Utorok 17. októbra. Meniny má Hedviga

Podľa čoho si vyberať hypotéku?

Na Slovensku sa touto otázkou zaoberá azda každý druhý Slovák. Lacné hypotéky a čoraz širšia ponuka novostavieb presvedčia k uvažovaniu o kúpe nehnuteľnosti nejedného z nás. Každý z nás rád usporí pár eur navyše. Preto je rozumné zvážiť, ako si vybrať financovanie svojho nového bývania.

Čo je hypotéka?

Kým laik si pod pojmom hypotéka predstaví úver, ktorým financuje bývanie, skutočnosť je trošku iná. Hypotéky upravuje zákon o bankách č. 483/2001 Z.z. Tento zákon definuje celú oblasť hypotekárneho bankovníctva. Ide napríklad iba o úver do výšky 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti. Všetky ostatné produkty nad 70 percent hodnoty sú spotrebný či investičný úver zabezpečený nehnuteľnosťou.

Aké faktory rozhodujú pri výbere?

Banky sa predháňajú v tom, ktorá poskytne nižší úrok. Ale to nie je najdôležitejší faktor, ktorý nás bude zaujímať. Treba čítať aj malé písmenká v zmluvách. LTV, RPMN, fixácia hypotéky či cena, lokalita a vek samotnej nehnuteľnosti.

Pomer hodnoty nehnuteľnosti a výšky hypotéky

Tri písmenká LTV (loan to value) alebo pomer úveru k hodnoteniu ručenia nehnuteľnosti je pre poskytovateľa hypotéky podstatná informácia. Experti a Národná banka Slovenska (NBS) odporúčajú pri hypotékach LTV na hodnote 90 percent a menej. Na jar NBS dokonca sprísnila kritéria a hypotéky so stopercentných LTV bude možné poskytnúť len za veľmi prísnych podmienok. Zvyčajne sú úrokové sadzby nastavené na úvery do 70, do 80 , do 90 a viac ako 90 percent LTV.

Dôležitá skratka RPMN

Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) nám zase povie, aké sú skutočné náklady na našu hypotéku. Pretože úrok môže byť nízky, no na poplatkoch banke, maklérovi a iných zaplatíme oveľa viac. Toto číslo má zmysel porovnávať len v tom prípade, ak vstupné údaje ako výška úveru či doba splatnosti úveru sú rovnaké. Ak sú tieto údaje odlišné, porovnanie stráca zmysel.

Takisto zákon o spotrebiteľských úveroch č. 129/2010 Z. z. definuje, čo sa do výpočtu RPMN musí zahrnúť. Každá banka si ale môže údaje „prispôsobiť“ sebe a nezahrnúť tam všetko. Preto na konci dňa nemusí ani toto číslo ukázať skutočnú hodnotu výšky úveru.

Ktorá fixácia je najvýhodnejšia?

Fixácia hypotekárneho úveru býva najčastejšie na tri alebo päť rokov. No stretneme sa aj s ročnou, štvor či dokonca desaťročnou fixáciou. „Fix“ nám zaručí to, že splátka úroku, a teda aj úrok samotný, ostane po stanovenú dobu nezmenená. Logicky je najoptimálnejšou možnosťou platiť čo najnižšiu splátku za čo najdlhšie obdobie. Napríklad stavebné sporenie garantuje rovnakú výšku splátky po celú dobu trvania úveru.

Keď sa blíži obdobie konca fixácie je dôležité zatlačiť na banku, aby vám úrokovú sadzbu nezdvihla. Vtedy je výhodou, ak máte kvalitného finančného poradcu alebo vlastné vyjednávacie schopnosti, ktoré vám pomôžu zachovať priaznivé podmienky aj na ďalšie obdobie.

A čo doba splatnosti?

Hypotéka na desať, 20 či dokonca 30 rokov? Ktorá je, čo sa týka splátky, najvýhodnejšia? Samozrejme, čím dlhšie platíme, tým máme nižšiu splátku. Je dôležité si uvedomiť aj druhú stranu mince. Ak dlhšie platíme, povedzme 30 rokov, platíme menej mesačne, no konečnú hodnotu nehnuteľnosti preplatíme viac ako za 20 rokov.

Zjednodušený číselný príklad pri úvere sto tisíc eur. Úroková sadzba je vo výške štyroch percent. Ak platíme 30 rokov, mesačne náš stojí 477,42 eur, pri 20 rokoch až 605,98 eur. Pri 30 ročnom úvere zaplatíme celkovo 171 869,51 eur, pri 20 ročnom „iba“ 145 435,28 eur.

Dom či byt?

Veľmi dôležitým faktorom pri hypotéke je aj samotný typ nehnuteľnosti, ktorú sa chystáte kúpiť či postaviť. Môžete si ju dovoliť? Aká je jej lokalita? Je potenciál nárastu hodnoty nehnuteľnosti? Kupujete ju za účelom bývania alebo ako investíciu? Je to starý byt či novučičká novostavba? Čo dopravné napojenie na hlavné ťahy?

Skvelá šanca pre mladých

Významným faktorom je váš vek. Za určitých podmienok máte totiž nárok na hypotéku pre mladých. Podmienky sú napríklad vek do 35 rokov či príjem maximálne vo výške 1 155,70 eur. Znížte si výšku svojej úrokovej sadzby o štátny príspevok pre mladých až o tri percentá počas prvých piatich rokov splácania úveru. Zvýhodnenie platí pre prvých päť rokov splácania úveru. Štát vám prispeje na vaše fungovanie a zachová sa ako dobrý sluha.

ČI: 300517

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *