Streda 20. júna. Meniny má Valéria

Úverový trh utŕžil v novom roku ďalšie rany

Od Nového roku vstúpili do platnosti ďalšie opatrenia, ktorých cieľom je sťažiť dostupnosť úverov. Je to ďalšie sprísňovanie limitov pri úveroch na bývanie, ďalej obmedzenia pri spotrebných úveroch, a do tretice nové pravidlá pri hypotékach pre mladých. Dôvod regulácie je jednoznačný – zastaviť, alebo aspoň spomaliť úverový boom.

Slovenské domácnosti sú najzadlženejšie v strednej a východnej Európe. Tempo rastu retailových úverov slovenským domácnostiam dosiahlo v prvom polroku 13,6 percenta a bolo tak najrýchlejšie v celej eurozóne. NBS preto situáciu vníma so znepokojením.

Znepokojujúce je najmä tempo rastu dlhu. Ešte začiatkom dekády patrili Slováci medzi najmenej zadlžených v regióne. Dnes platí opak. Občania Slovenska sa teda príliš rýchlo zadlžujú. Tempo rastu dlhov prevyšuje rast ekonomiky, ako aj príjmov domácností.

Snahu NBS stlmiť úverový trh preto finanční experti hodnotia pozitívne. „V roku 2017 sa potvrdilo, že Slovensko je jedinou krajinou EÚ, v ktorej sa zadlženosť domácností každým rokom zvyšuje nepretržite od roku 2005. Ekonomická teória hovorí, že nepriaznivé dopady na ekonomický rast sa začínajú objavovať pri zadlžení 30 percent k HDP. Aktuálne sa blíži hranici 40 percent HDP,“ hovorí hlavný analytik TopForex Peter Bukov.

Úvery na bývanie sa opäť sprísnili

Od 1. januára sa zvýšila výška rezervy príjmu pri posudzovaní žiadosti o úver na bývanie z desať na pätnásť percent. V júli táto rezerva dosiahne konečnú výšku 20 percent. Kombinácia vyššej rezervy a  testovania príjmu žiadateľa na úrok navýšený o 2 percentá znamená, že úvery na bývanie sa pre ľudí s nižším príjmom stávajú menej dostupné.

„Rozumieme požiadavke Národnej banky Slovenska, aby dlžníkom zostalo pri splácaní hypotekárneho úveru minimálne 20 percent z príjmu,” hovorí senior analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi. Odvoláva sa na výsledky prieskumu, z ktorého vyplynulo, že až 63 percent domácností s hypotékou by zo svojich úspor nevyžilo dlhšie ako tri mesiace. Dvadsať percent domácností by zvládlo výpadok príjmu len na pol roka, a na dlhšie ako rok by úspory stačili len šiestim percentám zadlžených Slovákov.

„Je správne, že sa národná banka snaží tempo zadlžovania zmierniť. Ľudia akoby zabudli, že úvery nie sú populárny módny doplnok, ale záväzok na dlhé roky dopredu. A aj keď našťastie niektoré banky požadujú od ľudí životné poistenie, stále je príliš málo ľudí zabezpečených tak, aby pri nečakanej udalosti neprišli o strechu nad hlavou,“ hovorí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Spotrebné úvery pod pokrievkou

Ďalšie opatrenie, ktoré začalo od januára platiť sa týka spotrebných úverov. Pri hodnotení výdavkov banky počítajú so životným minimom 200 eur na hlavného živiteľa rodiny, 140 eurami na partnera a 90 eur na dieťa. Po odpočítaní životného minima potom vypočítavajú, koľko žiadateľovi zostáva na splátku.

Banky pri posudzovaní príjmu žiadateľa po novom od disponibilného príjmu domácnosti žiadateľa (teda po odpočítaní životného minima) odrátajú ešte rezervu 20 percent. Z  takto zníženého príjmu sa potom odpočítavajú aj všetky finančné záväzky, teda aj hypotéka, lízing, či spotrebný úver. Splátka úveru, o ktorých človek žiada, kalkulovaná so sadzbou navýšenou o dva percentuálne body, potom nesmie byť vyššia ako príjem vypočítaný podľa popísaného postupu.

Ide o prvý krok smerom k utlmeniu trhu so spotrebnými úvermi. Slováci si ich berú v posledných dvoch rokoch výrazne viac. Dôvodom sú aj prísnejšie pravidlá pri hypotékach, ktoré niektorí obchádzajú dofinancovaním spotrebnými úvermi. No keďže majú spotrebné úvery vyšší úrok ako úvery na bývanie, a kvôli kratšej splatnosti aj splátku, riziko nesplácania je tu výrazne vyššie. Odzrkadľuje sa to aj v štatistikách. Podiel úverov po splatnosti viac ako 30 dní dosahuje viac ako osem percent. Pri hypotékach sú to zhruba tri percentá.

Opatrenia NBS totiž obmedzili poskytovanie úverov nad 80 percent hodnoty kupovaného bytu či domu. Zvyšných dvadsať percent potom veľká časť klientov financuje zo spotrebného úveru. Zámerom NBS však bolo, aby si ľudia časť bytu, či domu, hradili z vlastných úspor.

Od nového roka sa tak dofinancovanie spotrebným úverom stalo pre niektorých ľudí nedostupné. Riešením pre nich môže byť nájdenie si lacnejšej nehnuteľnosti, alebo si naozaj začať sporiť.

“Z mojej praxe jednoznačne vidím, že sporenie nie je otázkou výšky zárobku. Je to vec osobnej zodpovednosti a sporiaceho zvyku, ktorý by si mal človek osvojiť už od prvého zamestnania. Podstatné je sporiť pravidelne, hoci človek začne aj s 20 eurami mesačne. Odložené rozhodnutie o sporení je totiž extrémne drahé. Ak človek odloží začiatok sporenia o desať rokov, musí sporiť až trikrát viac,“ upozorňuje M. Búlik.

Podpora pre mladých je menej atraktívna

Tretím krokom smerom k sprísneniu trhu sú nové pravidlá pri podpore hypoték pre mladých. Systém štátnej bonifikácie úrokov do ich výšky troch percent nahradil od Nového roka daňový bonus. Úroky tak mladý človek zaplatí, no v daňovom priznaní, alebo ročnom zúčtovaní dane si o ne môže znížiť svoju daňovú povinnosť.

Nový systém je nevýhodnejší hneď z niekoľkých dôvodov. Daňovú úľavu možno použiť len na polovicu zaplatených úrokov. Človek teda už nemôže neplatiť žiadne úroky ako doteraz. Minimálne polovicu z nich už musí uhradiť každý so štátnou podporou.

Výška bonusu môže dosiahnuť 400 eur ročne. Má teda význam len vtedy, ak žiadateľ dosahuje daňovú povinnosť minimálne v tejto výške. Ďalšou komplikáciou je vyššia administratíva, ktorá sa z bánk prenáša na ich klientov.

„Jediným pozitívom pripravovanej zmeny je odstránenie doterajších nejasností pri spôsobe výpočtu a rozdielov medzi bankami,” hovorí P. Világi. „Je však evidentné, že štát chce na hypotékach pre mladých ušetriť, čo je škoda, pretože podpora bývania mladých by mala byť súčasťou rodinnej politiky každej rozumnej vlády,” dodáva analytik.

Prirodzené spomalenie trhu

Faktom je, že hypotekárny, ako realitný trh, sa začínajú spomaľovať. Podľa najnovších údajov dosiahol počet hypotekárnych zmlúv k novembru minulého roka 213 tisíc, čo je zhruba o 5,5 percent viac ako pred rokom. Naznačuje to teda spomalenie rastu aj z pohľadu objemu hypoték.

V treťom kvartály vlaňajška sa zastavil aj nárast cien nehnuteľností a priemerná cena za meter štvorcový stagnovala. Zdá sa teda, že tempá rastu trhu sa opäť dostávajú do normálu. Keďže priemerná úroková sadzba na existujúcich úveroch sa pomaly približuje novoposkytnutým úverom, je zrejmé, že aj priestor na refinancovanie sa pomaly zužuje,“ dodáva ďalší dôvod spomalenia trhu P. Világi. Hlavný boom refinancovania už teda ustal.

To tretice zrejme trh čoskoro utlmia vyššie úroky. Nie sú síce otázkou dní, ale tento rok začne ECB obmedzovať program výkupu dlhopisy (kvantitatívne uvoľňovanie) a na budúci rok by mala začať zvyšovať aj svoje sadzby. Rast úrokov sa tak premietne aj na hypotekárny trh, čo pravdepodobne obmedzí aj dopyt po nehnuteľnostiach. Je teda pravdepodobné, že trh už má svoj vrchol, aj bez opatrení NBS, za sebou.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *