Piatok 25. septembra. Meniny má Vladislav

Refinancovanie hypoték sa od krízy ešte stále nerozbehlo

refinancovanie

Hypotekárny trh sa postupne dostáva do normálu. Po aprílovom priškrtení pravidiel banky začínajú opäť vychádzať v ústrety žiadateľom o úver. V júli tak finančné inštitúcie poskytli zhruba rovnaký objem hypoték ako pred rokom.

Júl priniesol bankám úvery v hodnote 811 mil. eur. Je to síce osem percent menej ako v produkčne silnejšom júni, hodnota je však takmer navlas rovnaká s rovnakým obdobím minulého roka. Banky, klienti a finanční sprostredkovatelia hlásia uvoľňovanie kritérií na získanie hypotéky.

Refinancovanie neustále klesá

Nie všetko sa však vracia do normálu rovnakou rýchlosťou. Refinancovanie starších hypoték  novými úvermi totiž od prepuknutia krízy naďalej klesá. Kým vo februári tvorili refinancované úvery až 40 percent z celkovej mesačnej hypotekárnej produkcie bánk, v júli to bolo len 27 percent.

Úroky pritom tak za celý trh, ako aj za segment refinancovania, postupne klesajú. Banky navyše znovu otvorili svoje „brány“ aj pre klientov – podnikateľov, pre klientov pracujúcich v zahraničí, či v rizikových odvetviach služieb. Pre tých boli úvery v najťažších krízových časoch nedostupné. Mohlo by sa preto zdať, že banky sa refinancovaniu vyhýbajú. Problém je však na druhej strane a to u dlžníkov.

Od apríla majú ľudia, ktorí sa dostali pre pandémiu do finančných problémov, nárok na odklad splátok úverov na deväť mesiacov. Do súčasnosti o odklad požiadalo zhruba 40 tisíc domácností, ktoré si pozastavili splácanie približne 170 tisíc úverov. Z pohľadu celkového počtu zadlžených domácností ide o 5,4 percenta a z pohľadu celkovej sumy bankových úverov až o 11 percent.

Práve to je problémom pri opätovnom roztočení refinančného kolotoča. Banky sa na týchto dlžníkov pozerajú ako na neplatičov. Nie sú ochotné refinancovať úver, ktorého splácanie je pozastavené. Platí to aj napriek schváleného zákonu, ktorý hovorí, že odklad splátok nemá mať do budúcnosti vplyv na bonitu klienta pri žiadosti o úver.

„Odporúčam klientom, ktorí potrebujú úver a majú schválenú žiadosť o odklad splátok, aby odklad zrušili a úver začali splácať riadnou splátkou,“ nabáda Zuzana Šimonová, úverová analytička spoločnosti Fincentrum. Ak má totiž klient aspoň jednu riadne zaplatenú splátku, môže v niektorých bankách požiadať o nový úver. V niektorých je však nutné riadne splácať aspoň tri, prípadne šesť splátok.

„Každá banka má počet riadne zaplatených splátok nastavený inak a aj preto sa klientom oplatí spolupracovať s finančným sprostredkovateľom, ktorý o tom má dostatočný prehľad,“ konštatuje Z. Šimonová.

Rozdiel medzi úrokom pri starom a novom úvere je až 0,5 %

Na refinancovanie úverov je pritom vhodná situácia. Súčasná priemerná úroková sadzba nových úverov v júli predstavovala 1,07 percenta. Pri refinančných úveroch to bolo dokonca len 1,03 percenta. Ide o nové úvery. Ak sa však pozrieme na celkový stav úverov, teda aj tie, ktoré banky poskytli klientom v minulosti, úroková sadzba je aktuálne až na úrovni 1,59 percenta.

Rozdiel medzi priemernou sadzbou nového a starého úveru tak dosahuje 0,56 percenta. Pre dlžníkov to vytvára zaujímavý priestor na výmenu, prípadne update starého úveru na nové podmienky.

Na trhu sú pritom aj oveľa nižšie ako priemerné sadzby. Najnižšia ponuka začína pri 0,59 percente. Analytička Fincentra uvádza príklad dlžníka s 90 tisícovou hypotékou poskytnutou pri sadzbe 1,79 percenta pred tromi rokmi so splatnosťou na 30 rokov. Jeho mesačná splátka aktuálne predstavuje 323,29 eura.

Ak by si však tento človek refinancoval hypotéku za najnižšiu dnes dostupnú sadzbu 0,59 percenta, zaplatil by mesačne len 272,84 eura. Je to rozdiel 50 eur mesačne, čo je ročne 600 eur. Je to zaujímavá suma, ktorá stojí za pozornosť.

Splatenie starého úveru mimo obdobia refixácie znamená väčšinou poplatok vo výške jedného percenta z predčasne splácanej sumy. Niektoré banky však tento poplatok klientom, ktorí k nim odchádzajú od konkurencie, preplácajú. Na trhu sa navyše dajú nájsť aj ponuky, pri ktorých sa dá ušetriť na znaleckom posudku, či na poplatku za zápis do katastra.

Čo sa na hypotekárnom trhu od krízy zmenilo?

Banky sa opäť zaujímajú o klientov – podnikateľov (s.r.o., SZČO). Tí mali počas krízy pre horšie dokladovanie príjmov veľký problém dostať sa k novému úveru.

Situácia sa zlepšila aj u zamestnancov v krízových odvetviach ako obchod, služby, reštaurácie, hotely, či doprava. Kritériá sa však medzi bankami líšia, takže nie každý zamestnanec má rovnaké šance všade.

Podobné je to aj ľudí pracujúcich v zahraničí. Aj na nich sa banky pozerajú zhovievavejšie, no podmienky v jednotlivých bankách sa líšia.

LTV sa vrátilo na štandardné úrovne. Kým počas krízy boli niektoré banky ochotné úverom financovať len 60 percent hodnoty kupovanej nehnuteľnosti (LTV), aktuálne je to už opäť štandardných 80 percent, pričom reálna je aj šanca získať až 90 percentnú hypotéku.

„Oproti aprílu sa situácia výrazne zlepšila a banky uvoľnili niektoré svoje pravidlá. Každá banka má dnes individuálne nastavenia, ktoré sú vždy šité na konkrétneho klienta,“ hovorí Martin Švidroň, analytik portálu FinančnáHitparáda.sk.

♠ Čo sa však sprísnilo, je vyžadovanie využívania doplnkových služieb. Banky nemôžu podmieňovať poskytnutie hypotéky povinnosťou kúpiť si iný produkt. Môžu však na neho naviazať nižšiu úrokovú sadzbu. A úspešne to robia. Dnes tak „odmeňujú“ klientov pri aktívnom využívaní bežného účtu. Klientovi nestačí len si účet otvoriť, ale musí z neho robiť platby, využívať platobnú kartu, či mať nastavené trvalé príkazy. V takom prípade banky znižujú úrok na hypotéke.

Ďalšími produktami využívanými na cross sale sú: poistenie schopnosti splácať, sporenie, či kreditná karta. Takto sa klient dopracuje k lacnejšej hypotéke, no platí aj za služby, ktoré pôvodne nechcel.

„Mnoho bánk uvádza vo svojich reklamách úrokové sadzby “od”. Sú to tie úroky, ktoré väčšina klientov nezíska a štandardne sú podmienené nákupom ďalších produktov banky,“ potvrdzuje M. Švidroň.

Banky sa tak snažia kompenzovať nízke úrokové sadzby, ktoré dnes vládnu. Doplnkové služby však predražujú výslednú cenu hypotéky. Napríklad ukazovateľ RPMN, ktorý okrem úrokov sleduje aj súvisiace poplatky, vzrástol z januárovej hodnoty 1,31 v júli na 1,43, čo dokazuje rastúci vplyv poplatkov na celkovú cenu hypotéky.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial