Stvrtok 21. február. Meniny má Eleonóra

Prenajímali ste vlani nehnuteľnosť? Svoje príjmy musíte aj zdaniť

prenájom nehnuteľnosti

Blíži čas daňového priznania. Ponúkame preto návod ako zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Pri uplatňovaní odpisov sú na výber dva daňové režimy.

Evidencia transakcií

Ja osobne si počas roka nezaznamenávam denne ani mesačne väčšinu príjmov a výdavkov. Výhodou nehnuteľností je totiž to, že väčšina príjmov aj výdavkov je pravidelná (nájomné, platby za energie atď.) a navyše, ak všetko platíte prostredníctvom bankového účtu, výrazne si zjednodušíte prípravu podkladov pre daňové priznanie.

Krátke upozornene: I keď si podklady k daňovému priznaniu (príjmy, výdavky) robím sám, tieto podklady následne posielam môjmu daňovému poradcovi, ktorý to celé skontroluje a pripraví mi moje finálne daňové priznanie.

Ako si zhromaždiť podklady

Takto si pripravujem podklady k priznaniu ja. Najprv príjmy. Kedže mi všetky príjmy chodia na bankový účet je to jednoduché. Prihlásim sa do internet bankingu, nájdem si jednu platbu od nájomníkov a následne vyhľadám všetky platby v roku 2018 z tohto účtu. Ak ste mali len jedného nájomníka, malo by sa vám objaviť 12 platieb.

Ak ste vy posielali nejaké peniaze nájomníkom (napr. preplatok za vyúčtovanie služieb atď), objavia sa vám tam aj tie. Ak ste mali nového najomníka a platil vám depozit a prvé nájomné v hotovosti, budete ho musieť manuálne dopísať do vašej tabuľky. Depozit by ste mali v tabuľke uviesť, avšak do daňového priznania vám nevstupuje, nakoľko to nie je platba za službu, ale len vratný depozit.

Transakcie ako depozit si evidujem do samostatného súboru, aby som na ne nezabudol. Taktiež si do šanónov ukladám jednotlivé faktúry, ktoré mi počas roka chodia napr. od dodávateľa elektrickej energie, alebo dodávateľské faktúry, napríklad ak kúpim chladničku do jedného z bytov. Na faktúru si vždy poznačím z ktorého účtu a v ktorý deň mi platba odišla. Prečo si povieme o chvíľu.

Do jednej tabuľky

Samotná tabuľka (napríklad v Google sheets) pozostáva len z dátumu, kedy platba prišla/odišla z vášho účtu, ďalej zo sumy, meny a popisu transakcie napr. “Prijatá platba nájomného”. Ak používate viacero účtov, uveďte aj z ktorého účtu platba prišla/odišla. Príjmy môžete uviesť ako kladné číslo alebo rozpísať do troch stĺpcov napr. „10 | EUR | Kredit“ a naopak pri odchádzajúcej platbe použijete záporné číslo alebo ho uvediete ako „10 | EUR | Debet“.

Opakujúce sa výdavky

Výdavky. Opäť postupujete podobne ako pri príjmoch. Zoberme si príklad ZSE. V internetbankingu si vyhľadáte jednu platbu, ktorú ste zrealizovali v prospech tohto dodávateľa. Skopírujete si IBAN (číslo účtu) a vyhľadáte si všetky pohyby s týmto IBANom za rok 2018.

Niektoré banky majú žiaľ toto vyhľadávanie veľmi neintuitívne, preto sa s tým budete musieť trochu pohrať. Ak máte, stačí, keď si daný súbor s transakciami stiahnete. Opäť by ste mali dostať 12-13 transakcií (12 mesiacov + jedna vyúčtovacia faktúra). Niektorí dodávatelia robia vyúčtovaciu faktúru zvlášť (13 faktúra), niektorí ju robia v rámci jedného mesiaca.

Ako skúška správnosti by mala slúžiť vyúčtovacia faktúra, ktorú ste dostali od daného dodávateľa. Vidíte na nej výšku preddavkov ako aj vyúčtovaciu sumu. Väčšinou takto viete spracovať: elektrárne, plynárne, TV/internet a správca bytu.

Jednorazové výdavky

Následne musíte uviesť všetky ostatné výdavky. Zo šanónu vytiahnete všetky faktúry (napr. kúpa chladničky) a do tabuľky uvediete dátum platby (máte ho poznačený na faktúre), sumu, menu a popis napr. “kúpa chladničky byt 1”. Nezabudnite takto uviesť aj prípadné vyúčtovacie faktúry, ktoré ste poslali vašim nájomníkom, či platbu za poistku nehnuteľnosti a taktiež daň z nehnuteľnosti.

Poslednými položkami sú úroky z hypotéky a odpisy. Tu záleží, či máte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku alebo nie. Viac k tejto téme nájde v tomto článku.

Úroky nájdete vo výpise k úveru, ktorý dostanete od banky, alebo ho nájdete aj v internetbankingu. Opäť uvediete dátum, kedy ste zaplatili úrok, sumu, menu a popis. Dajte si však pozor aby ste neuviedli celú sumu splátky! Do nákladov si totiž môžete dať len úroky a prípadné poistenie nehuteľnosti, ak ho platíte vrámci splátky úveru.

Pri nehnuteľnosti zaradenej v obchodnej majetku si môžete zaradiť do nákladov aj odpisy. No inak nie. Odpis za minulý rok uvediete s dátumom 31-12-2018 a výška je 2,5 percenta z kúpnej ceny. Pozor, ak ste nehnuteľnosť nevlastnili celý rok, môžete uviesť len alikvótnu časť odpisu.

Finalizácia

Ak máte viacero nehnuteľností, zopakujte postup pre všetky nehnuteľnosti, ideálne v samostatných tabuľkách. Priložte do mailu ročné zúčtovanie od vášho zamestnávateľa – ak ste mali popri prenájme len príjem zo závislej činnosti a pošlite to vášmu účtovníkovi na spracovanie.

Ak sa rozhodnete spraviť si priznanie sami nezabudnite, že máte nárok na odpočítateľnú položku vo výške 500 eur (spolu na všetky byty) a že používate tlačivo typu B. Ak máte popri nehnuteľnostiach aj živnosť, nezabudnite, že budete musieť podať daňové priznanie už elektronicky!

Prajem vám úspešné účtovanie 😉

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *