Pondelok 23. októbra. Meniny má Alojzia

Reality: 10 pravidel ako úspešne prenajať byt

Chcete prenajať byt? Z rozprávania známych určite poznáte celé ságy o peripetiách s nájomcami (v byte nájomkyňa nechala tri malé deti a psa, do mesiaca si nájomcovia odniesli všetok nábytok…). Načo si teda treba pri prenájme bytu dávať pozor, čo nesmiete zabudnúť a čoho sa vyvarovať?

1. Nepodceňte zariadenie bytu

Na začiatku je najlepšie poradiť sa s odborníkom (realitným maklérom) ohľadom zariadenia bytu, jeho vybavenia a ceny. Realitný maklér, ktorý má niekoľkoročné skúsenosti, vám po obhliadke bytu poradí, či je byt potrebné dozariadiť, vymaľovať alebo vymeniť niektoré kusy nábytku.

2. Priveľa inzerátov je na škodu

Keď pripravíte byt na prenájom, nasleduje etapa hľadania nájomníkov. Pokiaľ nemáte skúsenosti s prenájmami, je dobré osloviť realitnú kanceláriu, ktorá vám bola odporučená a nechať všetky náležitosti spojená s prenájmom na ňu. Prípadne môžete byt inzerovať aj vy na dostupných realitných serveroch (reality.sk, trh.sk, byt.sk, reality.sme.sk, avizo.sk). Nie je vhodné oslovovať veľa realitných kancelárií a myslieť si, že čím viac inzerátov, tým sa môj byt skôr prenajme. Nájomca to vníma tak, že byt sa nedá prenajať a majiteľ skúša všetko možné.

3. Byt pred obhliadkou upratajte

Keď sa ozve potenciálny záujemca o obhliadku, je dôležité promptne reagovať a sprístupniť mu byt na obhliadku. Je lepšie, pokiaľ nájomca dopredu vidí fotografie bytu a pozná predstavy majiteľa o dĺžke prenájmu, spôsobe platieb a ďalších podmienkach. Byt by mal byť čistý, uprataný, aby nepôsobil zlým dojmom na nájomcov.

4. Zmluva je dôležitá

Našli ste vhodného záujemcu? Dohodnite sa s ním na podmienkach. Je dobré si všetko  ujasniť, aby v budúcnosti nevznikali nezrovnalosti. Základom je kvalitne vypracovaná zmluva, ktorá bude spĺňať všetky právne náležitosti a v ktorej budú zakotvené všetky dohodnuté podmienky. Zmluvy sa väčšinou podpisujú na dobu určitú – 1 rok, v prípade doby neurčitej je výpovedná lehota v súlade s príslušnými ustanoveniami občianskeho zákonníka a je 3 mesiace.

5. Vypýtajte si kauciu

Je potrebné určiť spôsob platenia – koľko nájmov chceme dopredu, ako sa bude platiť ďalšie nájomné (mesačne, štvrťročne). Pri zariadených, ale aj nezariadených bytoch je dobré si vypýtať kauciu (depozit), ktorá bude slúžiť na úhradu prípadných nedoplatkov na nájomnom, úhradu škôd spôsobených nájomcom a úhradu nedoplatkov na energiách.

6. V zmluve uveďte, pokiaľ nechcete fajčiara, či domáce zviera

V zmluve sa vymedzia aj ďalšie požiadavky nájomcu na vybavenie, zariadenie, platbu energií  (aký je limit, čo v prípade prekročenia ich spotreby), odkedy sa nasťahuje, dokedy bude v byte bývať, akou formou sa dáva výpoveď, čo v prípade poškodenia, koľko ľudí môže v byte bývať. Pokiaľ máte problém s fajčiarmi a domácimi zvieratami, je nutné to zdôrazniť už na začiatku.

7.  Stanovte reálnu cenu

Ako určiť cenu prenájmu? Pokiaľ ste už byt prenajímali a boli ste s cenou spokojný, tak nie je problém. Pokiaľ prenajímate byt prvýkrát, je lepšie spýtať sa odborníka. Najlepšie je poznať názor 2-3 nezávislých realitných maklérov, aby bola cena stanovená reálne, podľa súčasných možností trhu a aby byt nebol dlho prázdny. Pri určení ceny vám pomôžu aj realitné servery,  kde sa nachádza široká ponuka bytov na prenájom. Porovnaním viacerých bytov rovnakého štandardu  v danej lokalite sa dá dostatočne spoľahlivo určiť cena prenájmu. Pokiaľ sa byt nedarí dlhšiu dobu prenajať, určite je problém v cene, pretože aj horšie vybavený byt sa prenajme, pokiaľ je dobrá cena.

Ceny prenájmov určuje najmä lokalita, stav nehnuteľnosti (rekonštrukcia, moderné zariadenie). Lepšie sa prenajímajú novostavby s parkovacím miestom v garáži, prípadne na ulici, ktoré sú zariadené novým nábytkom. Cena prenájmu sa znižuje, keď je bytový dom nezrekonštruovaný, bez výťahu a v okolí je zlá možnosť parkovania.

Najviac preferovaná lokalita v Bratislave je Staré Mesto. Ceny 1-izbových bytov na prenájom sa tam pohybujú od 330 euro/mesiac (za byt v pôvodnom stave) do 600 euro/mesiac (za zrekonštruovaný byt).

Pokiaľ chcete prenajať väčší byt, ceny sa úmerne zvyšujú s výmerou bytu. Pri 2-izbových bytoch sa cena pohybuje od 400 euro/mesiac v Dúbravke, Devínskej Novej Vsi a po 1300 euro/mesiac za luxusné veľkometrážne byty vo vyhľadávaných lokalitách Starého Mesta. 3-izbové byty v Podunajských Biskupiciach a Vrakuni sa dajú nájsť od 570 euro/mesiac, vyššia cena je v Ružinove (priemer cca 750 euro/mesiac).

8. Byt v pôvodnom stave prenajmete ťažšie

Nie všetky byty, ktoré sú v ponuke na prenájom sa prenajmú rýchlo. Viacerí majitelia nadhodnotili cenu bytu. Byty v pôvodnom stave so starším nábytkom sa prenajímajú ťažšie.

Ťažšie je prenajať aj luxusný byt vo vysokom štandarde, ktorý je kompletne zariadený a má aj parkovacie miesto. Pri nadštandardných bytoch sa ceny pohybujú od 1000 euro/mesiac vyššie. V ponuke realitných kancelárií sa v súčasnosti nachádza niekoľko desiatok bytov s cenou vyššou ako 1500 euro/mesiac. Nadštandardné byty si väčšinou prenajímajú firmy pre svojich zahraničných manažérov.

Na Slovensku prevláda trend prenajímať úplne zariadené byty, čo je samozrejme finančne náročnejšie. Nábytok sa opotrebováva, po niekoľkých rokoch sa musí vymeniť.

Napríklad v Nemecku sa prenajímajú väčšinou nezariadené byty. V prípade záujmu si môže nájomca odkúpiť nábytok od pôvodného nájomcu za zostatkovú hodnotu. Majiteľ prenajíma zvyčajne len holobyt, bez zariadenia (bez kuchynskej linky, spotrebičov, skríň, postelí a dokonca aj bez umývadiel).

Na Slovensku sa za nezariadené byty považujú byty, ktoré majú kuchynskú linku so všetkými spotrebičmi (sporák, rúra, chladnička s mrazničkou) a sanitu (umývadla, WC, vaňa, prípadne sprchový kút).

9. Najľahšie prenajmete byt v auguste

Najlepší čas na prenájom bytov je august. Vtedy väčšina študentov hľadá prenájom pred začiatkom školského roka. Okrem študentov si vtedy hľadajú prenájmy aj rodiny s deťmi, ktoré taktiež čakali na koniec školského roka, aby sa mohli nerušene presťahovať a neovplyvnili tým dochádzku svojich detí do školy.

Naopak najslabšie mesiace na prenájom sú koniec kalendárneho roka (november, december) a koniec školského roka (jún, júl).

10. Nezabudnite na daňový úrad

Byt je už prenajatý, zmluva podpísaná, peniaze na účte, ale ostáva ešte jedna dôležitá vec. Nezabudnite sa prihlásiť na daňovom úrade, že prenajímate byt a v daňovom priznaní odviesť daň z prenájmu bytu. Lebo skoro každý má dobrého suseda, ktorý nikdy nespí a nahlási to príslušným úradom aj za vás.

Bonusové pravidlo: nebojte sa prenajať

Je predpoklad, že dopyt po bytoch na prenájom nebude utíchať vzhľadom k vysokým cenám bytov na predaj a problémom s hypotékami. Aj trend z okolitých krajín nám naznačuje, že pri vyšších cenách bytov si ľudia byty skôr prenajímajú ako kupujú.

Máte skúsenosti s prenájmom bytu?

View Results

Loading ... Loading ...

8 odpovedí na “Reality: 10 pravidel ako úspešne prenajať byt”

  1. Michal píše:

    informacie su zaujimave, moja otazka vsak znie, kedy dostanem vyssiu cenu, ked prenajmem teraz, alebo o pol roka?

    • Robo píše:

      Teraz, 100%

      • Michal píše:

        Vdaka. To znamena, ze ceny prenajmov budu klesat?

        • Radek píše:

          Hlavně si vemte, že pokud máte nemovitost a ta vám bude půl roku stát ladem, tak přijdete o 6 nájmů. A ty se vám budou muset zaplatit z vyššího nájmu posléze – a počítám, že i kdyby nájmy rostly, tak růst nebude tak rychlý, aby se to do dvou let vrátilo (to by musely vzrůst o čtvrtinu, jen abyste byl na svém – navíc bez časové hodnoty peněz).

          • LB píše:

            v predchadzajucom roku (dvoch) sa prenajmy trochu znizili, vzhladom k vacsej ponuke. Ale byt sa da celkom dobre prenajat stale. Ja osobne, ked prenajimam moj byt dam zaciatocnu cenu a pokial vidim, ze je ten klient ok a chce byt npr. sam, tak ju upravim. Zatial som problem s prenajmom nemala. Vzdy sa mi byt podarilo prenajat do mesiaca.

          • Jano píše:

            „Vzdy sa mi byt podarilo prenajat do mesiaca.“ Kde byvate? V Blave? Dakujem,Jano

          • LB píše:

            Ano v Bratislave. Ale aj tu su byty, ktore stoja prazdne aj pol roka, kedze majtelia neodhadnu cenu.

          • zuzka píše:

            Do mesiaca ja prenájimam do dvoch týždňov maximalne
            zaleži na realitke tým nenažranim to trvá dlho

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *