Pondelok 23. októbra. Meniny má Alojzia

Regulované nájomné: brániť sa chcú majitelia aj nájomcovia

Predstavte si situáciu, že si kúpite auto, niekto iný vám ho zoberie a dá ho tretej osobe, ktorá ho bude používať. Po čase vám ho formálne vráti, ale tretia osoba ho užívať neprestane a vy navyše budete platiť poistku, opravy… Takto by sa dala charakterizovať aj situácia s regulovaným nájomným.

Reštituované byty vo vlastníctve reštituentov využívajú nájomcovia za regulované nájomné, ktoré im určuje ten tretí – štát.

Politika štátu za minulého režimu okrem iného umožnila aj zoštátnenie cudzieho majetku. Ten sa postupne vrátil pôvodným majiteľom  pri náprave krívd spáchaných minulým režimom. Aj v súčasnosti užívanie reštituovaných nehnuteľností limituje politika štátu a existencia regulovaného nájomného. Regulované nájomné sa týka okrem reštituovaných bytov aj bytov obecných a štátnych.

Vývoj regulácie nájomného

  • 1964 až do 1.7.1992 sa nájomné nijako neupravovalo.
  • Vyhláškou č. 15/1992 Zb. nastalo zvýšenie nájomného o 100 %. 
  • Opatrenie Ministerstva financií SR z 21. decembra 1999 č. R -11/1999, ktorým sa mení a dopĺňa výmer Ministerstva financií z 12. marca 1996 č. 1/1996, ktorým sa určuje rozsah tovaru s regulovanými cenami v znení neskorších predpisov. Od 1.1. 2000 sa maximálne ceny zvýšili o 70 %.
  • 1.2.2001 kedy nájomné Opatrením Ministerstva financií SR č. R-1/2001 bolo zvýšené o 45% a v bytoch postavených s účasťou prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov a rozpočtov obcí umožnilo účtovať nákladové nájomné vo výške maximálne 5% z obstarávacej ceny bytu ročne.
  • Od 1.3.2003 bol vykonaný ďalší krok deregulácie nájomného jeho zvýšením  o 95% a prijatím Opatrenia Ministerstva financií SR z 28.1.2003 č. R-1/2003
  • Ďalšia úprava nájomného sa uskutočnila Výnosom Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR z 22. decembra 2003 č. V-1/2003 o regulácii cien nájmu bytov. Od 1.1.2004 sa maximálna cena nájmu bytu  zvýšila o 60%
  • Posledná cenová úprava platí od 1.5.2008, kedy sa zvýšilo nájomné o 15 %.

Prepočet vývoja regulovaného nájomného od roku 1964 do roku 2008 v SR (3-izbový byt, 65 m2 , I. kategória)

Obdobie

Mesačné nájomné prepočítané na m2 podlahovej plochy v Sk

Mesačné nájomné  (zaokrúhlené v Sk)

Nárast v %

Od 1.10.1964 – 30.6.1992

2,50

160

 

Od 1.7.1992 – 31.12.1999

5,00

320

100,0

Od 1.1.2000 – 31.1.2001

8,30

540

70,00

Od 1.2.2001 – 28.2.2003

12,00

790

45,00

Od 1.3.2003 – 31.12.2003

23,50

1 530

95,00

Od 1.1.2004 – 30.4.2008 

37,00

2 400

60,00

Zdroj: Odbor koncepcie bytovej politiky Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja  SR

Posledné zvýšenie regulovaného nájomného od 1.5.2008 o 15 % bolo z pohľadu majiteľov reštituovaných bytov nedostatočné. Najmä ak očakávali úplnú dereguláciu nájomného vo vzťahu k reštituovaným nehnuteľnostiam.

Ako hovorí JUDr. Karol Spišák, predseda OZ vlastníkov nehnuteľností s regulovaným nájomným:   „Minuloročné zvýšenie bolo iba kozmetická úprava. Pred uvedeným rokom bolo regulované nájomné naposledy upravené  Výnosom Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR č. V-1/2003 z 22. decembra 2003 o regulácii cien bytov. Tieto ceny boli pevné  a nezohľadňovali ani len výšku inflácie za rozhodné obdobie. Ak si porovnáte infláciu od roku 2003 do 2008, nárast stavebných nákladov a energií, ktoré musí vlastník pri údržbe bytového fondu vynaložiť, 15% zvýšenie je absolútne nedostatočné a vlastníci v reálnych číslach dostanú menej ako v roku 2003.“

Maximálne regulované ceny nájmu za mesiac

Byt

Obytná plocha

Vedľajšia miestnosť

Cena (€/ m2 , Sk/ m2 )

Cena (€/ m2 , Sk/ m2 )

1. kategória

1,29/38,87

0,60/18,17

2. kategória

0,86/25,99

0,52/15,53

3. kategória

0,69/20,82

0,26/7,71

4. kategória

0,43/12,88

0,17/5,18

Zdroj: Výnos o regulácii cien nájmu bytov MVRR SR V-1/2003 + úprava o 15%

Oficiálny počet je menší

Po niekoľkoročných diskusiách na tému regulovaného nájomného, dostalo ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja za úlohu, zistiť počet nájomcov žijúcich v reštituovaných bytoch. Hovorkyňa ministerstva Dagmar Vanečková vysvetľuje: „Evidovanie údajov o nájomcoch bytov prebiehalo na MVRR SR v zmysle ustanovenia paragrafu 4a ods. 1 písm. e) opatrenia Ministerstva financií č. 02/R/2008 z 25.9.2008. Pre zabezpečovanie informovanosti verejnosti boli údaje zverejnené na internetovej stránke MVRR SR a boli viackrát zverejnené prostredníctvom médií. Zároveň MVRR SR písomne požiadalo ZMOS, Úniu miest Slovenska, primátorov krajských miest a prednostov krajských stavebných úradov o zverejnenie informácií o prihlasovaní sa nájomcov prostredníctvom vlastných komunikačných možností.

Odhady zainteresovaných strán ohľadom celkového počtu reštituovaných nehnuteľností, v ktorých žijú nájomcovia platiaci regulované nájomné, sa rôznili. Všetky inštitúcie udávali iné počty – od 3.000 až 5.000 do 15.000. Podľa hovorkyne Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Dagmar Vanečkovej: „Na základe zverejnených informácií bolo k 31.12.2008 na MVRR SR doručených 890 prihlásení nájomcov (stav k 15.2.2009 je 923 nájomcov). Tieto údaje ministerstvo zapracováva do podkladov, kvantifikujúcich finančný dopad návrhu riešenia uvedenej problematiky na štátny rozpočet.“

Priveľa zainteresovaných strán

Dohodnutie deregulácie nájomného spadá pod ministerstvá výstavby a regionálneho rozvoja, spravodlivosti, financií a práce, sociálnych vecí a rodiny. Tieto by mali spoločne dospieť ku korektnému a férovému vyriešeniu tohto problému.

Neustále odďaľovanie konečného riešenia pripomína začarovaný kruh. Vypracovaný Návrh koncepcie spôsobu usporiadania vzťahov súkromných vlastníkov bytových domov a nájomcov bytov dotknutých dereguláciou cien nájmu bytov má vyriešiť bytovú otázku pre nájomcov. Bývanie im má byť opatrené z finančných prostriedkov štátu. Zatiaľ ale nedošlo ku konsenzu a všetky zainteresované strany majú mnoho pripomienok.

Majitelia sa idú brániť

Problémy s reguláciou nájomného sú aj v okolitých krajinách. Prvou lastovičkou pre majiteľov reštituovaných bytov je podľa JUDr. Karola Spišáka: „kladné rozhodnutie Európskeho súdu pre ľudské práva (ESĽP), ktorý už v minulosti riešil obdobný prípad v Poľsku (Hutten-Czapska vs. Poland, Decision 22 February, 2005. Application no. 35.014/97), pričom v rozsudku okrem iného skonštatoval, že reguláciou nájomného štátom sa porušuje jedno zo základných ľudských práv, a to právo pokojne užívať svoj majetok. V rozsudku ESĽP taktiež konštatoval, že „Jedným zo základných prvkov vlastníckeho práva je možnosť odvodzovať zisk z predmetu vlastníctva, čo má v trhovej ekonomike zvláštnu dôležitosť…“

Aj Česká republika sa borí s rovnakým problémom. Občianske združenie majiteľov domov, bytov a ďalších nehnuteľností v Českej republike, ktoré má obdobné ciele ako majitelia reštituovaných nehnuteľností na Slovensku, podalo za svojich členov hromadnú sťažnosť na ESĽP, v ktorej žiadajú od Českej republiky  náhradu škody vo výške 50 miliárd Kč.

OZ vlastníkov nehnuteľností s regulovaným nájomným bude vymáhať škodu spôsobenú núteným prenájmom bytov pod cenu obvyklú v danom mieste a čase. Bola už podaná sťažnosť komisii Európskych  spoločenstiev a začiatkom marca sa podáva žaloba, ktorá bude adresovaná na Európsky súd pre ľudské práva v Štrasburgu.

Aj nájomcovia sa chcú brániť

Záujmy nájomcov bytov s regulovaným nájomným háji Občianske združenie Právo na bývanie. Jeho cieľom je chrániť práva a záujmy obyvateľov nájomných bytov v Slovenskej republike. Žiadajú o vyriešenie bytovej otázky a kompenzáciu za nemožnosť odkúpiť byty do osobného vlastníctva, tak ako to bolo umožnené ostatným obyvateľom Slovenska (štátne a družstevné byty).

Vzhľadom k tomu, že tento problém sa už vlečie viac ako 15 rokov, byty sú v dezolátnych stavoch. Majitelia neinvestujú do ich opravy toľko, koľko by investovali, keby ich užívali.

Ani nájomcovia však neinvestujú svoje prostriedky. Tí sa na stránke svojho združenia bránia slovami: „Byty v domoch nezoštátnili nájomníci, ale štát. Je to preto štát, ktorý si musí vysporiadať svoje záväzky voči reštituentom. Nájomníkov sa reštitúcie nesmú dotknúť, inak jedna nespravodlivosť je nahradená inou.“

Nájomcovia vidia taktiež možnosť v podaní žaloby na Európsky súd. Príkladom im je konanie slovinských nájomníkov, ktorí takto riešia nečinnosť štátnych orgánov v ich krajine.

Čo si myslíte o regulovanom nájomnom?

View Results

Loading ... Loading ...

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *