Úroky na hypotekárnych úveroch sa postupne zvyšujú. Kým pred pár rokmi sme pokles v rovnakej výške takmer nepostrehli, dnes pri zmenách smerom nahor ide pre médiá o vďačné témy. So zvyšovaním sadzieb sa pomaly ale isto blížime k magickej hranici 2,31%.

Odporcovia dlhu veľmi radi argumentujú, že dlžoba je zlá, pretože najprv treba platiť úroky a až po dlhom čase sa začne splácať dlh samotný. Pravda je však taká, že úroky aj istina sa platia počas celej splatnosti. Niečo také ako „najprv úrok potom istina“ neexistuje. Dá sa však pozrieť na to, koľko z prvej platby tvorí istina a koľko úrok.

Hypotekárne aj spotrebné úvery sa splácajú podľa anuitného splátkového plánu. V minulosti boli v ponuke aj progresívne (rastúce) splátky, no neosvedčili sa.

Anuitný splátkový plán znamená, že každý mesiac odíde z účtu dlžníka rovnaká suma. Stačí teda zadať jeden trvalý príkaz a všetko je vybavené na roky dopredu.

Anuita ako rovnaká platba obsahuje cenu za požičané peniaze (úrok) a splátku dlhu (časť istiny). To, v akom pomere sú tieto dve časti, závisí od úrokovej sadzby dlhu a dĺžky jeho splatnosti.

V princípe platí, že dlhé splatnosti majú v porovnaní s krátkymi splatnosťami v rámci pravidelnej anuity vyšší podiel úroku. Je to práve z dôvodu natiahnutia splatnosti, pričom cena peňazí je v oboch prípadoch identická. Úrok je v prvej platbe v rovnakej výške, či si vezmete päťročný alebo tridsaťročný úver. Rozdiely vznikajú až po prvej platbe. A to je celkom zaujímavé.
 

Pri súčasných výškach úrokových sadzieb hypoték určite neplatí, že „najprv treba zaplatiť úroky“. Práve naopak.

Akokoľvek nízka splátka zníži istinu a tým sa zníži aj úrok, ktorý sa z nej vypočítava. Keďže v prípade anuity ide o pravidelnú platbu v rovnakej výške, zníženie úroku vytvorí priestor pre vyššiu splátku istiny. A takto sa začína špirála, keď vyššia splátka istiny ešte viac zníži nesplatený dlh a z neho počítaný úrok je každou splátkou čoraz nižší.

Takto funguje anuitný splátkový plán. Na začiatku sú úroky najvyššie, lebo dlžník má k dispozícii najviac požičaných peňazí. Postupným splácaním sa pôvodný dlh znižuje. Na jeho konci, teda pri minimálnom zostatku, sú aj úroky minimálne. Taký je princíp anuitného splácania.

A čo má s tým spoločné magické číslo 2,31 %. Ide o výšku úrokovej sadzby tridsaťročného dlhu, kedy je v rámci prvej platby výška úroku takmer totožná s výškou splátky istiny. Teda z prvej platby ide polovica na odmenu banke a polovicou platby sa zníži dlh.

Vyššia úroková sadzba znamená, že z prvej platby bude úrok predstavovať väčšiu časť, pri nižšej úrokovej sadzbe pôjde viac na zníženie dlhu.

Pri súčasných výškach úrokových sadzieb hypoték určite neplatí, že „najprv treba zaplatiť úroky“. Práve naopak. Úroky sú síce na začiatku splácania v ich maximálnej výške, no z mesačných platieb ide stále väčšia časť na zníženie dlhu.

Keď však rast sadzieb hypoték prekročí úroveň 2,31 %, bude to naopak.
 

Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30-ročnej hypotéke vo výške 100-tisíc eur pri sadzbe 2,31 %

Graf 1_Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30 ročnej hypotéke vo výške 100 000 eur pri sadzbe 2,31

Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30-ročnej hypotéke vo výške 100-tisíc eur pri sadzbe 1,19 %

Graf 2_Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30 ročnej hypotéke vo výške 100 000 eur pri sadzbe 1,19

Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30 ročnej hypotéke vo výške 100 000 eur pri sadzbe 5,00 %.

Graf 3_Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30 ročnej hypotéke vo výške 100 000 eur pri sadzbe 5,00

Chcete poradiť pri financovaní bývania

Zanechajte nám kontakt a my sa vám ozveme.

Couple dealing with a financial adviser at the bank

Ochrániť úspory pred infláciou? Áno, ale s rozumom

Ak máte v banke nejaké úspory, určite ste v posledných mesiacoch zachytili rôzne odporúčania na ich investovanie. Je to totiž jediná ochrana pred ich znehodnotením infláciou. Je však správne presunúť všetky úspory do investičných nástrojov?

Čítať ďalej
Young Caucasian businessman in denim shirt is sitting in office at table holding hand and using laptop with charts, graphs and diagrams on screen. On table is smartphone and charts. Man working.

Skutočne záleží na pomere akcií a dlhopisov v portfóliu?

Hľadanie najvyššieho výnosu pri akceptovateľnom riziku je výzvou pre každého investičného špecialistu a základnou požiadavkou jeho investorov. V investičnom svete platí, že budúce výnosy sú neisté, preto je najistejšie pozrieť sa do minulosti. Minulosť ukáže, aké zloženie mala mať investícia.

Čítať ďalej
Middle aged mature woman holding paper bill or letter using laptop computer at home for making online payments on website, calculating financial taxes fee cost, reviewing bank account, loan rates.

Nečakajte na politikov. Svoje príspevky na dôchodok môžete meniť už dnes

Odborná verejnosť sa zhodla, že dôchodkové sporenie treba upraviť. Treba napraviť chybu, ktorá nastala pri hromadnom presune sporiteľov do dlhopisových fondov. Pri dlhodobom sporení sú totiž bezpečné stratégie menej výnosné, ako rizikovejšie.

Čítať ďalej
Happy stylish mature old woman remote working from home distance office on laptop taking notes. Smiling 60s middle aged business lady using computer watching webinar sit on couch writing in notebook.

Ako si presunúť dôchodkové úspory v II. pilieri?

Najväčšou prekážkou pri zmene správcu dôchodkových úspor je nájsť si čas a vôľu získať akceptačný list. Samotné získanie tohto dokumentu je pritom veľmi rýchle, rovnako ako aj vypísanie zmluvy.

Čítať ďalej
Young Caucasian businessman in denim shirt is sitting in coffee shop at table and is using laptop with charts.

Diverzifikácia investičného portfólia je nevyhnutná, ale pozor na extrémy

Nedávaj všetky vajíčka do jedného košíčka, hovorí stará múdrosť. Jednoducho povedané, rozloženie rizika je vo všeobecnosti rozumné. Viete, čo to v praxi vlastne znamená?

Čítať ďalej
Happy couple counting money on floor at home

Nižší príjem = väčšia finančná rezerva. Koľko by ste mali mať odložené vy?

Finančná rezerva má byť vytvorená vo výške troch až šesť mesačných výdavkov. Aspoň tak to odporúčajú mnohí odborníci z finančného trhu. Prečo práve takýto čas a prečo práve mesačných výdavkov? Čísla nie sú náhodné, ale sú všeobecné.

Čítať ďalej
Upozornenie

Predmetné informácie nepredstavujú osobné investičné poradenstvo ani investičné odporúčanie, ktoré by dostatočne zohľadňovalo individuálnu situáciu investora, najmä v zmysle jeho finančnej situácie či investičného cieľa. Swiss Life Select Slovensko, a. s. nenesie zodpovednosť za prípadné straty, ktoré vzniknú ich nesprávnou interpretáciou a zlým investičným rozhodnutím. Investície do fondov v sebe nesú riziko kolísania hodnoty investovanej sumy a výnosy z nej a nie je zaručená návratnosť pôvodnej investovanej sumy. Výnosy z cenných papierov alebo iných investičných nástrojov dosahované v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.