Piatok 16. novembra. Meniny má Agnesa

Záverečný hypotekárny nápor sa prejavil aj na realitnom trhu

Záverečný finiš pred nábehom nových opatrení NBS sa potvrdil. Ceny bytov rýchlo rástli. No nateraz by malo ísť o vrchol rastu. Realitný trh sa pravdepodobne spomalí a výdavky Slovákov budú môcť viac smerovať do tvorby majetku a nie len na splátky úverov.

Priemerné ceny bytov predaných v druhom kvartáli na Slovensku vzrástli medziročne o 8,2 percenta. Cena bývania rástla rýchlejšie ako v prvom štvrťroku (6,8 %) aj ako koncom minulého roka (6,6 %). Prejavil sa tak nápor kupujúcich, ktorí stihli vybaviť hypotéku na poslednú chvíľu, do 1. júla 2018, keď NBS sprísnila podmienky hypotekárnych úverov.

Slovensko by však už tým pádom malo mať obdobie prudkého rastu cien nehnuteľností za sebou. Analytici sa zhodujú, že hoci ceny budú ďalej rásť, už to bude pomalšie ako doteraz.

„Mnohí ľudia považovali obdobie “starých pravidiel“, za vhodný čas na kúpu  nehnuteľnosti za účelom prenájmu či neskoršieho predaja. Dnes však už očakávame, že tento typ investícií čaká čiastočné utlmenie v súvislosti s prísnejšími pravidlami NBS platnými od júla,“ pripomína jeden z dôvodov oslabenia dopytu po bytoch analytička Poštovej banky Lucia Dovalová.

Ceny bytov už prekonali rok 2008

Priemerná cena za meter štvorcový bytu predaného v druhom štvrťroku dosiahla 1720 eur. Pri rodinných domoch to bolo menej – 1165 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 2,3 percenta. Najrýchlejšie rástli ceny nehnuteľností v Trnavskom kraji (11 %). Naopak najpomalšie v Trenčianskom (o 2,7 %) a v Banskobystrickom kraji (o 2,8 %). Ceny v Bratislave rástli o štyri percentá, a priemerne dosahovali 1981 eur za meter. Čísla vyplývajú zo štatistiky NBS.

„Ceny nehnuteľností po kríze najprv šesť rokov za sebou klesali, a až v roku 2015 prišlo k miernemu rastu (0,9 %). Postupne sa tempo rastu zrýchlilo, ale naďalej sa ceny nehnuteľností na bývanie nachádzajú pod svojou predkrízovou úrovňou z polovice roka 2008,“ upokojuje Katarína Muchová analytička Slovenskej sporiteľne. Dodáva, že v súčasnosti sa priemerná cena všetkých typov nehnuteľností nachádza zhruba osem percent pod vrcholom z roku 2008. No pri pohľade len na byty, teda bez rodinných domov, ich cena už svoj predkrízový vrchol prekonala o šesť percent.

Podobne sa na prekrízovú úroveň dotiahol i Bratislavský kraj. Ceny nehnuteľností sa tu už dostali na hranicu, na ktorej boli pred desiatimi rokmi. Historické maximá atakujú aj ceny nehnuteľností v Trnave. (1 040 EUR/m2). V Košiciach predstavuje priemerná cena 1 079 eur za meter a najlacnejšie nehnuteľnosti sa nachádzajú v Nitrianskom kraji – 725 eur za meter a Trenčianskom kraji – 764 eur za meter.

Fundamenty trhu stále prajú

„Rast cien nehnuteľností súvisí s vysokým dopytom po bývaní, ktorý je dôsledkom rastu príjmov obyvateľstva ako aj stále dobrou dostupnosťou úverov. Ekonomická situácia na Slovensku ostáva aj naďalej priaznivá, pričom vývoj na trhu práce prispieva k zvyšovaniu disponibilných príjmov domácností,“ prognózuje pokračovanie záujmu o nehnuteľnosti K. Muchová.

Dodáva, že menová politika ECB je naďalej v prospech nízkych sadzieb, aj keď postupne sa začína posúvať smerom k neutrálnej pozícií. „Celkovo môžeme tento rok očakávať pokračovanie rastu cien bývania, ale miernejším tempom,“ predpokladá.

Odvrátená strana realitného boomu

Generálny riaditeľ spoločnosti Across Private Investments Maroš Ďurik však upozorňuje, že záujem o nehnuteľností má aj odvrátenú stranu, a tou je zvyšujúce sa zadlžovanie Slovákov. „Kým za prvý polrok tohto roka sa majetok Slovákov v bankách a podielových fondoch zvýšil o 1,6 mld. eur, zadlženie vzrástlo o viac ako dve miliardy eur,“ uvádza. Zadlženie tak rastie rýchlejšie, ako tvorba úspor.

Podľa správy Allianz Global Wealth Report 2017 boli Slováci na konci roka 2016 najchudobnejší spomedzi krajín V4 podľa výšky čistého finančného majetku. Priemerný Slovák vlastnil čistý finančný majetok v hodnote 6 150 eur, kým napríklad Čech majetok vo výške 12 630 eur, Maďar 12 220 eur a Poliak 7 070 eur. „Slovákov dokonca predbehli Bulhari, Malajzijci a aj Chorváti,“ upozorňuje M. Ďurik.

Toto porovnanie Slovákov evidentne deklasuje. No na ich obranu treba povedať, že štatistika trochu skresľuje. Hovorí totiž o finančnom majetku, do ktorého sa nerátajú nehnuteľnosti. A práve do nich našinci radi investujú. Vlastníctvo bytu, či domu je u nás považované za dosiahnutie životnej etapy. Mladí sa snažia mať svoj strechu nad hlavou čím skôr. Zaviažu sa tak k splácaniu hypotéky a menej peňazí v porovnaní so zahraničím dávajú do tvorby finančného majetku. Tým sa rozumejú napríklad vklady v bankách, hotovosť, finančné investície, podielové fondy, dôchodkové úspory, či kapitálotvorné životné poistenie.

Vlastné bývanie v prvom rade

M. Ďurik hovorí, že Slováci by sa mali nad svojím finančným správaním vážne zamyslieť. ,,Mať takmer celý majetok v „tehlách“, a to ešte aj na úver, naozaj hraničí s hazardom. Áno, bývať potrebuje každý, no kvôli litru mlieka si netreba kupovať celú kravu,“ namieta.

„Smejeme sa, v akých „škatuľkách“ bývajú Američania alebo Briti. Pritom čistá hodnota majetku priemerného Američana (177 tisíc eur), bola v roku 2016 takmer 30-krát vyššia ako Slováka a čistá hodnota majetku Brita (84 tisíc eur), predstavovala 14-násobok,“ uvádza.

V zahraničí, najmä v USA a Západnej Európe je bežné, že ľudia bývajú celý život v prenájme. Dôvodom je najmä tamojšia vysoká cena nehnuteľností, vnútorné nastavenie priorít, ale aj dostupné investičné alternatívy.

Pre Slovákov boli dlho finančné trhy takmer nedostupné. Domáci kapitálový trh, na rozdiel od susedných krajín Česka, Poľka, či Maďarska, ani dnes nefunguje a od zahraničných finančných trhov držali Slovákov viaceré dôvody. Napríklad nízka finančná gramotnosť, či negatívne skúsenosti s kupónovou privatizáciou, alebo nebankovými spoločnosťami z minulosti.

Situácia sa však mení. Čoraz viac Slovákov objavuje silu finančných investícií prostredníctvom kolektívneho investovania. K dispozícii už sú i nízkopoplatkové ETF fondy, či fondy s nízkym pravidelným vkladom. Investície na finančných trhoch sú tak dostupné aj bežným ľuďom. Po postupom ochladení hypotekárneho trhu, je tak možné, že výdavky Slovákov prestanú smerovať len do splácania úverov, ale viac aj do budovania finančného majetku.

Jedna odpoveď na “Záverečný hypotekárny nápor sa prejavil aj na realitnom trhu”

  1. Martin píše:

    Kritický bude tretí štvrťrok. V lete dopyt po nehnuteľnostiach opadol. Niektoré ceny išli aj dole.

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *