Stvrtok 19. októbra. Meniny má Kristián

Realitný trh sa ochladzuje. Ceny 1-izbových bytov klesli o 1%

Bývanie Peter Apolen 03.08.2017 | 00:00 1 Komentár

Priemerná cena všetkých typov bytov síce vzrástla v druhom štvrťroku o 1,1 percenta, no v predchádzajúcom štvrťroku to bolo o 2,4 percenta. Realitný trh sa tak postupne ochladzuje. Príčin je niekoľko Jednak je to nová ponuka viacerých developerských projektov v rovnakom čase, no badať aj isté ochladzovanie dopytu.

Naplnili sa tak očakávania o miernom spomalení trhu s bývaním. Národná banka Slovenska zatiaľ preto o nafukovaní realitnej bubliny nehovorí. Agregovaná priemerná cena bývania je v súčasnosti ešte stále takmer 12 percent pod historickým maximom.

Pokles cien 1-izbových bytov

Rast priemernej ceny bytov medzi štvrťrokmi sa začal spomaľovať už začiatkom roka. Ešte v koncom vlaňajška rástla cena bytov medzikvartálne o 3,7 percenta. Súčasné tempo rastu je najpomalšie za posledné takmer tri roky. „Môže to byť dôsledok zvyšujúcej sa ponuky bytov z viacerých dokončovaných projektov, čo sa aktuálne prejavilo aj na miernom zhoršení úspešnosti ich predaja,“ uvádza NBS.

Pri bližšom pohľade na realitný trh vidno, že k spomaleniu rastu ceny bytov do značnej miery prispel pokles priemernej ceny jednoizbový bytov (o 1,1 %) ako aj tých päťizbových (o 1,6 %). Naopak zvýšila sa priemerná cena trojizbových bytov, a to o dve percentá.

cena-byvania

Pod percentuálnym poklesom je však silná úroveň z predchádzajúcom štvrťrokov. Ak porovnávame ceny k minulému roku, zistíme, že jednoizbové byty rástli o 11 percent a dvojizbové ešte o jedno percento rýchlejšie.

Odlišne sa vyvíjajú ceny rodinných domov a väčších rodinných víl, ktoré sa rástli výraznejšie ako v prvom štvrťroku. Priemerná cena domov sa v minulom štvrťroku zvýšila o 3,4 percenta. U rodinných víl to bolo dokonca až desať percent. Ceny domov teda rastú po dlhšom čase rýchlejšie ako ceny bytov. Začali sa tým postupne zatvárať nožnice medzi odlišným vývojom ceny bytov a domov.

V druhom štvrťroku sa zvýšila priemerná cena bývania vo všetkých slovenských regiónoch. Medziročne však najvýraznejšie rástla v Trenčianskom kraji, a to o 16 percent. Naopak najmenej v Banskobystrickom kraji – o 4,6 percenta. K miernemu zníženiu priemerného rastu ceny za celé Slovensko však najviac prispelo spomalenie v Bratislavskom a v Žilinskom kraji.

Ceny domov rastú rýchlejšie ako ceny bytov

Priemerná cena všetkých nehnuteľností na bývanie dosiahla podľa NBS v druhom štvrťroku hodnotu 1369 EUR/m2 , čo znamená medzištvrťročný rast 2,8 percenta a medziročný rast o 7,0 percenta. Podľa prepočtov spoločnosti Becont group to len v Bratislave bolo až 2572 eur za m².

Napriek vysokému rastu cien naprieč všetkými krajmi, a typmi nehnuteľností priemerná cena ešte nedosahuje historickú úroveň z polovice roku 2008. Aktuálne je pod ňou ešte o takmer 12 percent. No k dosiahnutiu historického vrcholu len z pohľadu bytov chýbajú už len dve percentá. Môžeme teda povedať, že pri súčasnom tempe rastu cena bytov prekoná predkrízový rekord najneskôr do šiestich mesiacov. Ceny štvor- a päťizbových bytov už túto métu predbehli. Domy sú stále ešte zhruba 12 percent pod ňou.

Keďže cena bývania rastie rýchlejšie ako priemerná mzda, naďalej sa zhoršuje dostupnosť bývania pre pracujúcich na Slovensku. Ľudia tak musia na splatenie obstaranej nehnuteľnosti pracovať dlhšie. „Aktuálne je potrebné na vyplatenie priemerného bývania o rozlohe 60 m2 vynaložiť zhruba 78 priemerných hrubých mesačných miezd. Predchádzajúci štvrťrok to bolo zhruba 76 mesiacov,“ konštatuje NBS.

Čaká sa ochladenie

„V ďalšom období bude zaujímavé sledovať, ako bude trh s bývaním reagovať na meniace sa podmienky pri úverovom financovaní a na rastúcu ponuku bytov z dokončovaných projektov. To by sa mohlo prejaviť v zmierňovaní dynamík rastu cien nehnuteľností,“ predpokladá NBS.

 „V budúcnosti časť dopytu odradia sprísňujúce sa podmienky úverovania, ako aj nová forma štátneho príspevku pre mladých. Ten by od roku 2018 už nemal fungovať formou odpočtu troch percent z úrokov, ale formou daňovej úľavy, ktorá bude finančne nevýhodnejšia,“ uvádza Matúš Jancura, analytik spoločnosti Bencont Group.

Okrem toho postupne nabiehajú opatrenia NBS, ktorých cieľom je obmedziť dostupnosť hypoték. Ide napríklad o sprísnenie posudzovanie bonity žiadateľov, ale aj o väčšiu časť ceny nehnuteľnosti, ktorú musí kupujúci uhradiť inak ako hypotékou.

„Ak by niekto, kto kupuje priemerne veľkú a priemerne drahú novostavbu v Bratislave mal zaplatiť 20 percent jej hodnoty z vlastného vrecka, tak si musí pripraviť zhruba 33 tisíc eur. Tieto obmedzenia budú postupne viesť k tomu, že o drahšie byty bude čoraz menší záujem a naopak o lacnejšie byty (jednotkovo aj absolútne) bude záujem stúpať,“ hovorí M. Jancura.  

Bencont preto neočakáva pokračovanie silného cenového rastu na úrovni ôsmych až desiatich percent medziročne, ako tomu bolo v rokoch 2015–2016, „ale skôr jeho ochladenie niekde na úrovni okolo piatich percent.

V priebehu 1 – 2 rokov sa miestami dokonca môže stať, že dôjde ku poklesu priemerných cien, keď drahšie projekty prestanú pribúdať. V extrémnom prípade by dokonca developeri mohli byť donútení znížiť cenu aktuálnej ponuky bytov, keď bude dopredaj niektorých bytov v drahších projektov stále zložitejší.“

Jedna odpoveď na “Realitný trh sa ochladzuje. Ceny 1-izbových bytov klesli o 1%”

  1. milan píše:

    Pri dnešných cenách už investícia do nehnuteľnosti v BA stráca zmysel. Ide už len o nákupnú horúčku, ktorá vypredáva developerské projekty.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *