Streda 20. septembra. Meniny má Ľuboslav, Ľuboslava

Podnikáte a žiadate o hypotéku? Myslite na to už pri daňovom priznaní

Dostať hypotéku dnes nie je vôbec zložité, no nie na každého sa pri posudzovaní žiadosti o úver uplatňuje rovnaký meter. Pre banky predstavuje podnikateľ väčšie riziko ako zamestnanec, musí teda prejsť zložitejším schvaľovacím procesom a plánovať oficiálne príjmy, ktoré môže zdokladovať banke, často aj niekoľko rokov dopredu.

Zamestnanec vo výhode

V prípade bežných zamestnancov v trvalom pracovnom pomere je žiadať o úver relatívne jednoduchá záležitosť. Zamestnanci prakticky nepotrebujú dokladovať ani svoj príjem, o všetko sa postará banka. „Príjem zo závislej činnosti na Slovensku si banka overuje dopytom zo Sociálnej poisťovne. To znamená, že klient nemusí dokladovať nič,“ hovorí Lýdia Žáčková, hovorkyňa Poštovej banky. Potvrdenie o príjme od zamestnávateľa a pracovnú zmluvu vyžadujú banky len vtedy, ak má klient pracovný pomer v zahraničí, alebo keď nie je možné overiť si príjem zo Sociálnej poisťovne. Pri dokladovaní a posudzovaní príjmov  postupujú banky podľa Opatrenia NBS č. 10/2016.

„Overenie schopnosti splácať úver posudzuje banka v zmysle zákonom stanovených pravidiel a zároveň v zmysle interných pravidiel pred poskytnutím úveru. Overujú sa pritom predovšetkým výška, pravidelnosť a stabilita príjmov všetkých subjektov vstupujúcich do úveru, ich záväzky i životné náklady,“ hovorí Mária Mahútová z Tatra banky. Dodáva, že banka na posúdenie schopnosti klienta splácať úver využíva informácie registrov a a dostupných databáz buď na základe zákona, alebo súhlasu klienta. Tento postup je rovnaký pri živnostníkoch ako aj zamestnancoch, no podnikatelia majú vo vzťahu k banke aj celý rad ďalších povinností.

SZČO musí doložiť viacero dokladov

„Od SZČO vyžadujeme potvrdenie o daňovej povinnosti z daňového úradu, daňové priznanie a účtovnú závierku za posledné zdaňované obdobie a preukázanie príjmu za obdobie medzi podaním daňového priznania a podaním žiadosti o úver,“ vymenúva Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverov VÚB. Tieto potvrdenia zabezpečuje živnostník sám, banka teda nezisťuje jeho príjem v Sociálnej poisťovni. Mesačný príjem sa počíta ako základ dane delené dvanástimi. Podmienkou na získanie hypotéky je kladné daňové priznanie.

Okrem neho klient banke musí predkladložiť potvrdenie o výške daňovej povinnosti a doklad preukazujúci príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaním, teda od ukončenia zdaňovacieho obdobia do dátumu podania žiadosti o hypotéku. Musí preto priniesť výpisy z podnikateľského účtu, faktúry, mesačné závierky z elektonickej registračnej pokladne, prípadne zmluvy uzatvorené s tretími stranami a podobne.

V zmysle opatrenia NBS č. 10/2017 môže banka akceptovať len skutočné zdokladované príjmy, preto je potrebné v prípade daňovej optimalizácie myslieť na túto skutočnosť dostatočne včas. Znižovanie príjmov kvôli úspore daní a odvodov môže v konečnom dôsledku spôsobiť nepridelenie hypotéky kvôli nízkym príjmom. Banka síce môže zohľadniť aj obrat, kladný výsledok hospodárenia je však pri živnostníkovi alfou omegou.

Majiteľ a konateľ eseročky

„Konateľa spoločnosti s ručením obmedzením posudzujeme ako štandardného zamestnanca. Majiteľovi s.r.o. posudzujeme príjem na základe priznaného zisku, respektíve po splnení bankou stanovených kritérií vieme príjem posúdiť aj na základe obratu spoločnosti,“ hovorí M. Mahútová. V prípade spoločností s ručením obmedzením môžu vznikať rôzne kombinácie vzťahu k majetku spoločnosti. Podľa nich banka aj posudzuje príjem.

A. Farkašová uvádza, že v prípade jediného vlastníka spoločnosti je možné akceptovať jeho príjem vo výške desiatich percent z obratu, no podmienkou je kladné daňové priznanie. Takýto klient musí priniesť do banky daňové priznanie spoločnosti za obdobie posledného kalendárneho roka, potvrdenie o výške daňovej povinnosti spoločnosti, a podobne ako SZČO aj doklad preukazujúci príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaním.

„V prípade žiadateľa  – spoluvlastníka s. r. o., respektíve, ak je tento vlastníkom alebo konateľom viacerých s.r.o., predkladá daňové priznanie ako fyzická osoba – občan a potvrdenie o výške daňovej povinnosti. Ak má žiadateľ len príjem zo zisku spoločnosti, za predpokladu, že je vlastníkom aspoň 50 percent spoločnosti, predkladá doklad o prevode rozdeleného zisku za predchádzajúci kalendárny rok z účtu spoločnosti na účet žiadateľa, daňové výkazy za firmu, zápisnicu z valného zhromaždenia o prerozdelení čistého zisku za predchádzajúci kalendárny rok, respektíve rozhodnutie jediného spoločníka o prerozdelení čistého zisku,“ vymenúva A. Farkašová. V prípade kombinácie príjmov klient vždy predkladá vlastné daňové priznanie a potvrdenie o výške daňovej povinnosti a ďalšie doklady podľa typu príjmu.

Manželstvo môže žiadateľa zbaviť byrokratického kolotoča

Ak ste živnostník a chcete sa vyhnúť komplikovanému získavaniu potvrdení z daňového úradu, či nosenia faktúr a výpisov, existuje možnosť. Vykúpením môže byť manželstvo. Hypotéka v manželstve je síce posudzovaná ako spoločný záväzok, no na jej získanie stačí dobrý príjem jedného z partnerov. „Ak je príjem jedného z manželov aj po odpočítaní všetkých nákladov, životného minima, či splátok na už existujúcich úveroch, dostatočný na zabezpečenie splácania požadovaného úveru, nie je potrebné skúmať príjem druhého žiadateľa. V prípade ak nepostačuje, tak sa pre výpočet platobnej kapacity zohľadňujú oba príjmy a to bez ohľadu na to, či je klient v zamestnaneckom pracovnom pomere alebo má príjem z podnikania,“ hovorí Anna Jamborová, hovorkyňa ČSOB.

To v praxi znamená, že ak má jeden z partnerov zamestnanie, ktoré umožňuje pokryť splátky hypotéky, druhý, ako podnikateľ, príjem dokladovať nemusí. Ak však nestačí, je potrebné posudzovať aj príjem podnikateľa, spôsobom uvedeným vyššie.

Ďalšou možnosťou je, ak si úver na bývanie zoberie len jeden z manželov a zároveň aj on jediný ostane vlastníkom nehnuteľnosti. Na to však treba zrušiť bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), ktoré schvaľuje súd, alebo zúžiť BSM, na čo stačí aj notárska zápisnica. No pozor, zatiaľ čo zrušené BSM akceptujú všetky banky, so súžením nemusíte vždy pochodiť všade. Výhodu je napríklad aj to, že kupovaná nehnuteľnosť nie je majetkom živnostníka a teda ňou neručí za záväzky z podnikania.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *