Stvrtok 19. októbra. Meniny má Kristián

Pokles cien realít by sa mohol už tento rok zastaviť

Hypotekárny trh prekonáva rekordy. Vo februári prelomil opäť rekord v sadzbe úverov, ktorá klesla na 3,61 percenta. A bol to len február. Počas silnejších mesiacov roka teda pravdepodne bude hranica opäť pokorená. No napriek čulému obchody s hypotékami, reality takýto stav nevykazujú.

Naopak. Stagnujú už niekoľko rokov po sebe. Veľká časť hypoték teda smeruje len na splatenie starších úverov, ale nie na kúpu bytov, či domov. Bude tento jav pretrvávať? Kedy sa predá i viac nehnuteľností? V tomto článku preto analyzujeme trh s bývaním.

Ceny realít vlani podľa údajov NBS opäť klesli. Došlo k medziročnému poklesu o 0,9, čo bolo menej ako v predchádzajúcom roku, kedy ceny oslabli o 1,1 percenta. No v čiastkových signáloch možno badať známky oživenia. Zatiaľ čo v treťom kvartály sa predal jeden byt z dvanástich ponúk, koncom roka už na jeden predaj stačilo desať ponúk. V prospech realitného trhu hovoria už zmienené nízke úrokové sadzby, ale aj mierne zlepšovanie na trhu práce.  

K náznakom oživenia dochádza napríklad v regiónoch, ktoré profitujú predovšetkým z automobilového priemyslu. V Žilinskom a Trenčianskom kraji tak ceny nehnuteľností buď rastú alebo neklesajú. Naopak v Košickom kraji klesali ceny koncom minulého roka najviac – o 22 eur na meter štvorcový.

Najdrahšie bývanie je v Bratislavskom kraji – 1648 EUR za meter štvorcový, čo takmer trojnásobne viac ako v Nitrianskom kraji (578 EUR/m2), kde je bývanie najlacnejšie. Z pohľadu kúpyschopnosti, teda v prepočte podľa priemernej mzdy, sú nehnuteľnosti v Nitre najdostupnejšie. Za priemernú hrubú mzdu sa dalo vo štvrtom kvartály kúpiť zhruba 1,3 metra štvorcového, naopak v Bratislave len 0,7 metra.

Napriek sústavnému klesaniu, nie je pokles ceny výrazný. Za štyri roky sa znížila priemerná cena bývania podľa NBS len o 82 eura za meter štvorcový a k prudkým zmenám cien by nemalo dôjsť ani v tomto roku. Výraznejší pokles cien bytov a domov sa nejaví ako pravdepodobný, no zatiaľ nevidíme ani dostatočne silné impulzy pre ich cenový rast. Nezamestnanosť na Slovensku je aj naďalej vysoká a obmedzuje počty ľudí, ktorí môžu na kúpu nového bývania pomýšľať. Na druhej strane ale rekordne nízke úrokové sadzby z úverov na bývanie môžu ku kúpe nehnuteľnosti motivovať aj tých, ktorí doposiaľ vyčkávali.

„Možno očakávať, že trend znižovania úrokových sadzieb pri úveroch na bývanie bude pokračovať aj v najbližšom období,“ konštatuje NBS. Naznačuje to i medzinárodné porovnanie, kde patria slovenské sadzby stále medzi najvyššie. Centrálna banka očakáva, že zlepšenie makroekonomického prostredia tento rok priaznivo ovplyvní i realitný trh. No rast cien nečaká.  

Slováci sa v bytoch tlačia

Na Slovensku je stále tradičným bývanie vo vlastnom. V podnájme žije podľa štatistík len jedna domácnosť z desiatich. Ekonomická dostupnosť bývania sa na Slovensku v posledných rokoch zvyšuje. Potrebné je ale dodať, že iba u tých Slovákov, ktorí si prácu dokázali udržať a nezaznamenali ani pokles svojich príjmov. V minulom roku si priemerne zarábajúci Slovák zo svojho mesačného platu mohol dovoliť kúpiť približne 0,65 metra štvorcového bytu alebo domu. Rýchlejšou cestou k vlastnému bývaniu je tak hypotekárny či iný úver na bývanie. Vo vlastnom, ale s úverom na bývanie, v súčasnosti žije jeden Slovák z desiatich.

V porovnaní s mnohými vyspelými krajinami sa slovenské domácnosti vo svojich bytoch „tlačia“. Vyplynulo to z dát organizácie Unicef za rok 2013. Slovensko sa totiž s podielom 0,9 izby na osobu umiestnilo medzi krajinami, kde nie každý člen domácnosti môže mať izbu len pre seba. Všetko však má svoje pre aj proti. Dvaja súrodenci vyrastajúci v spoločnej detskej izbe zväčša problémom nie sú. Viac detí v jednej izbe však už môže znamenať nedostatok súkromia či priestoru na učenie alebo svoje záľuby. Na druhej strane ale súrodenci, ktorí sú si vekovo blízki, môžu využívať život v jednej detskej izbe na hranie či spoločné koníčky.

Európske rozdiely

V Európskej únii bol vlani cenový vývoj na poli nehnuteľností zmiešaný. Dvojciferný cenový pokles bol v roku 2013 evidovaný v Chorvátsku (o 16,5 percenta). Chorvátsko sa borí s recesiou a prepadom cien nehnuteľností už päť rokov a ani v aktuálnom roku 2014 nemusí dôjsť k obratu. Medziročný pokles cien nehnuteľností neustal v minulom roku ani v Španielsku (o deväť percent). Od prasknutia realitnej bubliny v roku 2008 zlacneli nehnuteľnosti v Španielsku o takmer dve pätiny. Pomerne výrazným tempom klesali v roku 2013 aj ceny nehnuteľností na Cypre, v Holandsku či v Taliansku.

Pomerne dlhý je ale aj zoznam krajín, v ktorých vlani ceny nehnuteľností zamierili smerom nahor. Drahšie ako v roku 2012 boli vlani byty a domy v 12 krajinách únie, za ktoré boli údaje dostupné. Najvýraznejšie, až o 10,6 percenta, zdraželi nehnuteľnosti v Estónsku. Estónsko si však v rokoch 2008 a 2009, podobne ako Lotyšsko a Litva, prešlo krízou na realitnom trhu spojenou s prepadom cien nehnuteľností o desiatky percent a tak aj napriek cenovému rastu z posledných kvartálov sú estónske byty a domy stále o vyše štvrtinu lacnejšie ako pred krízou.

V Európskej únii ako celku boli v štvrtom štvrťroku 2013 nehnuteľnosti o 0,1 percenta lacnejšie ako v rovnakom období predchádzajúceho roku 2012. Za celý rok 2013 nehnuteľnosti v únii zlacneli o 0,9 percenta. Jedná sa o vážený priemer, v ktorom majú najväčšiu váhu najsilnejšie európske ekonomiky. V porovnaní s letom 2008, kedy ceny nehnuteľností v EÚ dosiahli svoj vrchol, boli na konci roku 2013 európske byty a domy o cca šesť percent lacnejšie.

Dana Špacírová je analytička Poštovej banky.

Medziročná zmena cien nehnuteľností určených na bývanie v krajinách EÚ

Krajina

4Q_2013

ROK 2013

Estónsko

15,6

10,6

Lotyšsko

7,9

6,9

Švédsko

7,0

5,4

Luxembursko

4,8

5,2

Dánsko

3,4

3,7

Veľká Británia

5,5

3,6

Malta

1,2

2,9

Írsko

6,3

2,1

Fínsko

0,6

1,3

Litva

3,0

1,2

Slovensko

2,2

0,9

Belgicko

0,2

0,3

ČR

0,0

–0,1

Rumunsko

0,2

–0,2

–0,1

–0,9

Francúzsko

–1,5

–1,9

Bulharsko

–1,2

–2,2

Maďarsko

–1,6

–3,1

Portugalsko

–0,6

–3,8

Slovinsko

–2,0

–4,3

Taliansko

–4,8

–5,6

Holandsko

–4,5

–5,7

Cyprus

–9,4

–6,7

Španielsko

–6,3

–9,0

Chorvátsko

–14,4

–16,5

Zdroj: Poštová banka podľa údajov Eurostat

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *