Stvrtok 09. apríla. Meniny má Milena

Ponúka ešte bratislavský realitný trh atraktívne investičné príležitosti?

Už dlhšie tvrdím, že do nehnuteľností v Bratislave sa neoplatí investovať. Nie je to však celkom tak. V tomto článku sa pozrieme na „najnovšiu“ realitnú investíciu, ktorú som urobil práve v Bratislave.

Slovo „najnovšiu“ som dal zámerne do úvodzoviek – až taká nová totiž nie je. Peniaze som totiž investoval už pred vyše tri a pol rokom. Áno, správne ste pochopili, ide o investíciu do novostavby z papiera. Pozrime sa na detaily.

Novostavba v Bratislave

Realitný projekt sa nachádza v miestnej časti Nivy v tesnej blízkosti biznis centier. Do centra mesta je to približne 15 minút pešou chôdzou. Ide o väčší komplex, no nie je to výstavba formou „veží“, teda žiadne desiatky poschodí a v zásade všetky byty rovnaké. Ja volám takéto bývanie králikárne 🙂, ale je to skôr otázkou vkusu.

Byt má zaujímavú dispozíciu. Je dvojizbový a nachádza sa na streche bytového komplexu. Rozloha 44 m2 plus veľká terasa s výhľadom na mesto o rozlohe 12 m2.

Teraz skúška toho, či spĺňa tento byt kritériá, ktoré dlhodobo odporúčam, napríklad v knihe Investovanie do nehnuteľností od A po Z? Ak si ju už pozorne prečítate, dozviete sa, že odpoveď je áno, až na jedno kritérium. Finančné.

Kategória
Hodnota
Cena požadovaná predávajúcim
107 500 eur
Konečná cena skutočne zaplatená
106 000 eur
Cena vrátane opráv/ investícií
118 234 eur
Úver (80% z kúpnej ceny)
84 800 eur
Investície do zariadenia
12 000 eur
Vlastné zdroje
33 434 eur
Úrok hypotéka
1,10%
Splátka úveru (30rokov splatnosť)
277 eur
Splatnosť úveru v rokoch
30
Splátka úveru – len úroky
77,7 eura
Nájomné
650 eur
Mesačné cashflow-suma, ktorá mesačne zostane po zaplatení nákladov
177,60 eura
Gross rental yield (ročné nájomné vydelené cenou nehnuteľnosti)
6,60%
Net rental yield (hrubý výnos očistený o náklady)
1,13%
Cap rate (aký by bol môj výnos, ak by som nehnuteľnosť kúpil v hotovosti)
3,94%
ROI – návratnosť investície (výnosnosť investície po zohľadnení financovania)
4,00
ROI po započítaní splátok úveru (výnos po zohľadnení splácania úveru nájomníkom)
11,14
ROI po započítaní rastu hodnoty nehnuteľnosti (2% rast ročne)
18.21

Toľko teda čísla. Opäť rovnaká otázka: spĺňa táto investícia všetky kritériá rentability? Odpoveď je: čiastočne. Od svojich investícií očakávam výnos po započítaní splátok úveru vo výške minimálne 15 percent ročne. Táto investícia dosahuje „len“ 11,14 percenta. Prečo som teda do tejto investície išiel?

Rast cien nehnuteľností

Pravidelne prízvukujem, že rast ceny nehnuteľnosti je pre investora len čerešničkou na torte a nemal by s ňou pri hodnotení výnosu počítať. Investícia sa musí oplácať od prvého dňa. To znamená, že príjem z cashflow musí byť dostatočne zaujímavý, aby človek investoval. Ak cena narastie, je to fajn, ale to je len tá čerešnička na torte.

Išlo z mojej strany tak trochu o špekuláciu. Na druhej strane aj 11,14 percentný výnos, ktorý investícia dosahuje bez rastu ceny nehnuteľnosti, je celkom fajn.

Ako sa teda zmenila cena, odkedy som si tento byt rezervoval? Pri rezervácii som musel zložiť 20 percent z ceny, teda zhruba 21 tisíc eur. V poslednej fáze predaja tohto projektu sa podobné byty predávali (samozrejme nezariadené) za približne 137 tisíc eur. Po zariadení to bude približne 140 až 145 tisíc. Rast ceny bol teda približne 30-40 tisíc eur za tri a pol roka pri mojom vklade 33 tisíc eur, čo je výnos približne 18 percent ročne. Celkom úspešná špekulácia.

Išiel by som do takejto investície ešte raz?

Ťažká otázka. Priznám sa, že moja odpoveď by bola: „skôr nie“. V projekte sa vyskytlo viacero zmien, ktoré mali negatívny vplyv na moju očakávanú výnosnosť, a preto by som pri rozhodovaní bral do úvahy viaceré faktory ako napríklad opportunity cost – porovnanie tejto investície s investíciou do už postavenej nehnuteľnosti. Posúvanie termínu dokončenia byty tiež nie je pre investora práve pozitívna skúsenosť.

Aké máte vy skúsenosti s investovaním do nehnuteľností z papiera?

Autor je spoluzakladateľom a prevádzkovateľom portálu www.smart-life.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *