Stvrtok 19. júla. Meniny má Dušana

Realitné fondy – príležitosť pre trpezlivých

Výhodným nástrojom na zhodnotenie voľných finančných prostriedkov môžu byť realitné fondy. Ich obľuba rastie priamo úmerne s nárastom ceny nehnuteľností a pádom úrokov na konzervatívnych formách sporenia. V súčasnosti je podľa NBS podiel realitných fondov na celkových aktívach podielových fondov 17,8 percenta. Sú tak po zmiešaných a dlhopisových, tretím najobľúbenejším typov fondov. Nie sú však vhodné pre každého investora.

Realitné fondy môžu byť zaujímavou možnosťou zhodnotenia úspor. Výhodou je, že na investíciu stačí aj menšia čiastka, ako na kúpu nehnuteľnosti. Investícia si navyše na rozdiel od fondu nevyžaduje údržbu a starostlivosť. S fondom odpadá aj práca s hľadaním nových nájomcov, ako aj súvisiace administratívne náklady. Všetky tieto úlohy, obvyklé pre majiteľa, vyrieši finančná inštitúcia. Nie je to však jediná výhoda. Mnohých investorov priťahuje aj istá konzervatívnosť.

Ako hovorí Jozef Beständig, TOP finančný sprostredkovateľ Fincentra: „Realitné fondy môžu byť vhodné pre klienta, ktorý nemá dostatok svojich prostriedkov na vybudovanie vlastného realitného fondu v podobe investičnej nehnuteľnosti.“

Výhody a riziká

„Realitný fond vykazuje nižšie výkyvy cien a relatívne stabilný výnos nachádzajúci sa nad výnosom štátnych dlhopisov. Zároveň má nízku koreláciu s ostatnými triedami aktív. Predstavuje preto vhodný doplnok investičného portfólia. Znižuje celkovú veľkosť výkyvov investície, pri súčasnom zvyšovaní očakávaného výnosu,“ vysvetľuje Vladimír Bolek, portfólio manažér IAD Investments.

Napriek tomu nie je vhodné pozerať na realitný fond ako na vysoké zhodnotenie bez rizika. Martin Smrek, vedúci oddelenia produkt manažmentu TAM  síce uznáva, že „nehnuteľnosti ako investičné aktívum majú veľmi zaujímavý výnosový potenciál a investovanie do realitných fondov predstavuje veľmi jednoduchý, efektívny a zmysluplný spôsob pre zhodnocovanie voľných peňazí,“ no zároveň dodáva: „takéto investície by mali tvoriť len desať až 15 percent investičného portfólia.“

Pri výbere realitného fondu je potrebné si uvedomiť, že z výnosom sa nepredáva istota, ale riziko. Ako každá trieda aktív aj reality majú svoje špecifiká. „Základný výber a analýza musia byť rovnaké, ako pri každom inom podielovom fonde. Je potrebné zohľadniť meno správcovskej spoločnosti, výšku poplatkov vstupných, pravidelných aj výstupných, skladbu portfólia fondu, likviditu, právnu forma realitného fondu a podobne,“ vymenúva V. Bolek.

J. Beständig dodáva, že realitný fond by určite nemal držať v portfóliu veľké množstvo cenných papierov, ktoré s realitami nemajú nič spoločné. Tým sa dostávame aj k otázke, čo by mal klient o štruktúre samotného fondu vedieť. „Klient by sa mal zaujímať o to, na aké typy nehnuteľností sa fond zameriava, či a do akej miery investičná stratégia fondu počíta s využívaním externého financovania, aké je aktuálne zloženie portfólia fondu, minulá výkonnosť fondu, výnos z nehnuteľností, či bližšie informácie o najvýznamnejších nehnuteľnostiach vo fonde,“ hovorí M. Smrek z TAM.

Problematické oceňovanie

Keďže jednotlivé budovy sa neobchodujú na burze, určovanie ich hodnoty podlieha zvláštnym pravidlám. Každé aktívum vo fonde totiž musí byť pravidelne oceňované podľa zákona o kolektívnom investovaní a vyhlášky Národnej banky Slovenska.

Každá nehnuteľnosť v portfóliu fondu musí byť minimálne dvakrát do roka ocenená znalcom. Ten istý znalec môže oceniť jednu nehnuteľnosť maximálne trikrát za sebou. Realitná spoločnosť v portfóliu fondu musí predkladať pravidelné výkazy o svojom hospodárení, ktoré sú kontrolované správcovskou spoločnosťou aj depozitárom fondu.

V portfóliu fondu nemusia však byť len nehnuteľnosti, ale aj akcie a podiely spoločností podnikajúcich v realitách. „Takéto fondy by sa dali nazvať skôr sektorovými akciovými fondmi so zameraním na reality. Ich volatilita je zvyčajne výrazne vyššia, pretože ide o cyklicky sektor. Ak sa darí ekonomike, darí sa stavebníctvu a developerom. Výnos takéhoto fondu spočíva v raste kapitálovej hodnoty a prijatých dividend. Fond vlastniaci nehnuteľnosti naproti tomu tvorí výnos z prenájmov a z rastu hodnoty samotnej nehnuteľnosti v portfóliu,“ zdôrazňuje J. Beständig.

Ako sa dostať k peniazom

Slabou stránkou realitných fondov je nízka likvidita. Investor teda čelí riziku, že v prípade veľké záujmu o redemáciu – odpredaj podielových listov, nemusí byť fond schopný ich v relevantnom čase vyplatiť. „Správca môže v zložitej situácii možnosť redemácie pozastaviť až na 12 mesiacov,“ hovorí o tomto riziku J. Beständig. Dodáva, že ďalším nebezpečenstvom môže byť aj spôsob oceňovania nehnuteľností. Zatiaľ čo pri akciových investíciách je aktuálne ocenenie férové – stačí sa pozrieť na burzu, pri nehnuteľnostiach je potrebné spoliehať sa na znalcov.

Už pri investovaní netreba zabúdať aj na to, že mnoho realitných fondov umožňuje výber financií bez poplatku až po niekoľkých rokoch. Aj preto ide viacmenej o produkt pre trpezlivejších investorov. Ak hovoríme o určení výnosnosti fondu, používa sa naň špeciálna metrika a určuje sa pravidelne po realizovanom ocenení fondu.

„Ako základný bod posudzovania požadovanej výnosnosti nehnuteľnosti sa používa nízkoriziková úroveň výnosu štátneho dlhopisu plus riziková prémia nehnuteľnosti, ktorá v sebe skrýva ukazovatele, ako je miera neobsadenosti, nutnosť opráv nehnuteľnosti, skladba a rizikovosť nájomcov, náklady na správu a podobne,“ hovorí V. Bolek.

Riziková prémia z nehnuteľnosti je v tomto prípade suma, o ktorú by výnos z nehnuteľnosti mal presiahnuť očakávaný výnos z bezrizikovej investície. V podstate ide o odmenu investorovi za to, že investoval svoje prostriedky do nehnuteľnosti a prebral tak riziko takejto investície.

Aktuálne realitné fondy

Názov fondu

Upravená čistá hodnota aktív fondu v SR v EUR

Výkonnosť fondu v referenčnej mene za rok v %

Výkonnosť fondu v referenčnej mene  v za 3 roky v % p.a.

HB Reavis Stredoeurópsky Realitný fond

59 356 311,00

13,65

10,92

IAD – Prvý realitný fond

92 282 008,69

3,63

3,82

PP – NÁŠ PRVÝ REALITNÝ š.p.f.

633 816 967,90

3,37

3,33

SPORO Realitný fond

6 757 591,75

–7,18

–3,83

TAM – Realitný Fond

231 011 210,27

3,4

2,01

Zdroj: Slovenská asociácia správcovských spoločností. Aktualizácia ku dňu 20.1.2017

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *