Utorok 21. novembra. Meniny má Elvíra

Pokles cien nehnuteľností: špekulácie, vyčkávanie, premrštené predstavy

Slovenský realitný trh zažil v poslednom období viaceré zlomy a premeny. Po realitnom boome a často „nekresťanskom“ zvyšovaní cien nehnuteľností nastala stagnácia a nasledoval pomerne prudký pád. Štatistiky sú neúprosné: ceny dosiahli svoj vrchol v druhom kvartáli roka 2008 a odvtedy sústavne klesajú. Niektorých predávajúcich to však nezaujíma a chcú ešte aj dnes predať „ako za starých čias“.

Pokles cien vo všetkých segmentoch

Nehnuteľnosti určené na bývanie ako celok boli najdrahšie v druhom štvrťroku 2008 , kedy sa na Slovensku o "nejakej" svetovej" úverovej a finančnej ešte nehovorilo a médiá sa jej nevenovali. Z podrobných štatistík NBS a metodických poznámok k nim je však zrejmé, že pokiaľ ide o jednotlivé typy a druhy nehnuteľností určených na bývanie, sú vo vývoji cien isté rozdiely.

Svoj vrchol dosiahli v 2. štvrťroku ceny menších bytov (jedno až trojizbových). U väčších bytov (štvor, päť a viacizbových) však ceny stúpali i naďalej a u tých najväčších bytov sa ich rast zastavil až na prelome rokov 2008/09. Podobná situácia je aj s rodinnými domami a vilami – v segmente rodinných domov ceny klesli v 3. kvartáli a potom znova nakrátko vzrástli, ceny vilových domov rovnomerne stúpali po celý vlaňajší rok a zlomilo sa to až na prelome rokov. Odvtedy idú ceny všetkých typov nehnuteľností určených na bývanie prudko dolu. Napríklad ceny vilových domov sa v 1. štvrťroku 2009 dostali kdesi na samý začiatok roka 2007.

Na roztvárajúce sa nožnice vplývajú mnohé faktory

Odborníci však upozorňujú, že ceny nehnuteľností vyčíslené v štatistických tabuľkách nie sú práve najvernejším zrkadlom odrážajúcim všetky pohyby realitného trhu. Neodzrkadľujú totiž významné rozdiely medzi medzi ponukovými a realizačnými cenami nehnuteľností na bývanie, ktoré sa ako pomyselné nožnice otvárajú raz viac, inokedy menej reagujúc na mnohé spoločenské a ekonomické faktory, vrátane nezamestnanosti v tom-ktorom regióne. A navyše, predaj každej jednej nehnuteľnosti je prísne individualizovaný a tak nie nadarmo sa hovorí, že v cene každej nehnuteľnosti sa skrýva kus psychológie.

Regionálne rozdiely a súvislosti

Ako vyplýva zo štatistík NBS, ceny nehnuteľností určených na bývanie v 1. štvrťroku 2009 klesli oproti 4. štvrťroku vo všetkých krajoch. V  absolútnych číslach je najvýraznejší pokles v regiónoch troch najväčších miest (v Košickom kraji o 148 € , Bratislavskom o 82 €  a v Prešovskom o 65 € za meter štvorcový). A naopak v prepočte na jeden meter štvorcový ceny najmenej poklesli v Banskobystrickom (o 17 €) a v Nitrianskom kraji (o 26 €).

Ale ani tieto čísla nič nehovoria o reálnej možnosti kúpiť si byt alebo dom v danom regióne. Podľa analýzy UniCredit Bank pri porovnávaní cien bytov a priemernej mzdy sú byty v Bratislave cenovo najnedostupnejšie. Ceny bytov sú v bratislavskom regióne dvojnásobné oproti priemeru ostatných regiónov, avšak priemerná mesačná mzda je vyššia len o 50%.Podľa analytika banky Dávida Dereníka občan pracujúci v Bratislave si na nový byt ( s rozlohou 70 metrov štvorcových) musí hypoteticky odkladať dnešnú čistú mesačnú mzdu približne 16 rokov,  kým občan žijúci v nitrianskom regióne, kde sú relatívne vysoké mzdy a lacnejšie byty, len 10 rokov. Analýza pritom podľa Dereníka poukazuje na to, že pred krízou bola situácia ešte horšia.

Rôznorodé vnímanie klesajúcich cien

Celkový pokles nehnuteľností vnímajú predávajúci rôznorodo. Časť z nich už vo svojej ponuke realisticky ráta s nižšou cenou. Sú však i takí, ktorí naďalej trvajú na vysokých a nereálnych cenách v snahe čo najviac sa nabali ť. Potom často nasleduje to, čomu sa v hantírke realitných maklérov hovorí, že sny sa rozchádzajú s realitou, a to najmä vtedy, keď majiteľ bytu či domu si odmieta priznať, že jeho predstavy o predajnej cene sú – slušne povedané – premrštené.

Na to, ako verejnosť rôznorodo vníma pokles cien nehnuteľností určených na bývanie a  skutočné rozdiely medzi cenami  ponukovými a realizačnými, poukázal Roland Bončo z realitnej kancelárie NELLY: " Znižovanie cien nehnuteľností, hlavne bytov v Bratislave a   blízkom okolí vnímame už asi rok.
P ostupne
totiž n astala situácia, že stály pokles cien sa premiet a do zníženého záujmu zo strany kupujúcich (hlavne tzv . investorov) a ľudia volia skôr vyčkávaciu taktiku
čiže kto nemusí kupovať , nekupuje, ale radšej si byt berie do prenájmu ."   Predávajúci   vo veľa prípadoch už reálne vnímajú trhovú cenu a snažia sa predať čo najskôr aj za cenu toho, že s cenou nehnuteľnosti pôjdu   dolu. Ale stále je ešte veľké množstvo predávajúcich , ktorí sú " v očakávaní niečoho nereálneho s cenami niekde
s pred roka. "

Mnoho ponúk – manévrovací priestor pre kupujúceho

Na otázku, či terajšie nožnice medzi ponukovými a realizačnými cenami nehnuteľnosti sú oproti minulému roku otvorené viac alebo menej  a či už predávajúci v reále chápu, že za nereálne nadsadené ceny nehnuteľnosť nepredajú, resp. či naďalej špekulujú, Roland Bončo uviedol:

" Veľa ponúkaných nehnuteľností má uvedenú cenu , ktorá nie je reálna, avšak v súčasnej do be rozhoduje o obchode už kupujúci (a nie predávajúci ako tomu bolo kedysi) a veľakrát sa stáva , že kupujúci ponúkne za byt cenu o niekoľko
percent nižšiu, predávajúci
však trvá na svojom a kupujúci ide „o dom ďalej“ a s rovnakou ponukou tam
pochodí. "

Podľa Bonča sa dá jednoznačne povedať, že minimálne každý tretí predávajúci je veľmi ochotný jednať o cene . V súčasnosti je podľa jeho slov ponúk dosť, takže to vytvára veľký manévrovací priestor pre kupujúceho. Oproti minulosti je
zrejme už viacej takých cien , ktoré zodpovedajú realite, aj keď
všeobecne ťažko o tom
teraz
hovoriť , keďže pokles
cien
stále pokračuje ."

Nízky záujem o nadštandardné byty

Realitné kancelárie vo všeobecnosti momentálne zaznamenávajú veľmi nízky záujem o nadštandardné typy bytov, čo je podľa nich priamy dôsledok svetovej finančnej krízy. Nie nadarmo platí, že trh s bytmi je ukazovateľom celkovej ekonomickej situácie v krajine. Takých, ktorí sú ochotní zaplatiť za nadštandard, je podľa predstaviteľov realitiek dnes už pomenej.

Roland Bončo v tejto súvislosti zdôrazňuje, že "v súčasnosti je
záujem hlavne o „jednoduché“ byty. Čiže
o
bežné garzónky, jedno, dvoj,
maximálne
trojizbové byty napr íklad v Petržalke, Ružinove, Dúbravke. Záujem o nadštandardné bývanie je veľmi malý
v tomto segmente je najväčší   pokles záujmu ."

Novostavby vs. vysoká marža developerov

Realitní makléri sa síce s nadsadenými a nereálnymi ponukovými cenami stretávajú v mnohých segmentoch realitného trhu, najokatejšie je to však podľa nich pri predaji novostavieb.

"Zostalo
ešte zostalo veľké množstvo developerov , ktorí veria že dokážu predať novostavby s pôvodnými cenami, čo považujem za absolútne nereálne. Ľudia už nie sú a nebudú ochotní platiť za nehnuteľnosti také ceny, ktoré nezodpovedajú trhovej hodnote vzhľadom k lokalite a charakteru, ale odrážali len vysokú ziskovú maržu developero v," upozorňuje Roland Bončo.

Nadsadenie cien, to je podľa jeho slov všeobecne ponímaný problém novostavieb. " Určite
si k aždý všim ol,
že je veľa stavieb kde sa už rok aj viacej predávajú „posledné voľné byty“. Vyčkávací trend zo strany predávajúcich (developerov) nebude viesť k ničomu, pre trh je lepšie ak sa ceny „zreálnia“ čo najskôr a tým pádom bude možné stavať na skutočných hodnotách pri predaji v budúcnosti. Akékoľvek odďaľovanie a presviedčanie ľudí o opaku je kontraproduktívne ."

Kedy sa vyplatí vyčkávacia taktika?

Pokles  cien nehnuteľností mnohých predávajúcich zvádza k tzv. vyčkávacej taktike: "Počkám, kým sa ceny opäť zdvihnú a potom dobre predám." Ralitné kancelárie majú s vyčká vacou taktikou niektorých typov klientov nemalé skúsenosti.

"V yčkávaciu taktiku
môže predávajúci
aplikovať
hlavne
pri predaji pozemku, ktorý môže predávať za
ním stanovenú cenu aj niekoľko rokov a nič
ho to nestojí ,
pretože pozemok nevyžaduje údržbu a starostlivosť .   Je len s amozrejm é, že pri bytoch je vyčkávanie spojené s tým, že byt
je
prázdny a
jeho majiteľ musí platiť
za
energie a služby alebo sa rozhodnúť pre prenájom. "

Aj tento faktor podľa predstaviteľa realitnej kancelárie NELLY   poukazuje na to, že pokles cien pozemkov nie je natoľko badateľný , pretože ich vlastníci vo všeobecnosti patria do vyššej príjmovej skupiny a nepotrebujú predať až tak rýchlo ako vlastníci bežných bytov, ktorí musia splácať hypotéku a ďalšie platby.

Vo všeobecnosti však platí, že "v yčkávať sa nemusí vyplatiť hlavne tým, ktorí nemôžu čakať dlhšiu dobu na zmenu vo vývoji cien a tým, ktorí splácajú nevýhodné splátky hypotéky z minulosti, keď ceny boli   vyššie ," uzatvára Roland Bončo.

Priemerné ceny nehnuteľností podľa NBS

Primerná cena nehnuteľností za prvé tri mesiace tohto roka predstavuje 238% cien z roku 2000. Cenový vrchol dosiahli byty a domy v druhom kvartáli minulého roka a postupne klesajú ďalej.

Obdobie

Cena v €/m2

Zmena (rok 2002=100%)

Medziročná zmena

1.Q 09

1 413

238,7

95,7

2008

1 511

255,3

122,1

4.Q 08

1 479

249,9

106,4

3.Q 08

1 542

260,5

119,9

2.Q 08

1 549

261,7

131,2

1.Q 08

1 476

249,3

134,5

2007

1 238

209,2

123,9

4.Q 07

1 391

234,9

132,5

3.Q 07

1 286

217,2

125,4

2.Q 07

1 180

199,4

120,5

1.Q 07

1 097

185,3

116,3

2006

1 000

168,9

116,8

4.Q 06

1 050

177,4

117,5

3.Q 06

1 025

173,2

118,0

2.Q 06

980

165,5

118,0

1.Q 06

944

159,4

113,7

2005

856

144,6

89,7

Prepad cien najvýraznejšie postihol jednoizbové byty, o ktoré je tradične najvyšší záujem.

Obdobie Byty 1-i 2-i 3-i 4-i 5-i + Domy Spolu

1.Q 09

1 447

1 596

1 508

1 352

1 356

1 543

1 259

1 413

2008

1 574

1 806

1 655

1 452

1 416

1 472

1 270

1 511

4.Q 08

1 521

1 701

1 600

1 408

1 399

1 553

1 276

1 479

3.Q 08

1 600

1 856

1 672

1 462

1 439

1 500

1 247

1 542

2.Q 08

1 619

1 873

1 695

1 492

1 432

1 434

1 292

1 549

1.Q 08

1 555

1 793

1 655

1 447

1 396

1 402

1 266

1 476

Najdrahšie byty majú naďalej v Bratislave, najlacnejšie byt sú v Nitre.

Obdobie SR BA TT NR TN ZA BB KE PO

1.Q 09

1 413

1 828

992

755

818

905

839

960

966

2008

1 511

1 972

1 006

744

830

945

851

1 137

1 051

4.Q 08

1 479

1 910

1 036

781

867

961

856

1 108

1 031

3.Q 08

1 542

1 991

1 055

796

854

973

853

1 159

1 157

2.Q 08

1 549

2 019

1 019

751

863

964

866

1 186

1 054

1.Q 08

1 476

1 968

915

648

736

883

831

1 093

960

Zdroj: NBS

Budú podľa Vás ešte klesať ceny nehnuteľností?

View Results

Loading ... Loading ...

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *