Pondelok 23. októbra. Meniny má Alojzia

Reality: Ceny nehnuteľnosti majú kam klesnúť

Ceny realít klesali podľa štatistík NARKS a NBS v prvom štvrťroku medziročne (-2,3%) i medzikvartálne (-0,1%). Až na výkyvy v roku 2010 strácajú nehnuteľností na hodnote nepretržite od roku 2009. Súčasné makroekonomické prostredie nenaznačuje, že trend by sa mohol otočiť. Navyše vládne zámery by mohli vyvolať tlak na ďalšie znižovanie.

Ceny nehnuteľností podľa krajov

Aj keď je celkový trend vývoja cien nehnuteľností klesajúci, v rámci jednotlivých regiónov sa ceny hýbu oboma smermi. Kým v Prešovskom kraji si ceny nehnuteľností odpísali 2,7% medzikvartálne a 4,8% medziročne, v Banskobystrickom kraji sa naopak zhodnotili o 2,9% (q/q) a 3,4% (y/y). Medzikvartálny pokles sme videli aj v Bratislavskom (-0,2%), Nitrianskom (-2,2%) a Trenčianskom (-0,3%) kraji, nárast v Košickom (0,6%) a Trnavskom (0,4%) kraji.

Pokles cien v Prešove mohla podľa Investičného analytika a stratéga UniCredit Bank Dávida Dereníka ovplyvniť nízka priemerná mzda a vysoká nezamestnanosť v regióne: V tomto regióne bol dlhodobo po Bratislave druhý najhorší pomer miezd ku cene bývania.“  Ako však dodáva: „Rôznorodé výkyvy v regiónoch sú spôsobené aj malou štatistickou základňou, ktorú cenová mapa NARKSu ako zdroj v týchto regiónoch ponúka. Práve preto je tu vidieť výraznejšie chaotickejšie výkyvy v štvrťrokoch. Štatistické skoky môže taktiež ovplyvniť akákoľvek kolaudácia novostavby v regióne, ktorá automaticky v ponuke posunie priemerné ceny nahor, keďže sú novostavby drahšie ako staršie bývanie.“

nehnutelnosti-regiony-1q-2012 Nehnuteľnosti podľa kategórií

Ceny bytov poklesli medzkvartálne o 0,3% a medziročne o 1,4%. Jednoizbové byty sa zhodnotili oproti predchádzajúcemu kvartálu o 1,8%, dvojizbové si odpísali 0,5%, trojizbové zdraželi nepatrne o 0,1%, päť a viac izbové o 0,5% a štvorizbové byty si z ceny odpísali až 3,1%.

NBS upozorňuje na zvýšený záujem o domy a víly: „ktorý môže súvisieť aj s možnosťou aktuálne si obstarať za rovnaký objem prostriedkov, prípadne aj relatívne výhodnejšie dom, ako stále pomerne drahé nové byty. Až v ďalších štvrťrokoch sa bude dať hodnotiť, či ide len o prechodný, alebo trvalý stav.“

Ceny nehnuteľností, ktoré zo štatistík Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska publikuje NBS, sú inzerované a môžu sa líšiť od reálnych cien pri podpise zmluvy. Podľa analytika ČSOB Mareka Gábriša je okrem cien dôležité vedieť,  či sa trh hýbe: „Teda či sa reálne robia obchody. To sa však z dostupných štatistík zistiť nedá.“ Podľa Gábriša je však bývanie najdostupnejšie zhruba od polovice roku 2006: „Ale zatiaľ iba na základe miezd ku koncu roka 2011. Aktuálnejšie údaje budú k dispozícii neskôr. Avšak aj podľa vývoja úrokových sadzieb je zrejmé, že je bývanie dostupnejšie. Úrokové sadzby na hypotéky s fixáciou do 1 roka, či 5-ročnou klesli zhruba na úroveň z leta 2011 a od začiatku roka 2012 majú klesajúci trend.“

nehnutelnosti-kategorie-1q-2012

Odhad vývoja

NBS očakáva, že banky svojou úverovou politikou trh s bývaním podporia: „Pretrvávajúca potreba uspokojovať bývanie môže byť v najbližšom období pozitívne ovplyvňovaná miernym uvoľňovaním úverových štandardov bánk pri úveroch na bývanie. Podľa aktuálneho prieskumu v bankách prevládajú očakávania smerom k postupnému rastu záujmu o tieto produkty. Značná  časť nových úverov na bývanie sa však používa  na refinancovanie starých úverov a na rekonštrukciu už existujúceho bývania, preto  nemožno v najbližšom období z tohto titulu očakávať žiadne výrazné oživenie trhu s bývaním. Celkovo sa dá predpokladať pokračovanie kryštalizácie slovenského trhu s bývaním a priemerné ceny domov a bytov by mali v najbližších mesiacoch skôr stagnovať.“

Marek Gábriš z ČSOB hovorí o nepriaznivom makroprostredí: „Väčšiemu záujmu o nehnuteľnosti tak zrejme momentálne bráni najmä stagnujúci trh práce, či obavy z budúcnosti. Zlepšenie ekonomického vývoja a stabilizácia miery nezamestnanosti bude kľúčom aj pre ďalší vývoj cien a dostupnosti bývania počas zvyšku roka 2012.“

Dávid Dereník z UniCredit Bank tiež očakáva v najbližšom období aj naďalej pomalý pokles cien nehnuteľností: „Pričom sa rozdiely medzi regiónmi s ohľadom na priemernú mzdu budú aj naďalej znižovať. Dalo by sa povedať, že kríza zvýšila spravodlivosť v cenách nehnuteľností naprieč Slovenskom.  Stav úverov na bývanie v bankovom sektore síce rastie, ale tento nárast od polovice minulého roka medziročne klesá. Je to spôsobené najmä pesimizmom prevládajúcim na konci minulého roka a obavy o situáciu v Eurozóne. Na pokles dopytu a nové vyčkávanie sa samozrejme mohlo už podpísať aj povedomie o stále mierne klesajúcich cenách. Do konca tohto roka neočakávame, že dôjde k nejakej razantnej zmene a vyššia inflácia bude z reálnej hodnoty nehnuteľností aj naďalej mierne usekávať.“

Tlak na znižovanie cien nehnuteľnosti by mohla v strednodobom horizonte vyvolať aj ambícia vlády stavať nájomné byty, ktoré, ak sa zámer podarí, znížia dopyt kúpe bytov. Zavedenie vyššej dane z nehnuteľností zas vytvorí tlak na predaj, keďže držba nehnuteľností zdražie.

Spracované podľa štatistík NBS a NARKS, ilustračné foto: sxc.hu. 

 

 

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *