Stvrtok 19. októbra. Meniny má Kristián

Slovenský hypotekárny boom sa nateraz, zdá sa, nekončí

Medziročný rast úverov na bývanie dosahuje každoročne dvojciferné percentá a aj v ďalších rokoch bude rásť pomerne silne. Hlavným dôvodom je demografický faktor a klesajúca miera úročenia hypoték. V porovnaní s inými krajinami Slovensko dosahuje jeden z najrýchlejších rastov v tomto segmente.

Pokles úročenia slovenských štátnych dlhopisov umožnil viditeľne znížiť sadzbu na hypotékach. Ostatné kroky a vyhlásenia ECB naznačujú, že úročenie štátnych dlhopisov môže ešte o niečo klesnúť, čo vytvára priestor na malý pokles úročenia hypoték.

Úročenie hypoték stále klesá

Vývoj úverov na bývanie je veľmi populárna téma v médiách. Jej dôležitosť je oprávnená, keďže väčšina mladých rodín má úver na bývanie a jeho splátky tvoria citeľnú časť ich rozpočtu. Na druhej strane, pre banky je tento segment veľmi zaujímavý, keďže je to jeden z mála segmentov, ktorý dynamicky rastie aj keď je ekonomický rast iba vlažný.

Poskytovanie hypotekárnych úverov sa od roku 1998 rozbiehalo len veľmi pomaly a začínalo prakticky od nuly. Preto aj medziročné tempá rastu stavu úverov boli v rokoch 2002–2008 vždy dvojciferné – okolo 30% medziročne. Tieto tempá rastu boli výrazne vyššie ako v západnej Európe, kde trh s úvermi na bývanie už bol nasýtený. S príchodom krízy v roku 2009 došlo k poklesu dynamiky rastu, no stále medziročný rast úverov dosiahoval takmer desať percent.

tempo-rastu

Treba zdôrazniť, že u nás k rastu úverov na bývanie dochádzalo aj v čase, keď nezamestnanosť narástla o štyri percentuálne body a ekonomika sa prepadla o takmer päť percent. V západnej Európe vtedy celkový stav úverov poklesol alebo stagnoval. V ďalších rokoch došlo na Slovensku k návratu tempa rastu úverov na hodnoty desať až 15 percent medziročne.

Vidíme štyri hlavné dôvody stále rýchleho rastu úverov na bývanie. Prvým je nízka začiatočná báza. S poskytovaním úverov sa začalo v podstate len „nedávno“ a tak medziročné tempá rastu dosahujú vysoké čísla. Úvery si berú len mladí ľudia a ľudia v strednom a staršom veku hypotekárne úvery nemajú, keďže byty si po roku 1989 odkúpili za zostatkovú účtovnú hodnotu.

Druhým dôvodom je demografia, ktorá hovorí, že v rokoch 1998–2009 prichádzalo do veku, keď si zaobstarávajú prvé vlastné bývanie, veľa mladých ľudí. Početľudí vo veku 30 rokov kulminoval v roku 2009 a očakávame pokračovanie znižovania počtu mladých ľudí vo veku 30 rokov. Preto aj rast objemu úverov na bývanie bude postupne klesať. Najprudší pokles ľudí vo veku 30 rokov nás čaká po roku 2020. 

Tretím dôvodom je veľmi rýchly rast cien nehnuteľností, ktorý sa prejavil aj na nominálnom raste úverov. V ďalšom období predpokladáme, že rast cien bytov bude skôr kopírovať infláciu či rast miezd a teda by sa mal pohybovať bez veľkých bublín okolo dvoch až troch percent ročne.

Štvrtým dôvodom na rýchly rast úverov na bývanie je bezpochyby pokles úročenia hypotekárnych úverov na historické minimum. Úročenie hypoték v podstate kontinuálne klesá od roku 2009. Pokles sadzieb súvisí s poklesom úročenia slovenských štátnych dlhopisov a stupňujúcou sa konkurenciou medzi bankami. Výška úroku za ktorý si požičiava slovenská vláda závisí od výnosu nemeckých vládnych dlhopisov a rizikovej prémie. 

hypoteky-a-dlhopisy

Výnosy slovenských dlhopisov klesali pred rokom 2009 v očakávaní vstupu do eurozóny. Finančná a ekonomická kríza v roku 2009 prechodne výrazne zvýšila rizikovú prémiu, za ktorú si požičiava nielen Slovensko ale aj ostatné krajiny. Naopak postupné zníženie kľúčovej sadzby ECB takmer na nulu a globálny pokles rizikových prémii doviedli úročenie slovenských vládnych dlhopisov na historické minimum.

Priemerné úročenie novoposkytnutých úverov na bývanie dosiahlo v júli 2014 podľa údajov NBS hodnotu 3,44 percenta. Po pripočítaní poplatkov dostaneme sadzbu 3,66 percenta, čo sa inak nazýva aj ako ročná percentuálna miera nákladov (RPMN).

Podľa členenia NBS, úvery na nehnuteľnosti zahrňujú štyri produkty. Prvé dva poskytujú banky a ide o „hypotekárne úvery“ podľa zákona, kde patria v súčasnosti najmä zvýhodnené úvery pre mladých a „iné úvery na nehnuteľnosti“, ktoré nie sú poskytované podľa zákona o úveroch a banky nemusia voči nim vydávať HZL, ktoré by ich predražovali. Takýchto úverov je dnes väčšina.

Potom sú tu stavebné sporiteľne, ktoré poskytujú dva produkty – medziúver a samotný stavebný úver. V súčasnej dobe je úročenie úverov na bývanie, ktoré poskytujú banky nižšie ako poskytujú stavebné sporiteľne, no ich úročenie má veľkú sezónnu závislosť. Navyše, štatistika NBS o sadzbách na novoposkytnutých úveroch nezahŕňa úplne korektne úvery pre mladých, ktoré sú poskytované za takmer nulovú sadzbu.

Banky totižto pri poskytnutí úveru vykážu štandardnú sadzbu (nezľavnenú) a v priebehu pár dní/týždňov po kompletnej finalizácii dokumentov je sadzba efektívne pre klienta znížená. Do výkazov NBS sa to však už spätne nepremietne.

Podľa odhadov Tatra banky, je tak skutočná sadzba, ktorú platia slovenské domácnosti v priemere nižšia o zhruba 0,3 percentuálneho bodu ako oficiálne vykázaná.

uroky-medzinarodne-porovnanie

Medzinárodné porovnanie

V súčasnom období dosahuje Slovensko jedno z najvyšších medziročných rastov úverov na bývanie. Medzi hlavné dôvody patria rozdiely v stave ekonomík medzi krajinami EÚ 28. V ukazovateľoch rast HDP, príjmy domácností, dôvera v ďalší vývoj, veľkosť sadzieb a pod. Ďalším rozdielom je nasýtenosť trhus úvermi na bývanie. 

jul-medzinarodne-porovanie

Pri medzinárodnom porovnaní sadzieb vidieť, že Slovensko patrí niekde do dvoch tretín pomyselného rebríčka krajín vo výške úročenia úverov na bývanie. Je zaujímavé, že slovenské hypotéky sú úročené rovnako ako vo Francúzsku. Treba však povedať, že priame porovnanie sadzieb hypoték medzi krajinami je veľmi ťažké, keďže v každej krajine je regulácia v oblasti hypoték iná, čo sa môže prejaviť na konečných sadzbách pomerne výrazne.  

hypoteky-sr-francuzsko

Autori sú analytici Tatra banky.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *