Stvrtok 19. októbra. Meniny má Kristián

Umožniť predčasné splatenie fixovaných hypoték kedykoľvek?

Banky Marcel Laznia 11.12.2012 | 00:00 0 Komentárov

Slovenskí klienti dnes majú možnosť predčasne splatiť svoj dlhodobý úver na bývanie bezplatne. Týka sa to však len obdobia na konci dohodnutej fixácie. Bolo by pre nich prínosom umožniť  im predčasne splatiť  hypotéku s dohodnutou viacročnou fixáciou bez poplatku kedykoľvek? Aký by bol dopad takéhoto opatrenia na klienta, banky a ostatné subjekty?

Doterajšie úpravy v zákone o bankách k problematike predčasného bezodplatného splatenia  časti, resp. celého úveru na bývanie sa dotýkali len obdobia, v ktorom dochádzalo k uplynutiu fixácie. Išlo v podstate o uzákonenie existujúceho stavu, keďže väčšina bánk poskytovala túto možnosť  už pred rokom 2010 (t.j. pred účinnosťou zákona).  

Bezodplatné predčasné splatenie úvery v čase refixácie môže byť  pre spotrebiteľa prínosom a zároveň nepredstavuje významné riziko pre bankový sektor. Banky totiž v tomto období nepodstupujú tzv. reinvestičné riziko (t.j. riziko súvisiace s investovaním prostriedkov zo skôr splatených úverov za horších podmienok za akých si pôvodne požičali).   

Návrh rozšíriť  takéto splatenie na ktorékoľvek obdobie, by sa mohol negatívne podpísať na stabilite bankového sektora a zároveň by mohol zmeniť  charakter trhu s úvermi na bývanie, s negatívnym dopadom aj na klientov. Jedinou skupinou, ktorá by mala prínos z tohto opatrenia by boli finanční sprostredkovatelia.  

Banky v snahe vyhnúť  sa rizikám, kryjú dlhodobé (fixované) úvery primárne z dlhodobých zdrojov, ktoré si požičali od investorov a klientov za daných a nemenných podmienok. V prípade hypotekárnych úverov v zmysle zákona o bankách majú banky na Slovensku dokonca povinnosť  kryť  tieto úvery vydávaním hypotekárnych záložných listov. Predčasne splatiť úver mimo doby fixácie je možné v každej banke. Poplatok, ktorý je s týmto úkonom spojený (a je bežný aj v iných krajinách EÚ), predstavuje kompenzáciu minimálne za straty, ktoré má banka spojené s investovaním prostriedkov klientov z predčasne splateného úveru. Tieto straty sú vyššie práve v čase poklesu úrokových sadzieb.

Riziká predčasného splatenia mimo fixáciu

Aj po skúsenostiach v krajine, ktorá ako jediná v Európe pristúpila k obdobnému kroku (Taliansko – viď tabuľku), môžeme predpokladať, že zavedenie bezodplatného splatenia mimo doby fixácie prináša so sebou tieto riziká:

  1. Zvýšenie úrokových sadzieb úverov s fixovanou úrokovou sadzbou pre všetkých klientov
  2. Presun od úverov s fixovanou úrokovou sadzbou k rizikovejším úverom s variabilnou úrokovou sadzbou
Zrušenie poplatku za predčasné splatenie úveru v Taliansku
  • V apríli 2007 bol po dlhej diskusii prijatý zákon (40/2007), ktorý radikálne mení poplatky za predčasné splatenie hypoték s fixnou úrokovou sadzbou.
  • Taliansko sa stáva jedinou krajinou EÚ, kde nové úvery s fixnou úrokovou sadzbou majú poplatky za predčasné splatenie stanovené na nulu.
  • Pri už poskytnutých úveroch dochádza k radikálnemu zníženiu poplatkov.

Zvýšenie úrokových sadzieb s fixovanou úrokovou sadzbou pre všetkých klientov

Predčasné splatenie pred uplynutým fixácie predstavuje v ekonomickom zmysle opciu, ktorá dáva klientovi možnosť  ju využiť  a veriteľovi povinnosť  ju zrealizovať. Vzhľadom k tomu, že veriteľ nemá možnosť cez poplatok pre konkrétneho klienta si kompenzovať straty z reinvestovania, musí cenu opcie zahrnúť do úrokových sadzieb pre všetkých klientov. Podstupované riziko  je také významné, že ani priaznivý efekt prípadného zvýšenia konkurencie nevykryje tento rast úrokových sadzieb. V Taliansku v čase prijatia zákona stúpli úrokové sadzby na nové úvery s 1 až 5‐ ročnou fixáciou (oproti nemeckým hypotékam) o takmer 1 percentuálny bod.

Rozdiel sadzieb talianskych a nemeckých hypoték (1‐5‐ročná fixácia)

sba-dec-2012

Presun od úverov s fixovanou k úverom s variabilnou úrokovou sadzbou 

Vzhľadom k tomu, že fixované úvery sa stávajú pre zahrnutie opčnej prémie drahšími, klienti a banky sa orientujú na lacnejšie úvery s variabilnou úrokovou sadzbou. Podobný scenár posunu smerom k variabilným hypotékam nastáva po zmenách aj v Taliansku.

Pri úveroch s variabilnou sadzbou (na rozdiel od fixovaných úverov) riziko zo zmeny úrokovej sadzby je úplne na strane klienta. V čase poklesu úrokových sadzieb je variabilná sadzba pre klientov výhodná, naopak v čase rastu úrokových sadzieb je záťažou pre klienta a pre banku predstavuje zvyšujúce sa kreditné riziko (riziko neschopnosti splácať  záväzky). NBS v poslednej správe o finančnej stabilite (november 2012)  upozorňuje na rast kreditného rizika v súvislosti s rastom úrokových sadzieb: „…Kreditné riziko domácností pomáha zmierňovať najmä obdobie nízkych úrokových sadzieb. Banky však nesmú podceňovať  dopady prípadného náhleho rastu úrokových sadzieb na schopnosť klientov splácať svoje záväzky“

Výhody a nevýhody pri bezodplatnom predčasnom splatení hypotéky

sba-dec-2012-b

Domnievame sa, že zavedením bezodplatného splatenia fixovaných hypoték v akomkoľvek období, sa význam úverov s fixáciou dlhšou ako dva roky (dnes jeden z najbežnejších typov úverov na bývanie), v dôsledku zahrnutia opčnej prémie do úrokovej sadzby, významne zníži. Opačná situácia nastane u rizikovejších úverov s variabilnou úrokovou sadzbou. Vzhľadom k tomu, že banky budú musieť aj naďalej v prípade hypotekárnych úverov vydávať  hypotekárne záložne listy s dlhšou dobou splatnosti, je očakávaný pozitívny dopad na pokles úrokových sadzieb v súčasnosti aj pri prechode na variabilné sadzby otázny. Dôsledkom tohto opatrenia môže byť rast podstupovaného rizika, tak v prípade klienta ako aj v prípade bánk. Jedinou skupinou, ktorá bude ťažiť z takéhoto opatrenia budú finanční sprostredkovatelia.  

Autor je analytik Slovenskej bankovej asociácie, ilustračné foto: sxc.hu.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *