Utorok 19. marca. Meniny má Jozef

Prenájom bytu viacerým spolubývajúcim – výhody, nevýhody

prenájom bytu

Medzi časté investície Slovákov patria reality. Venujeme sa im preto aj v našich článkoch. Tento krát sa pozrieme na alternatívu prenájmu bytu viacerým nájomcom (spolubývajúcim) súčasne – tzv. flatsharing.

„Obsadenosť bytu dosahuje prakticky sto percent a som v situácii, že keď vyhodím inzerát, tak do dvoch, troch dní môžem uzatvárať zmluvy,“ hovorí prenajímateľ dva a pol izbového bytu v bratislavskom Ružinove, Peter Zika.

Pokračuje so svojimi skúsenosťami: „Keď som sa pred pár rokmi sťahoval zo svojho bytu a dával ho do poriadku pred prenájom,  zvažoval som viaceré alternatívy, ako a komu ho prenajať. Ako vybrať podnájomníkov, ako ich čo najlepšie preveriť a podobne.

Bola to v podstate náhoda, ktorá mi prihrala dve dievčatá priamo z môjho vchodu, ktoré chceli vymeniť ich súčasný byt na vyššom poschodí za niečo podobné, ale nižšie (náš dom má nadstavbu a je bez výťahu).  Prišli sa pozrieť na byt a ešte v ten deň sme sa dohodli sa.

Rozhodli sa, že budú bývať iba v jednej izbe spolu a že zmluvu dám každej zvlášť. Do druhej izby v byte som zohnal ešte ďalšiu slečnu. Tým pádom som mal hneď od prvého dňa plnú obsadenosť. Do dnešného dňa ubehlo štyri a pol roka a pri tomto modeli som zostal. Má svoje výhody aj nevýhody. Dovolím si ich zrekapitulovať.

Nevýhody flatsharingu

Medzi nevýhody počítam hlavne zvýšenú prácnosť. Na jednu zmluvu mi zostáva nájomníčka zhruba jeden a pol roka. Samozrejme, nedá sa to porovnávať s pracovnou námaha ‚kopáča‘, ale určite je to viac, ako keď sa človekovi podarí prenajať byt na niekoľko rokov jednej slušnej rodinke.

Ďalšia nevýhoda sa ukázala až toto leto, keď som „doplňoval stavy“. Je pochopiteľné, že existujúce podnájomníčky preferujú čisto dámsky kolektív. Predsa len štyria ľudia v dva a pol izbovom byte sú náporom na súkromie. Bol by teda asi problém, ak by tam býval aj muž.

To dosť zužuje možnosti výberu.  Odmietal som páry, mužov a staršie dámy. Inak by o záujemcov nebola núdza, ale tak som sa rozhodol. Je otázne, či by tento nespôsoboval problém v menej vychytenom meste, ako je Bratislava, poprípade, či by o prenájom/podnájom nebol menší záujem.

Dostupné výhody

Výhody, ktoré tento spôsob prenájmu prináša, sú z môjho pohľadu dve. Po prvé, moja obsadenosť dosahuje prakticky sto percent. Len asi v troch prípadoch sa podnájomníčky spýtali, či sa vieme dohodnúť na odpustení alebo znížení nájomného (resp. alikvotnej čiastky) počas cesty do zahraničia, napríklad v lete. Súhlasil som s tým. Riziko prázdnej izby totiž odpadá. Keby človek hneď nenašiel náhradu, prišiel by o celé nájomné, nie len o štvrtinové, či polovičné peniaze.

Medzi nemalé výhody radím aj akúsi vzájomnú kontrolu dodržiavania poriadku a stavu bytu. Podnájomníčky, častokrát traja, štyria zo začiatku navzájom cudzí ľudia, si „odkontrolujú“ čistotu a správanie. Predsa len nájsť štyroch vyslovene ‚špindírov‘, ktorý by sa navzájom „kryli“ a nestažovali by sa u mňa, by bola asi dosť veľká smola.

Vždy keď idem do bytu, a to chodím sporadicky, len keď je potrebné niečo vyriešiť, je byt čistejší a upravenejší, ako keď sme tam bývali s manželkou, dieťaťom a psom 😊. Dokonca raz mi nájomníčky spomínali, že jedna mala rada ‚párty život‘, tak si ju sami „upratali“ a dohovorili jej.

Otázky a odpovede:

♣ Je lepšie dať energie ako extra položku do nájomnej zmluvy, alebo ich rozúčtovať v bežnom nájomnom?


„V zmluve je uvedené, že mesačná platba zahŕňa zálohy za energie a prípadné veľké nedoplatky sa vyúčtujú navyše. Zatiaľ chodili iba preplatky, ak nerátam nedoplatok sedem eur za elektrinu, či dve eurá za plyn a to som neriešil. Záleží to teda od nastavenia zálohových platieb.“


♣ Ako je v nájomnej zmluve špecifikované, čo sa vlastne prenajíma? Teda napríklad konkrétna izba, či posteľ plus spoločné priestory.


„Mám dve verzie tej istej zmluvy. Na každú izbu jednu. Všetko je takmer identické, rozdiel je len v predmete podnájmu, teda napríklad: „izba číslo jedna o výmere XX metrov“ alebo „izba číslo dva o výmere YY metrov“. Ďalej sú k dispozícii spoločné bytové priestory o veľkosti 27 m2, ktoré sú tvorené (súčasti bytu, napríklad pivnica)


♣ Je lepšie sa zamerať na študentky, alebo skôr na zamestnané nájomníčky?


„Zatiaľ išlo vždy o študentky alebo, keď pracujúce, tak čerstvo po škole. Prípadne kombinácia pracujúcej študentky. Nájomníčkami častokrát platia podnájom rovno rodičia trvalým príkazom, čo je vidno z názvu účtu odosielateľa.


♣ Ako sa dá inzerovať pre tento segment? Asi to nebudú klasické realitné portály? 


„Poňal som to ‚lowcostovo‘ (majúc na pamäti teóriu čo razí John Vanhara – Načo platiť za niečo, čo je zdarma, ak to funguje :)).

Zriadil som si stánku na FB (https://www.facebook.com/SuperPodnajom/). Výhodou je, že je to zadarmo. FB sa stará o to, aby bola stránka dostupná, funkčná a kompatibilná pre všetky zariadenia. Človek tam dá popis, fotky, chodia mu notifikácie, prebieha diskusia, všetko sa dá manažovať. Stránka je dokonca dostupná aj pre tých, ktorí nie sú registrovaní na Facebooku. Link sa tak dá shareovať v inzerátoch.

Okrem toho som sa zaregistroval vo FB skupinách zaoberajúcimi sa prenájmom/podnájmom. Najmä tých veľkých. Napríklad Bývanie v Bratislave – 60 tisíc používateľov, Prenájom bytov v BA – takmer 12 tisíc fanúšikov; Podnájom, prenájom, predaj, ubytko Bratislava – 12 tisíc členov, BratislavaDen.sk – 25 tisíc fanúšikov;

Je to neskutočná forma inzercie, lebo človek má feedback od ľudí, napríklad či nadávajú na cenu alebo nie. K inzerátu často pripojím link na moju FB page. Na skupinách sa dá získať prehľad o tom, koľko je v ponuke bytov, ktoré sa inzeráty sa často opakujú, ktoré sú predražené, a naopak, po ktorých ľudia hneď skočia…. Nezaberie to toľko času. Venujem sa najmä porovnateľným bytom.


♣ Aké nájomné sa dá, v porovnaní s klasickým prenájmom celého bytu, takto dosiahnuť. Oplatí sa nadpráca, ktorú si to vyžaduje?


V tomto som možno iný ako väčšina ďalších prenajímateľov. Snažím sa poňať realitnú investíciu ako uloženie zarobených peňazí pod podmienkou čo najväčšej bezproblémovosti. Ako som uviedol, je pre mňa dôležité, aby som mal byt obsadený a nájomne pravidelne píplo na účte. Nechcem sa handrkovať o povedzme 20 eur, takže cenu netlačím zbytočne hore.

Za dva pol izbovým byť v Ružinove (65m2 bez balkóna), prerobený ešte za čias, keď som ho obýval ja s rodinou, účtujem 620 eur dovedna za štyri osoby, resp. 610 pri troch osobách. Je možné, že by som vedel dostať viac, možno 650 eur, ale dnes som v situácii, že vyhodím inzerát a už večer viem vytriediť ľudí, ktorých posuniem existujúcim nájomníčkam na obhliadky/pohovory. Do dvoch, troch dní môžem uzatvárať zmluvy. Niektoré nájomníčky v skutočnosti vidím prvý krát až po pár mesiacoch.“

Aké máte skúsenosti svojimi realitnými investíciami vy? V prípade, že sa s nimi chcete podeliť, kontaktujte redakciu investujeme.sk, prípadne realitný portál realityinvestor.sk, s ktorým na realitných článkoch spolupracujeme.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *