Stvrtok 23. novembra. Meniny má Klement

Zvyšujete pri vašej investičnej nehnuteľnosti pravidelne nájomné?

Pravidelné (každoročné) zvyšovanie nájomného je pri investovaní do nehnuteľností prostriedkom, ako výrazne zvýšiť cash flow. Tak ako rastú ceny vstupov, malo by reagovať aj nájomné. Prinajmenšom by malo navýšenie postupne tvoriť rezervu pre nárazové výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou.

Kedy sa dá nájomné zvýšiť?

V ideálnom prípade máte s nájomníkom uzatvorenú nájomnú zmluvu na dobu určitú – napríklad jeden rok. Určite odporúčam uzatvárať nájomné zmluvy na dobu určitú.

Hlavným dôvodom je to, že ste v prípade problémov zo strany nájomníka vo výhode vy a nie nájomník. Ak s nájomníkom nie ste spokojní, môžete jednoducho nájomnú zmluvu nepredĺžiť.

Ak máte zmluvu na dobu neurčitú, musíte v prípade, že chcete nájom ukončiť, podniknúť kroky smerujúce k vypovedaniu zmluvy, dohadovať sa s nájomníkom o ukončení a podobne. Neodporúčam.

Druhým dôležitým aspektom nájmov na dobu určitú je možnosť vždy k dátumu ukončenia zmluvy prehodnotiť výšku nájomného. Ak máte nájom na dobu neurčitú vaše možnosti zvyšovať nájomné ste si buď dohodli v zmluve, napr. každoročné navýšenie o mieru inflácie, alebo musíte postupovať podľa vyhlášok týkajúcich sa možnosti úpravy nájomného. Opäť len zopakujem – neodporúčam.

O koľko môžete zvýšiť cenu

Ak teda máte zmluvu na dobu určitú, tak v zásade o koľko chcete. Má to samozrejme háčik. Vaši nájomcovia nemusia vašu predstavu o novom nájomnom akceptovať a môžu sa jednoducho presťahovať inam, za predpokladu ak trh s nájomným v danom meste funguje.

Osobne si vždy dva až tri mesiace pred koncom doby určitej spravím krátky prieskum na internetových realitných portáloch, za čo sa podobné byty (lokalita, izbovosť, rozloha, novostavba/ starší byt, zariadenosť atď) ponúkajú.  Následne si porovnám existujúce nájomné, ktoré platia moji nájomníci s trhovým nájomným. Ak je rozdiel napr. len päť eur, nájomné nezvyšujem. Vždy sa snažím držať nájomné na  spodnej hranici trhového nájomného.

Dôvodom je to, že ak mám dobrých nájomníkov, je pre mňa dôležitejšie, aby v danom byte ostali, ako to, že dostanem o päť eur mesačne viac. Ak máte dobrých nájomníkov, snažte sa ich udržať. Ak sa totiž nájomníci rozhodnú odísť, bude vás to stáť čas (hľadanie nového nájomníka) a peniaze (poplatok realitnej kancelárii, vymaľovanie atď). Tieto náklady budú určite vyššie ako päť eur mesačne. Samozrejme, pri rozdiele 50 eur za mesiac je to už iný prípad.

A čo pohyb smerom nadol?

Áno, nájomné môže za istých okolností aj klesať. V situáciách finančných kríz a období keď ľudia prichádzajú o prácu, nastáva tlak na cenu nájmov. Vaši existujúci nájomníci vás môžu dokonca sami požiadať o zníženie nájomného. Na druhej strane je pravdou, že v čase, keď sa ľudia boja o zamestnanie, prípadne im zamestnávateľ zníži plat, posledné, čoho sa chcú dožiť, je ostať na ulici pre neplatenie nájomného. Preto skôr obmedzia iné výdavky, ale nájomné zaplatia.

V neposlednom rade, v čase kríz banky sprísňujú podmienky poskytovania úverov, preto si menej ľudí môže dovoliť kúpiť nehnuteľnosť, čo má dopad vo forme väčšieho dopytu po nájomnom bývaní.

Postup zvýšenia nájomného

Ako som spomínal vyššie, dva, či tri mesiace pred koncom platnosti zmluvy si spravte prieskum trhového nájomného (príp. sa porozprávajte s realitným maklérom) a rozhodnite sa, či budete nájomné zvyšovať alebo nie. V oboch prípadoch kontaktujte nájomníkov a informujte ich o vašom záujme predĺžiť s nimi nájomnú zmluvu za podmienky ponechania/navýšenie nájomného o XY eur. Požiadajte ich, aby vám dali vedieť, či vaše rozhodnutie akceptujú, a to do konkrétneho dátumu – napr. jedného mesiaca pred koncom platnosti zmluvy. Mal by to byť dostatočný čas na prípadné nájdenie nového nájomníka.

Ak sa nájomníci rozhodnú pokračovať, iba pripravíte dodatok k nájomnej zmluve s predĺžením doby určitej o rok. Ak sa rozhodnú odísť, začínate hľadať nových nájomníkov.

Prečo je to dôležité?

Pozrime sa na konkrétny príklad:

Existujúce nájomné =  550 eur mesačne

Splátka hypotéky + ostatné náklady = 400 eur+100 eur = 500 eur mesačne

Mesačná marža = 50 eur

Ak by ste navyšovali nájomné každý rok povedzme o tri percentá, mali by ste o desať rokov nájomné vo výške cca 670 eur. Ak by úrokové sadzby nevrástli, resp. ak máte úrokovú sadzbu fixovanú, vaše náklady by za ten čas zostali rovnaké. Znamenalo by to, že vaša marža by sa zvýšila na 170 eur  (670-500). Pre jednoduchosť však nepočítam s rastom cien ostatných nákladov.

Faktom je, že v posledných rokoch rástlo nájomne najmä v Bratislave podstatne rýchlejšie ako inflácia, čo je pre vlastníkov bytov príjemná správa.

V skratke je rast nájomného podobný zloženému úroku, kde každý rok dostávate úrok z pôvodnej sumy, a navyše úrok z úroku z predchádzajúceho obdobia. Čím dlhšie necháte tento stroj pracovať, tým väčší výnos vám bude prinášať. Nechajte ho teda pracovať a pravidelne cenu nájomného upravujte.

Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.

Jedna odpoveď na “Zvyšujete pri vašej investičnej nehnuteľnosti pravidelne nájomné?”

  1. Maroš píše:

    Aj keď budem nájomné zvyšovať zároveň s trhom, nedá sa to považovať za zárobok. Ledva to stačí na náklady (ak rátam všetko, teda aj dane, opravy a pod.)

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *