Nedeľa 22. septembra. Meniny má Móric

Podľa teórie 18-ročných cyklov by ďalšia kríza realitného trhu mala prísť v roku 2026

Máme sa báť nafukovania realitnej bubliny? Ceny síce stále rastú a už prekonali krízový rok 2008, no podľa ekonóma ďalšia skutočná kríza príde až v roku 2026.

Čoraz častejšie sa objavujú obavy, či ceny nehnuteľnosti nie sú už prestrelené. Nenafukuje sa na trhu bublina, ktorá jedného dňa spľasne? Pravdepodobne áno, otázkou je len kedy, a ako veľmi bude pád bolestivý.

Čo na to hovorí teória

Podľa ekonóma Freda Harrisona, ktorý varoval pred krízou v roku 2008, funguje realitný trh na báze 18-ročných cyklov. Svoje tvrdenie operia o pozorovanie vývoja cien nehnuteľností počas uplynulých 300 rokov. Tvrdí, že kríza prichádza cyklicky, zväčša po osemnástich rokoch od predchádzajúcej. Nejde však samozrejme o fixný časový interval. Dôležité sú sily, ktoré tu pôsobia.

Každý cyklus je podľa F. Harrisona rozdelený do troch fáz, pričom ich identifikácia pomáha pochopiť situáciu na realitnom trhu.

1. fáza – Ide o pomalý rast cien nehnuteľností. Počas tejto fázy dochádza k mini recesii. Celkovo trvá približne sedem rokov

2. fáza – Počas tejto fázy ceny nehnuteľností rýchlo rastú. Trvá tiež zhruba sedem rokov. Posledné roky dosahujú ceny veľmi rýchlo a nazývajú sa aj ako „kliatba víťazov“. Ten, kto totiž na trh vstúpi v tomto čase, zvyčajne musí čakať veľmi dlho, až do ďalšieho rýchleho rastu trhu v nasledujúcom cykle, keď sa ceny dostanú na úroveň, prie akej nehnuteľnosť kupoval.

3. fáza – Prasknutie realitnej bubliny a obdobie recesie. Táto fáza trvá približne štyri roky.

Čo to znamená pre investorov

Počas fázy pomalého rastu kupujú nehnuteľnosť skúsení investori, ktorí nemajú obavy „plávať proti prúdu“. V čase rýchleho rastu nehnuteľnosť predávajú. V tomto období, naopak, naskakujú na rozbehnutý vlak neskúsení investori, ktorých láka vidina rýchleho zárobku. „Kúpa nehnuteľnosti počas neprirodzene rýchleho rastu je veľké riziko, pretože, čo nevidieť, môže prísť krach,“ upozorňuje spoločnosť Across Private Investments.

Britský ekonóm F. Harrison upozorňoval na poslednú krízu už v roku 1997, pričom predpoveď zduplikoval aj v roku 2005. Vychádzal z teórie o 18-ročnom realitnom cykle. Teraz upozorňuje na rok 2026. Tvrdí, že práve vtedy praskne realitná bublina a nastane štvorročná fáza poklesu cien. Podľa neho sa momentálne nachádzame na konci sedemročného rastu cien a pred nami je „mini recesia“, za ktorou bude nasledovať výrazné zdražovanie.

Ceny nehnuteľností na Slovensku po kríze v roku 2008 šesť rokov za sebou klesali, roky 2009 až 2014. Až v roku 2015 prišlo k miernemu rastu. Dnes už trhové ceny bývania mierne prekonali vrchol z roku 2008. Priemerná cena bytov už svoj predkrízový vrchol prekonala o 14 percent, zatiaľ čo ceny domov sú ešte stále sedem percent pod vrcholom roku 2008.

Stále slušný rast

Ceny nehnuteľnosti na bývanie vzrástli v druhom štvrťroku medziročne o 6,4 percenta. Ide o mierne spomalenie oproti prvému štvrťroku s rastom o 7,5 percenta. Napriek tomu ide stále o slušný rast. Ceny bytov sa zvýšili o 7,6 percenta, kým ceny domov rástli o niečo pomalšie – o 3,6 percenta. Priemerná cena bytov sa tak dosiahla 1849 eur za meter štvorcový.

Najrýchlejšie rástli ceny bývania v Trnavskom, Trenčianskom, Žilinskom a Prešovskom kraji. Tempo rastu tu dosiahlo dvojciferné hodnoty, v Trenčianskom kraji dokonca 24 percent medziročne. Najpomalšie rástli ceny paradoxne v Bratislavskom – len o 4,6 percenta, no v Košickom naďalej pokračujú vo svojom poklese, o 5,8 percenta v druhom kvartáli.

„Trh s bývaním je aj napriek určitým signálom o miernom ochladení v polovici roka stále pomerne aktívny. V nasledujúcich štvrťrokoch možno očakávať pretrvávanie dopytu po bývaní, ktorý sa nebude dariť naplno uspokojiť hlavne v dôsledku obmedzenej ponuky cenovo dostupných bytov. Preto aj v nasledujúcich štvrťrokoch možno očakávať ďalší rast priemernej ceny bývania,“ prognózuje centrálna banka.

Do kedy budú ceny rásť?

„Rast cien nehnuteľností súvisí s vysokým dopytom po bývaní a je dôsledkom rastu príjmov obyvateľstva ako aj stále dobrej dostupnosti úverov,“ hovorí analytička Slovenskej sporiteľňa Katarína Muchová. Dodáva, že ekonomická situácia na Slovensku ostáva aj naďalej priaznivá, pričom vývoj na trhu práce prispieva k zvyšovaniu disponibilných príjmov domácností. Ďalším podporným faktorom je menová politika Európskej centrálnej banky. V septembri sa čaká na ďalšie uvoľnenie politiky.

3 odpovede na “Podľa teórie 18-ročných cyklov by ďalšia kríza realitného trhu mala prísť v roku 2026”

  1. Mino píše:

    No prosím. A že bublina. Pritom sa môžeme tešiť ešte na ďalších 7 urodnych rokov.

  2. Maro píše:

    Recesia, ci kriza sa nikdy nepriznava, minimalne 3 roky dopredu, aby nevznikla panika.

    Cez kazdu krizu donekonecna kupujte, kupujte, bude rast, nikdy, nikdy nie predavajte!

  3. Zoro X píše:

    Chápem, že sú tu faktory typické pre stavebníctvo, ako schvaľovacie procesy, technická náročnosť výstavby a podobne, ale povedať, že realitný cyklus trvá 18 rokov nezohľadňuje ostatné ekonomické a politické veličiny. Keď Trump zavelí, alebo skôr zatwittuje, máme tu recesiu ako vyšitú…

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *