Nedeľa 22. októbra. Meniny má Sergej

Všetko o kríze: Vznik realitnej krízy v USA – rok 2006

Kríza je pre odvážnejších investorov predovšetkým príležitosťou. Pre ostatných zasa dôvodom na strach. Predvídať, kedy sa kríza skončí, sa neodváži nikto. Rozhodne ľahšie ako dopredu sa v tomto prípade pozerá dozadu. Prečítajte si prvú čast seriálu: Čo nás kríza naučila.

Internetová bublina a politika lacných peňazí

Súčasná hospodárska kríza sa začala formovať už v 90tych rokoch, teda v období masívnej úverovej expanzie v USA. Významným míľnikom však bolo prasknutie internetovej bubliny známej pod označením „dotcom boom“, v kombinácii s teroristickými útokmi 11. septembra 2001 v New Yorku. Tieto udalosti mali významný vplyv na pokles úspor obyvateľstva, keďže prudký pokles akciového trhu v kombinácii s vlnou nedôvery viedol k výraznému oslabeniu kúpyschopnej sily. FED zvolil i pri tejto kríze politiku lacných peňazí, keď v priebehu krátkeho obdobia znížil hlavnú úrokovú sadzbu z 6.5% (r. 2000) na 1% v roku 2003. Cieľom tejto expanzívnej monetárnej politiky FEDu bolo naštartovanie ekonomického rastu prostredníctvom úverovej expanzie, politiky lacných peňazí.

Dlhodobo uplatňovaná politika lacných peňazí pri 1% základnej úrokovej sadzbe však viedlo k postupnej liberalizácii postoja k rizikám u celého spektra subjektov úverového trhu. Lacné úvery zdanlivo prospievali ekonomickému rastu a pomohli tak dotvoriť skutočný realitný boom. V roku 2003 ukazovateľ US Median House Price vykázal až 13.3%tné medziročné tempo rastu cien nehnuteľností v USA, zatiaľ čo v roku 2002 dosahovalo toto tempo necelých 4och%. Od januára roka 2000 do apríla 2007 pri tom vzrástla priemerná cena nehnuteľností v USA o 50%, vychádzajúc z týchto údajov. Nie je preto prekvapením, že sa banky a US hypotekárne spoločnosti snažili o čo najväčšiu participáciu na tomto boome.

Ľahko dostupné hypotéky

Najobľúbenejším typom hypoték sekundárneho trhu boli tzv. ARM (Adjustable rate mortgages), ktoré mali trojročnú fixáciu sadzby s následnou resetáciou sadzby podľa LIBORu s prirážkou 2.75%. V období s 1% základnou úrokovou sadzbou tak dlžníci nadobudli pocit lacnej hypotéky, ktorých sadzby boli často pod 3-4% a stali sa tak všeobecne dostupnými. Dostupnosť úveru je posudzovaná podľa schopnosti dlžníka splácať svoj záväzok v pravidelných mesačných splátkach. Podľa úverových pravidiel by mesačná anuitná splátka úveru (istina + úrok) nemala presiahnuť určité % z mesačného príjmu dlžníka.

Pokiaľ anuita z takéhoto úveru tento prah presiahne, žiadateľ musí svoju výšku úveru prehodnotiť. Úverové finančné inštitúcie by totiž nemali poskytnúť žiadateľovi úver v objeme, ktorého anuita by presiahla stanovenú úroveň vzhľadom k jeho mesačnému príjmu. Tento postup pri tom patrí medzi nástroje finančných inštitúcií, ktorými eliminujú úverové riziká. Preto čím je úrok nižší, tým všeobecná dostupnosť úverov rastie. Realitný boom však viedol u inštitúcií sekundárneho trhu k liberalizácii týchto pravidiel, čím sa k objemnejším hypotékam dostával čoraz väčší počet menej bonitných klientov – sekundárny trh.

Inflácia a rast úrokovej miery

Lacné peniaze si však svoju daň vypýtali v raste cenovej hladiny (inflácie), na ktorú musel FED reagovať prudkým navršovaním sadzieb, keď od roku 2005 vzrástla úroková sadzba z 3.25% na 5.25% v priebehu 24och mesiacov. Tento rast sadzieb sa následne prejavil i na hypotékach, keď napríklad úrok u najobľúbenejších hypoték sekundárneho trhu typu ARM vzrástol po resetácii na 8.55%, predstavujúc tak viac ako dvojnásobné úrokové zaťaženie.

Nové sadzby viedli najmä na hypotékach sekundárneho trhu (dlžníci s nižšou bonitou) k výraznému rastu hypotekárnych delikvencií (neschopnosť dlžníka pravidelne splácať svoj úver). Štatistika Federálneho Rezervného Systému USA (FED), ktorá skúmala rast delikvencie pri hypotékach s omeškaním splátok o viac ako 90 dní, poukázala na enormný rast delikvencií hypoték sekundárneho trhu. V roku 2005 bola priemerná delikvencia pri splátkach týchto úverov v okolí 5 – 6%, zatiaľ čo v roku 2007 to bolo už 16% a v januári 2008 21%.

Problémy so splácaním

Okrem toho reštriktívna monetárna politika FEDu v týchto rokoch viedla k pochopiteľnému zníženiu dostupnosti úverov – vyššie úroky, drahšie peniaze, nižšia dostupnosť úverov, výsledkom čoho bol postupný pokles dopytu po nehnuteľnostiach. Na strane ponuky nehnuteľností sa pri tom pridal ďalší faktor, predaj nehnuteľností dlžníkov, neschopných splácať svoj úver.

Banky a hypotekárne domy totiž v prípade, ak nenájdu vhodné riešenie spolu s dlžníkom a jeho platobná delikvencia sa dlhodobejšie nezlepšuje, pristúpia k naplneniu svojho práva a odpredaju nehnuteľnosti. Zmenou dopytovo-ponukových faktorov prišlo k obratu na trhu s nehnuteľnosťami. V roku 2008 zaznamenal Case-Shiller Index, merajúci ceny nehnuteľností v 20tich metropolách USA, medziročný pokles cien nehnuteľností o viac ako 18%. V USA začala realitná kríza, ktorá sa však už čoskoro mala stať globálnou finančnou krízou.

Nabudúce: Z „lokálnej“ realitnej krízy finančná kríza.

Ako vidíte krízu?

View Results

Loading ... Loading ...

Jedna odpoveď na “Všetko o kríze: Vznik realitnej krízy v USA – rok 2006”

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *