Stvrtok 29. októbra. Meniny má Klára

V akej forme sa zviezť na raste realitného trhu?

reality

Čakalo sa, že pandémia koronavírusu zlomí vysokým cenám nehnuteľností krk. Opak sa stal pravdou. Investori sa tešia z rýchleho rastu. Participovať však na ňom môže každý. A pritom nemusí disponovať státisícami na kúpu nehnuteľnosti.

Trh s nehnuteľnosťami pandémia neohrozila

Zatiaľ čo ekonomika začala brzdiť, akcie padali, podielové fondy vykazovali straty, ceny nehnuteľností napriek pandémii poskočili. V prvom štvrťroku boli ceny medziročne vyššie o 8,6 percenta. Druhý štvrťrok aj napriek pandemickým opatreniam priniesol ešte vyšší rast – medziročne cenovky bývania stúpli o 11,2 percenta. Dôvodov je viacero.

Na jednej strane neustály prílev hypoték, ktorý sa nezastavil, na druhej strane investori začali hľadať v nehnuteľnostiach istejší prístav v porovnaní s rozkolísaným trhom cenných papierov. „Reality v portfóliu každého investora predstavujú akúsi kotvu ktorá stabilizuje vývoj volatilnejších aktív,“ zdôvodňuje Vladimír Bolek, člen predstavenstva IAD Investments.

Reality sú konzervatívnou a dlhodobou investíciou

Nehnuteľnosti patria medzi etablované investičné nástroje. Ich miesto v portfóliu potvrdzujú aj finanční špecialisti. „Investícia do nehnuteľností je vhodná pre tých, ktorí investujú dlhodobo a majú dostatočný kapitál na diverzifikáciu,“ hovorí Jaroslav Ilek, regionálny riaditeľ Swiss Life Select Slovensko.

Investícia do realít sa aj javí ako stávka na relatívne bezpečnú kartu. „Pokiaľ sa ekonomika v najbližších mesiacoch zásadne neprepadne, nie je dôvod na pokles cien nehnuteľností,“ tvrdí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Nemusí ísť pritom o investície do tehál a betónu. Dostupné sú aj iné možnosti. „Zaradenie realít a realitných fondov do investičného portfólia medzi dlhopisy, akcie a alternatívne investície by mal zvážiť každý investor, ktorý si buduje dlhodobé investičné portfólio. Takáto investícia znižuje jeho volatilitu a v ideálnom prípade aj zvyšuje jeho výnos,“ dopĺňa Dominik Hapl, analytik Across Private Investments. Rozdiel je však vo forme, ktorú si investor zvolí.

Nákup reálnych nehnuteľností

Nákup konkrétnej nehnuteľnosti predstavuje pomerne náročnú investíciu. Okrem potreby mať značnú finančnú hotovosť si vyžaduje aj väčšiu angažovanosť a znalosti samotného investora. „Pri posudzovaní vhodnosti tohto druhu investície je nevyhnutné realizovať dôslednú analýzu výhodnosti. Preto by takáto forma investície mala byť odporúčaná len klientovi, ktorý má potenciál analýzu realizovať, zabezpečiť a disponuje dostatočným „vankúšom“ hotovosti pre prípad rizikového scenára,“ hovorí V. Bolek.

Na trhu pritom nájsť vhodnú investičnú nehnuteľnosť v pomere cena a zisk nie je až tak jednoduché. „Podmienkou je dobrá cena, ktorá ponúkne slušný výnos z prenájmu. Slušný výnos je u mňa minimálne štyri percentá ročne po očistení od všetkých nákladov. Pri tejto matematike je ale momentálny trh tak drahý, že na takýto výnos sa dostanete len výnimočne. Ak má mať investícia zmysel, tak musíte kupovať pod trhovú cenu,“ radí J. Ilek. To, že hodnota nehnuteľnosti v čase narastie, tak je iba bonus navyše.

Ak by sa výnos nachádzal pod štyrmi percentami, tak v tomto spektre už nájdeme aj podielové fondy, pri ktorých je riziko výrazne rozložené.

Realitné fondy

Ide o fondy, ktoré v mene klientov investujú do portfólia nehnuteľností. Kombinujú teda výhody podielových fondov a realitných investícií. Hodnotu portfólia potom delia medzi drobných investorov, ktorí si kupujú podiely. „Realitné fondy vedia využiť bežní ľudia aj bonitní klienti,“ hovorí J. Ilek.

Aj pri nich však existujú obmedzenia, s ktorými musí investor rátať. Môže totiž dôjsť k situácii, keď si bude chcieť peniaze z fondu vybrať, no bude si musieť počkať až 12 mesiacov.

„Realitné fondy majú totiž na Slovensku nárok v krízovej situácii pozastaviť vyplácanie maximálne na 12 mesiacov, kým sa im podarí predať nehnuteľnosti respektíve podiely v spoločnostiach, ktorá nehnuteľnosti vlastnia a získať tak likviditu,“ hovorí M. Búlik. Na druhej strane môže ísť o kratší čas, ako snaha o výhodný predaj samostatnej vlastnej nehnuteľnosti. Fondy okrem toho na rozdiel od individuálnej investície rozkladajú riziko.

Zahraničné realitné fondy

Zaujímavou alternatívou sú investície v zahraničí. Nie však kúpou rizikových apartmánov v dovolenkových destináciách, ale prostredníctvom zahraničných realitných fondov. „Veľké zahraničné realitné fondy napríklad vyplácajú pravidelnú dividendu. Ich veľkou výhodou je čitateľné riziko. Nakoľko sú obchodované na burzách, tak ich cena je vždy spravodlivo tvorená trhom. V aktuálnej situácii ich je možné nakúpiť s obrovskými zľavami, pretože sú v poklesoch, čo pre trpezlivých investorov prináša potenciál vyššieho výnosu,“ radí J. Ilek.

„Reálnymi nástrojmi sú takzvané REIT (real-estate investment trust), ktoré sa dnes dajú veľmi ľahko obstarať, či už prostredníctvom podielových fondov alebo ešte výhodnejšie prostredníctvom ETF. Ich výnosy a náklady sa približujú výnosom akciových fondov,“ dopĺňa Radoslav Kasík zo spoločnosti Finax.

Zmenky a dlhopisy realitnych projektov

Jednou z možností, ako sa zapojiť do realitného trhu, sú zmenky a dlhopisy developerských spoločností. Ide aktuálne o horúcu tému, keďže slovenskí investori sa liečia z prípadu Arca Capital. Je preto treba povedať, že korporátne dlhopisy a zmenky sú rizikové investície a vyžadujú si väčšie znalosti. Drobní a neskúsení investori by sa im mali vyhnúť. Neznáme to však, že dlhové cenné papiere treba úplne vyškrtnúť z investičného slovníka.

„Jedinou výnimkou pri korporátnych dlhopisoch je prípad, kedy má developer za sebou niekoľko úspešných emisií dlhopisov, jeho projektová spoločnosť má reálne aktíva a dlhopis je navyše ručený kolaterálom. Ak investor projektu verí, je v takom prípade prípustná investícia maximálne do výšky päť percent portfólia,“ radí M. Búlik.

Väčšia finančná gramotnosť pri zmenkách a korporátnych dlhopisoch znamená potrebu vnímať širšie súvislosti. „Nie ste vlastníkom nehnuteľnosti ani priamo, ani sprostredkovane. Ste len vlastníkom dlhu voči firme, ktorá danú nehnuteľnosť stavia a následne sa ju snaží predať alebo prenajímať. Po úspešnom predaji sa vyplatia dlhopisy a zmenky spolu s výnosom. Problém nastáva v momente, ak sa projekt nepodarí alebo sa developer dostáva do finančných ťažkostí. Preto ak investujete do zmeniek alebo dlhopisov, treba si pozorne preskúmať emitenta, či je dostatočne krytý reálnymi aktívami vo svojom portfóliu,“ upozorňuje D. Hapl z Across.

Koľko investovať do realít?

Reality sú tak pre široké spektrum dostupných nástrojov vhodnou investičnou triedou pre väčšinu investorov, a to bez ohľadu na veľkosť ich majetku a skúsenosti, teda pre drobných i veľkých alebo profesionálnych investorov. Dôležité je vedieť, koľko z portfólia je na realitné investície vhodné vyčleniť.

„V rámci diverzifikácie úspor a vlastného portfólia sa vo všeobecnosti odporúča mať v realitách 10 až 15 percent. V princípe to znamená, že investovanie do realít sa odporúča každému investorovi, ktorý chce mať rozumne diverzifikované portfólio,“ hovorí V. Bolek.

Inšpirovať sa môžeme aj najbohatšími ľuďmi. „Ak si zoberieme ako vzor World Wealth Report 2019 od spoločnosti Capgemini a najbohatších ľudí sveta, v ich portfóliu tvoria nehnuteľnosti približne 15 %,“ uvádza D. Hapl.

S realitami, aj keď patria k dobrým investíciám, to však netreba preháňať. Hoci nejde o investíciu s cieľom zhodnotenia, Slováci patria vo vlastníctve realít medzi európsku špičku. Až deväť z desiatich domácností býva vo vlastnom, teda nie v prenájme. „Slováci majú zbytočne a neprimerane veľa majetku alokovaného v nehnuteľnostiach. Mnou odporúčaný podiel nehnuteľností na majetku je 20 až 40 percent,“ myslí si R. Kasík.

Realitný trh v post korona období

„Na realitnom trhu budú stále zaujímavé príležitosti. Naďalej očakávame, že veľké silné mesta viažuce na seba podnikanie, pracovnú silu a mestský život budú dominovať. Na druhej strane vnímame, že s príchodom digitalizácie nie je nutnosť fyzickej prítomnosti v práci,“ bilancuje pre a proti kritériá výberu vhodných investičných nehnuteľností R. Kasík.

Súčasná situácia preto môže zamiešať karty na realitnom trhu v oblasti atraktivity jednotlivých stavieb. Zaujímavý bude napríklad dopad práce z domu na trh komerčných nehnuteľností. Ich ponuka sa rozširuje a pandémia zmenila postoj firiem.

„V tomto covid a post-covid období, ktoré v sebe prináša zmenu paradigmy využitia priestorov a nehnuteľností môžu byť napríklad zaujímavé dátové centrá, ktoré budú plniť nevyhnutnú funkciu a sú súčasťou prichádzajúcej zmeny ekonomiky 5G siete, internetu a podobne,“ uvádza  V. Bolek.

Reality sú teda zaujímavou investičnou témou. Ponúkajú príležitosti tak pre neskúsených ako aj profesionálnych investorov. Aj tu však platí, že informácií nie je nikdy dosť. Či už ide o realitné podielové fondy, realitné ETF, zmenky, dlhopisy, či priamy nákup nehnuteľnosti, investori by mali robiť kvalifikované rozhodnutia. Je preto treba dlhodobo sledovať trh a v ideálnom prípade sa poradiť s finančným špecialistom.

Investujete do nehnuteľností?

View Results

Loading ... Loading ...

Jedna odpoveď na “V akej forme sa zviezť na raste realitného trhu?”

  1. Jozef píše:

    Človek by aj investoval,ale kto poradí seriózne?Referencie,meno sprostredkovateľa, napíše niekto?

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial