Streda 24. január. Meniny má Gejza

Zatrasie zverejňovanie provízií hypotekárnym trhom?

Od pondelka 21. marca budú finanční sprostredkovatelia povinní zverejňovať provízie za sprostredkovanie hypoték. Klienti sa tak dozvedia, koľko nepriamo zaplatia za ich služby. Či to zjednoduší spotrebiteľom rozhodovanie je však otázne. Medzi výškou provízie a vhodnosti odporúčanej hypotéky totiž ťažko hľadať súvislosti. Odborníci si preto myslia, že nová informácia spôsobí chaos.

Zmenu zavedie nový zákon o úveroch na bývanie. Cieľom zákonodarcu bolo zlepšiť rozhodovanie finančných klientov. „Spotrebiteľ musí byť informovaný o rozdieloch vo výškach provízií, ktoré finančný agent prijíma za vykonávanie finančného sprostredkovania od veriteľov,“ uviedlo ministerstvo financií SR v odôvodnení návrhu zákona. Cieľom ministerstva bolo poskytnúť spotrebiteľom možnosť „odhaliť prípadné iné záujmy sprostredkovateľa, ako len dodanie pre klienta najvýhodnejšej služby“, uviedol rezort.

Ministerstvo teda vychádzalo z predpokladu, že sprostredkovatelia by mohli klientom viac odporúčať hypotéky, pri ktorých dostanú zaplatené viac, na úkor tých s nižšou odmenou. Spotrebiteľom by poznanie výšky provízie malo poskytnúť lepší obraz o vhodnosti sprostredkovanej ponuky. Skutočnosť však môže byť presne opačná. Spotrebiteľom, okrem parametrov hypotekárnej ponuky, pribudne do rovnice ďalšia premenná, ktorá ich navyše môže priviesť na nesprávnu stopu.

Medzi vhodnosťou ponuky a veľkosťou provízie totiž nie je žiadna súvislosť. Inými slovami, neznamená to, že banka, ktorá dáva sprostredkovateľovi najnižšiu províziu predstavuje pre spotrebiteľa tú najlepšiu voľbu a, že naopak banka s najväčšou odmenou pre sprostredkovateľa predáva klientovi mačku vo vreci.

„Ak klient začne banky na základe provízii medzi sebou porovnávať, nedopracuje sa k ničomu inému ako k chaosu,“ konštatuje analytik Fincentra Peter Világi.

Chaos ešte umocní nejasná definícia v zákone. Ten totiž jednoznačne nestanovuje, akú províziu má sprostredkovateľ zverejniť. Uvádza sa tam len, že má ísť o odmenu „finančného agenta“. Finančných agentov je však niekoľko typov. Samostatnými finančnými agentami sú veľké sprostredkovateľské spoločnosť, pre ktoré pracujú jednotliví sprostredkovatelia. Tí sa nazývajú podriadení finanční agenti a ďalším typom sú viazaní finanční agenti, ktorými sú v prípade hypoték pracovníci bánk.

Ak si každá firma, alebo každý sprostredkovateľ zvolí svoj spôsobom oznamovania provízie informácie budú navzájom neporovnateľné. Spoločnosť Fincentrum bude napríklad klientom oznamovať výšku provízie samostatného finančného agenta. Podobný postup zvolí i spoločnosť Universal maklérsky dom. Obe spoločnosti budú zverejňovať provízie ako percento zo sumy úveru, nie jej absolútnu výšku. Postupy ďalších spoločností však ukáže až prax.

Klienti by pritom nemali zabúdať, že finanční sprostredkovatelia (podriadení agenti) sa o provízie delia z ich firmami (samostatnými agentmi). V prípade, že sa teda klient dozvie províziu samostatného finančného agenta, len časť z nej ide konkrétnemu sprostredkovateľovi, ktorý hypotéku dojednal. Takže ďalšia komplikácia v prípade, ak sa klient bude chcieť orientovať podľa toho, čo dostane jeho sprostredkovateľ.

Analytik P. Világi pripomína, že najlepšie dokážu klientom poradiť tí najskúsenejší sprostredkovatelia a tí sú vzhľadom na vysoké objemy produkcie aj najlepšie platení. „Preto argument, že klienti by si mali vyberať agenta, ktorý má od banky najnižšiu odmenu, považujem za nezmyselný. Veľký maklér má v bankách lepšiu vyjednávaciu pozíciu a dokáže klientovi dohodnúť výrazne lepšie podmienky, či už vo forme zľavy z oficiálne komunikovanej úrokovej sadzby, z poplatkov alebo vo forme lepšieho pomeru úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti,“ upozorňuje analytik.

Zverejnená provízia môže aj prilákať

Zverejňovanie provízií prinesie so sebou riziko handlovania. Poznáme to z čias dôchodkovej reformy, kedy niektorí klienti na internete ponúkali svoju účasť na starobnom dôchodkovom sporení tomu, kto sa s nimi podelí o časť svojej provízie. Ide tak o delenie sa o províziu medzi sprostredkovateľom a klientom.

Tento postup však zákon o finančnom sprostredkovaní a finančnom poradenstve zakazuje. Napriek tomu sa v minulosti tieto prípady vyskytli. Ak nie priamou platbou, tak formou rôznych darčekov.

Oznamovanie provízie nie je na slovenskom trhu novinkou. Možnosť dozvedieť sa výšku provízie sprostredkovateľa mali klienti aj doteraz. „Využilo ju však veľmi málo ľudí, pretože o nej buď nevedeli, alebo bola pre nich táto informácia irelevantná,“ konštatuje odborný garant pre úvery a investície spoločnosti Universal maklérsky dom Vladimír Mandzák

Myslí si, že to ako klienti akceptujú výšku provízie, bude vo veľkej miere závisieť od toho, ako im ju sprostredkovateľ odprezentuje. „Ak nastane situácia, že sa bude zdať klientovi provízia pre sprostredkovateľa privysoká, je možné túto skutočnosť využiť na ponuku spolupráce,“ hovorí V. Mandzák.

„Buď sa táto činnosť bude klientovi páči a maklérska spoločnosť mu bude môcť ponúknuť prácu, alebo klient uzná, že je to náročná práca a odmena je zaslúžená,“ myslí si. Zverejnenie provízie bude podľa neho len otázkou zvyku. „O dva, tri mesiace to bude úplne normálne, podobne ako pri realitkách, kde je provízia verejne známa,“ myslí si.

Lacnejšie refinancovanie

Ďalšou zásadnou zmenou, ktorú prinesie zákon o úveroch na bývanie, bude limit na pokutu za predčasné splatenie úveru vo výške jedného percenta z predčasne splácanej istiny. Znamená to, že predčasné splatenie úveru sa oplatí oveľa širšiemu okruhu klientov. Doteraz bol poplatok za predčasné splatenie stanovený v každej banke inak, spravidla vo výške štyroch alebo piatich percent.

Od tejto zmeny sa preto očakáva výrazný boom refinancovania. Intenzitu a trvanie tejto vlny však ťažko odhadnúť. „Všetko bude závisieť od prebiehajúcich kampaní,“ naznačuje analytik Fincentra. Hlavná vlna refinancovania podľa neho už začala. „V niektorých bankách sme dokonca pre zvýšený počet žiadostí zaznamenali spomalenie schvaľovacieho procesu,“ dodáva.

„Veľa klientov má už dnes schválené zmluvy a čaká len na vstup zákona do platnosti. Niektoré banky už dokonca prestali prijímať nové žiadosti o úvery,“ pridáva V. Mandzák. Hlavný boom refinancovania očakáva najmä v prvých troch mesiacoch od platnosti zákona, no práce bude podľa neho dosť i po zvyšok roka. „Stále je veľa starých drahých úverov. Priemerná úroková sadzba na všetkých i starých hypotékach je 3,6 percenta,“ uvádza.

„Dnes je ťažké odhadnúť, kedy záujem o refinancovanie opadne. Nepredpokladáme však, že by sa aktuálna hektická situácia mala upokojiť skôr ako o šesť mesiacov,“ myslí si P. Világi.

Upozorňuje ale i odvrátenú stranu tejto zmeny. To, čo vyzerá ako ochrana spotrebiteľa, môže mať nakoniec podľa neho opačný dôsledok. „Obmedzenie poplatku za predčasné splatenie úveru bude mať krátkodobo veľmi pozitívny vplyv. Negatívom ale z dlhodobého hľadiska môže byť zvýšenie úrokových sadzieb, niektorých poplatkov, či menšia flexibilitu v ponuke fixácií. Banky si totiž prípadné straty budú musieť kompenzovať,“ hovorí analytik. 

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *