímať ho?

Už kúpiť alebo ešte nie? Pýtajú sa tí, ktorí zvolili vyčkávaciu taktiku. Ceny bytov za posledný polrok rapídne klesli. Viditeľné je to najmä pri menších bytoch, kde sa cena znížila aj o niekoľko tisíc za m2. Nastala správna chvíľa kúpiť si byt s cieľom prenajímať ho?

Pokiaľ chceme investovať hotovosť, a tak si zabezpečiť stabilný mesačný príjem, je táto otázka viac ako na mieste. Iná situácia je, ak máme len časť finančných prostriedkov v hotovosti a rozdiel chceme vykryť hypotekárnym úverom. Po zvýšení úrokových sadzieb, sprísnení posudzovaných kritérií a znížení výšky úveru je takáto forma investície viac na zváženie.

Cena 1-izbového bytu v najvyhľadávanejšej lokalite Bratislavy – Starom meste sa pohybuje okolo 2,9 mil. Sk (96 262 eur). Vyššiu cenu sme ochotní zaplatiť za dobrú lokalitu, blízkosť obchodov, štátnych inštitúcii a pod. Pokiaľ chceme investovať do bytu v centre, odpadnú nám veľké starosti s hľadaním nájomníka, keďže v tejto lokalite je dostatok záujemcov z radov manažérov a zamestnancov firiem, ktorí hľadajú ubytovanie v blízkosti svojho pracoviska.

Cena prenájmu je okolo 15.000,- Sk mesačne (497,90 eur) vrátane poplatkov za energie a služby. Ak investujeme voľné finančné prostriedky, tak mesačný výnos po odrátaní všetkých nákladov za byt (elektrina, plyn, teplo) a dane z prenájmu je okolo 9300,- Sk (308,7 eur) teda 3,85 % p.a.

Ak financujeme byt 30 % z  vlastných zdrojov a 70 %  hypotékou, tak sa naše náklady zvýšia o splátku hypotéky, ktorej výška je závislá od bonity klienta, doby splácania a ďalších kritérií. V modelovom prípade, keď máme 30-ročného, slobodného, dobre zarábajúceho klienta je mesačná splátka hypotekárneho úveru 12.885,- Sk (427,7 eur) pri úrokovej sadzbe 6,54   % p.a.

Kto preferuje Petržalku, určite si vyberie zo širokej ponuky menších bytov, kde sa  cena 1 izbového bytu pohybuje okolo 2 mil. Sk (66.387,8 eur).  Lokalita vyhľadávaná najmä mladými s dobrou dostupnosťou do centra už nie je tým „strašiakom z minulosti“.

Ak sme byt kúpili v hotovosti a prenajmeme ho za 12.000,- Sk mesačne (298,3 eur), po odrátaní nákladov a dane z prenájmu nám ostane zisk 6900,- Sk mesačne (229 eur), t.j. 4,14% p. a.. V prípade kúpy na 70 % hypotéku pri úrokovej sadzbe 6,54
% p.a. bude mesa čná splátka pri rovnakom klientovi 8.886,- Sk (294,9 eur).

V prípade Podunajských Biskupíc, lokality, ktorá je už viac vzdialená od centra Bratislavy cena 1-izbového bytu klesla v priemere na 1,8 mil. Sk (59.749 eur). Za túto cenu si vieme nájsť zrekonštruovaný, niekedy aj zariadený, ihneď prenajateľný byt bez dodatočných investícii.

Cena prenájmu takéhoto bytu sa pohybuje okolo 11.000,- Sk mesačne (vrátane poplatkov za energie a služby), mesačný výnos po odrátaní nákladov a daní pri platbe v hotovosti je 6.060 Sk (201,3 EUR), t.j 4,04
% p.a. Splátka 70 %  úveru je vo výške 7.998,- Sk (265.5 EUR) pri úrokovej sadzbe 6,54
% p.a. a rovnakom modelovom prípade ako predošlé byty.

Ak sme financovali kúpu bytu čiastočne hypotekárnym úverom, v našom prípade vo výške 70 % ., musíme počítať s tým, že inkasované nájomné nepokryje celú výšku hypotéky. V prípade bytu v Starom Meste je to mesačný doplatok vo výške cca 3.600,- Sk (119,5 eur), v Petržalke a Podunajských Biskupiciach sa výška doplatku z vlastných zdrojov pohybuje okolo 2.000,- Sk (66,4 eur).

Výnos z bytu kupovaného z vlastných zdrojov

Lokalita

Cena 1 izb. bytu

Cena prenájmu 1 izb. bytu

Výnos v
% p.a *

Staré Mesto

2,9 mil. Sk /96.262 eur

15.000,- Sk

3,85

Petržalka

2 mil. Sk /66.387,8 eur

12.000,- Sk

4.14

Pod. Biskupice

1,8 mil. Sk /59.749 eur

11.000,- Sk

4.04

* Výnos je vyrátaný ako inkasované nájomné po odrátaní nákladov na byt a zaplatení dane vo vzťahu ku kúpnej cene bytu.

Zdroj: vlastné sledovanie trhu

Mesačný výnos z prenájmu 1-izbového bytu plateného hypotékou

Lokalita

Mesačná splátka 70 %
 hypotéky (6,54
% p.a.)

Mesačný výnos (hotovosť)

Mesačný výnos po zaplatení
hypotéky

Staré Mesto

12.885,- Sk (427,7 eur)

9.300,- Sk (308,7 eur)

-3.585,- Sk

Petržalka

8.886,- Sk (294,9 eur).

6.900,- Sk (229 eur)

-1.986,- Sk

Pod. Biskupice

7.998,- Sk (265.5 eur)

6.060,- Sk (201,2 eur)

-1.938,- Sk

Zdroj: vlastné sledovanie trhu

Z dlhodobého aspektu ceny bytov po období poklesu a stagnácie budú opäť mierne narastať a pri súčasnom poklese výstavby väčších projektov je určite aspoň na zváženie investícia tohto druhu. Pokiaľ investujeme peniaze, ktoré máme v hotovosti, zarobíme nielen na prenájme bytu, ale z dlhodobejšieho hľadiska aj na zhodnotení bytu.

V prípade financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru musíme  počítať s tým, že táto investícia „ukrojí“ mesačne ešte z nášho rozpočtu. Ale z dlhodobého hľadiska to môžeme brať ako sporenie v minimálnych mesačných splátkach s garantovaným výnosom, ktoré sa nám premietne do ceny bytu.

Kúpili ste si byt s cieľom prenájmu?

View Results

Loading ... Loading ...

5 odpovedí na “Oplatí sa kúpiť si byt a prenajímať ho?”

  1. otazka píše:

    Osobne verím, že ceny bytov ešte klesnú. Môj odhad ešte o 10%.

    • RR píše:

      Asi ano, ale o kolko? Ludia si v pripade dalsieho poklesu asi svoje nehnutelnosti radsej ponechaju a predaju ich neskor, ked sa ceny stabilizuju

      • Radek píše:

        To asi ano, ale stejně tak budou kupující čekat, až ceny klesnou. Nevím, jak na Slovensku, ale v Česku dost klesá obrat realitních kanceláří.

      • Palo píše:

        Lenze co ak ceny starych bytov uz neporastu? Ak sa developery zacnu sustredit na lacne byty – stare byty automaticky stratia.

  2. Tomas Klvana píše:

    Preco sa bojim, ze sa opatovne dostavame do realitnej bubliny? Mozno aspon nikomu pomoze takato sukromna inzercia: http://www.realitnyja­nosik.sk

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *