Sobota 24. augusta. Meniny má Bartolomej

Ponuka voľných bytov v novostavbách neustále klesá

Bývanie Redakcia 24.07.2019 | 00:00 0 Komentárov

Z ponuky, ktorá priebežne prichádza na trh, sa menšie a lacnejšie byty takmer hneď vypredajú. Zvyšuje to priemernú cenu bytov, ktoré zostávajú na trhu.

Ku koncu júna bolo v Bratislave vo výstavbe 104 developerských rezidentných projektov. Deväť z nich bolo vypredaných na sto percent a v ďalších 41 dosiahla vypredanosť viac ako 90 percent. V ostatných bolo k dispozícii na predaj 1930 voľných bytov. Údaje vyplynuli z analýzy Bencont Investment.
V druhom štvrťroku do ponuky podľa nej pribudlo 500 bytov. “Vzhľadom na pretrvávajúci dopyt je to veľmi málo,“ hovorí Rudolf Bruchánik, analytik Benonct Investment. „Hoci dopyt už nie je taký vysoký ako pred dvomi či tromi rokmi, v pomere k voľným bytom hovoríme o vôbec najmenšej zásobe bytov za posledných 15 rokov,“ hodnotí.

Predaj bytov dosiahol v druhom štvrťroku spolu 824 bytov, čo je oproti začiatku roka nárast o 23 percent. Len 12 projektov tvorilo viac ako 50 percent predaja. Veľa z projektov predáva už len jeden – dva byty štvrťročne. Ide teda už len o dopredaj.

Napätá situácia na trhu sa podpísala pod pokračovanie rastu cien rýchlym tempo. V druhom štvrťroku dosiahla priemerná cena bytov na bratislavskom realitnom trhu 3014 eur/m2 s DPH. Medziročne to bolo viac o 9,38 percenta.

Ide však o priemernú cenu bytov zostávajúcich v ponuke. Za jej rastom je tak aj zmena štruktúry “skladových” zásob. Hoci nové projekty nepatria medzi najdrahšie, zvyšovanie priemernej ceny spôsobuje aj to, že lacné byty sa vždy vypredajú ako prvé. V ponuke tak zostávajú drahšie a rozlohou väčšie nehnuteľnosti, ktoré si svojich nových majiteľov hľadajú dlhšie.

Najviac bytov pribudlo v 2. a 3. okrese. Tieto projekty majú priemernú cenu necelých 2800 €/m2, čo je menej ako priemer. Nad jeho úrovňou sa však pohybovali ceny v projekte Pod Vinicou v Novom meste.

Absolútna priemerná cena jedného bytu sa dostala v druhom štvrťroku na úroveň 205 tisíc eur, čo je medziročne viac o 10,3 percenta. Priemer nahor ťahajú najmä drahé byty v užšom centre a pár ich pribudlo v nových projektoch, najmä v spomínanom projekte Pod Vinicou.

Rast absolútnej ceny je spojený aj s rastom priemernej výmery. Tá dosiahla 70,5 m2., čo je medziročne viac o 3,7 percenta (resp. 2,5 m2). Rast nie je opäť spôsobený len tým, že pribúdajú väčšie byty, ale najmä tým, že menšie byty sa do ponuky voľných ani nedostanú, a hneď sa vypredávajú.

Priemerná výmera predaných bytov dosiahla takmer 65 m2 a medziročne zaznamenala nárast až o 8,2 percenta. Prvé štyri najpredávanejšie projekty, ktoré tvorili štvrtinu predaja, dosahovali priemernú výmeru predaných bytov na úrovni 55 m2. Dopyt tak zjavne aj pre absolútnu cenu akceptuje stále tie menšie byty z ponuky.

Pri predaji bol tradične najviac zastúpený segment dvojizbových bytov. Tie tvorili cez 45 percenta predaja a určovali aj vývoj na trhu. V tomto segmente dominovali projekty ako Kesselbauer, Omnia (novopridaný projekt) a BORY HOME. V segmente 3-izbových bytov tiež dominovali BORY HOME spolu s Cubicon Gardens – projekty s dostatočnou ponukou bytov. Novopridané projekty ako Omnia, Tillia, Pod Vinicou či Galvani home sa pričinili o 17 percent predaja.

„Priemerná cena bytov rastie už len v dôsledku zotrvania drahých bytov v ponuke z minulosti, keďže nové projekty s nadpriemernými cenami neprichádzajú. Z ponuky okamžite vypadávajú menšie a lacnejšie byty, ktoré sú cenovo najdostupnejšie,“ komentuje ceny bytov R. Bruchánik.

„Vzhľadom na veľkosť súčasnej ponuky a stále pomerne slušný dopyt by musela prísť oveľa vyššia ponuka nových projektov na trh, aby sa zvýšila zásoba bytov na trhu,” konštatuje. Dodáva, že dopyt sa drží na nižších úrovniach najmä pre slabú úroveň ponuky. Menej pre obmedzenia NBS zavádzané od minulého roku.

V prospech dopytu naďalej hovoria nízke úrokové sadzby a rast miezd. “S očakávanými zmenami v rámci hospodárstva v ďalších rokoch sa môže táto situácia zmeniť a môže dôjsť k zhoršeniu prístupu k financovaniu,” hovorí analytik. V ďalších štvrťrokoch však bude podľa neho cena pravdepodobne naďalej rásť, “aj keď koncom roka sa rast môže medziročne pohybovať už len na úrovni troch až piatich percent.”

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *