Sobota 24. októbra. Meniny má Kvetoslava

Prečo ceny nehnuteľností rastú aj napriek pandémii?

ceny nehnuteľností
Bývanie Peter Apolen 05.10.2020 | 00:00 0 Komentárov

Považujete rast cien nehnuteľností počas pandémie za rýdzo slovenské špecifikum? Omyl. Ceny rástli rýchlo aj v iných častiach sveta. Dôvody sú spoločné.

Nástup pandémie v marci nabudil nádeje mnohých realitných investorov z toho, že si budú môcť kúpiť nehnuteľnosti vo výpredaji. Prepad realitného trhu sa však nekonal. Ceny bytov rástli v druhom kvartáli aj napriek tomu, že sa slovenská ekonomika prepadla o 12 percent, čo bol najväčší pokles HDP od 1996, o 11 percent.

Ide o pomerne zvláštny úkaz. Hoci mnohí ľudia prichádzajú o prácu alebo im klesá príjem, ceny realít rastú ešte rýchlejšie ako pred krízou. Za týmto paradoxom stojí niekoľko faktorov. Mohlo by sa zdať, že ide o zvláštnu konšteláciu rýdzo slovenských špecifík. Pohľad do zahraničia však prezrádza, že vývoj na Slovensku nie je zďaleka unikátny.

Globálne ceny nehnuteľností rástli o 5 %

Ako píše časopis The Economist, ceny nehnuteľností v krajinách zoskupenia G7 (Nemecko, Francúzsko, Taliansko, Veľká Británia, USA, Kanada, Japonsko) vzrástli v druhom štvrťroku o päť percent. V Nemecku rástli ceny o 11 percent. V USA bol rast počas troch „najhorších“ mesiacov súčasnej krízy, lepší ako tri najlepšie mesiace, ktoré predchádzali finančnej kríze spred 12tich rokov.

The Economist uvádza, že za týmto paradoxom stoja tri faktory. Je to expanzívna politika centrálnych bánk, záchranné opatrenia vlád a rast apetítu spotrebiteľov po novom bývaní.

Centrálne banky na celom svete zareagovali na príchod ekonomickej krízy vyvolanej pandémiou uvoľnením už aj tak dosť laxných monetárnych politík. Ak to bolo možné, znižovali sadzby, zlepšovali podmienky pre úverovanie bánk a zväčšovali balíky nákupu cenných papierov na finančných trhoch.

Masívna podpora centrálnych bánk

ECB drží základnú sadzbu na nule už od marca 2016. Nič na tom nezmenila ani koronakríza. Zaviedla okrem toho program pandemického výkupu finančných aktív PEPP v hodnote 750 miliárd eur. Fed znížil sadzby z pásma 1,50 až 1,75 v máji na 0 až 0,25 percenta. Britská centrálna banka znížila úroky z 0,75 na 0,1 percenta.

Pokles sadzieb centrálnych bánk znížil aj ceny hypoték. Kým pred krízou poskytovali americké banky hypotéky s 30ročnou fixáciou za 3,7 percenta ročne, v súčasnosti je to 2,9 percenta. V eurozóne klesla priemerná hypotekárna sadzba z 1,52 vlani v auguste na 1,4 percenta. Na Slovensku síce sadzby neklesli, no oproti marcu (1,02 %) sa stále držia blízko miním – v auguste 1,06 percenta.

Ceny nehnuteľností sa vyvíjajú priamo úmerne dostupnosti úverov. Čím sú hypotéky lacnejšie, tým rýchlejšie rastú ceny bytov. Robia totiž bývanie dostupnejšie pre širší okruh záujemcov a zároveň zväčšujú výmeru bytu, ktorý si hypotekárni klienti môžu dovoliť. V USA a Veľkej Británii sú hypotekárne trhy na najvyšších hodnotách po finančnej kríze.

Vlády dotujú ľudí na pracovných miestach

Druhým dôvodom rastu realitného trhu je vládna podpora národných ekonomík. Počas „bežnej“ krízy ľudia hromadne strácajú prácu a prichádzajú o príjem. Mnohí si nedokážu viac platiť bývanie, ktoré sa dostáva na predaj na realitný trh. Zväčšuje do ponuku, ktorá tlačí nadol ceny. Na druhej strane ľudia vo finančných problémoch nie sú schopní kupovať si bývanie, čo znižuje dopyt. To však teraz neplatí.

Vlády štedrými rozpočtovými opatreniami dotujú pracovné miesta. Záchranné balíky dosahujú rekordné hodnoty. Nemecká vláda napríklad podporuje ekonomiku balíkom v hodnote 8,9 percenta HDP. Eurozóna chválila nedávno program „EÚ novej generácie“ v hodnote 750 mld. eur, z čoho Slovensko dostane 7,5 miliardy eur.

Disponibilný príjem domácností v krajinách G7 je vďaka týmto opatreniam o zhruba sto miliárd eur vyšší ako pred prepuknutím pandémie.

Okrem toho prijali takmer všetky krajiny programy odkladu splátok. Detaily sa medzi nimi líšia, v niektorých štátoch ide len o odklad splátok istiny, v iných sa suma úveru počas odkladu neúročí. Faktom však je, že povinnosť mnohých domácností splácať hypotéky vďaka tomu zamrzla. Na Slovensku má preto odloženú splatnosť zhruba 160 tisíc úverov. Dramaticky tak klesol počet bytov v exekúcií. Vo Veľkej Británii napríklad medziročne o 93 percent. V USA je podiel dražieb na počte hypoték najnižší od roku 1984.

Zmena spotrebiteľských preferencií

Tretím faktorom, ktorý stojí za húževnatosťou globálneho realitného trhu, je zmena spotrebiteľských preferencií. Minulý rok smerovalo na bývanie 19 percent rodinných rozpočtov v krajinách OCED. Tento pomer sa počas pandémie pravdepodobne zvýšil.

Zhruba pätina zamestnancov totiž začala pracovať z domu. Kladú tak väčší dôraz na vybavenosť a kvalitu svojej domácností. Mnohí sa začali obzerať po väčšom bývaní, ktoré by im umožnilo pracovať z domu komfortne. Zvýšilo to dopyt po bytoch na lokálnych trhov.

Na Slovensku sa tento trend prejavil najmä v cenách rekreačných objektov. Rodiny s rodičmi na home office a deťmi s vyučovaním online sa začali presúvať mimo miest do chát alebo vidieckych domov. „V tomto období sme zaznamenali nárast záujmu o rekreačné nehnuteľnosti, ako sú chaty, záhrady, chalupy,“ uviedol pre Pravdu Peter Porubský z portálu Nehnutelnosti.sk.

Bude odolnosť realitného trhu pokračovať?

Otázka, ktorá teraz zamestnáva analytikov a realitných špekulantov, je to, či dokážu ceny nehnuteľností odolávať aj v ďalších fázach krízy. Vládna podpora zamestnanosti sa jedného dňa skončí. Rovnako tak splátkové prázdniny. NBS odhaduje, že problémy by po ukončení odkladu splátok, mohlo mať deväť percent dlžníkov. Spôsobí to pokles cien bytov?

Pri odpovedi na túto otázku je potrebné sa pozrieť aj na druhú stranu rovnice – na ponuku. Na trhu už je aj dnes menej bytov, ako by boli kupujúci ochotní kúpiť. Neplatí to len Slovensku. Hoci je našim špecifikom, že za slabou ponukou je náročnosť procesu získania stavebného povolenia, treba vziať do úvahy aj to, že developeri pri pretrvávajúcej kríze strácajú chuť a odvahu prinášať na trh novú ponuku.

Je pravdepodobné, že zvolia vyčkávaciu taktiku a odložia plánované projekty na viac predvídateľné časy. Došlo k tomu aj po kríze z roku 2008 a tento vývoj už možno pozorovať aj v zahraničí. V USA už napríklad výstavba bytov oproti obdobiu pred pandémiou klesla o 17 percent.

Bude podľa vás rast realitného trhu pokračovať?

View Results

Loading ... Loading ...

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial