Prečo je úrok 2,31 % na hypotéke magický?

Odporcovia dlhu veľmi radi argumentujú, že dlžoba je zlá, pretože najprv treba platiť úroky a až po dlhom čase sa začne splácať dlh samotný. Pravda je však taká, že úroky aj istina sa platia počas celej splatnosti. Niečo také ako „najprv úrok potom istina“ neexistuje. Dá sa však pozrieť na to, koľko z prvej platby tvorí istina a koľko úrok.

Hypotekárne aj spotrebné úvery sa splácajú podľa anuitného splátkového plánu. V minulosti boli v ponuke aj progresívne (rastúce) splátky, no neosvedčili sa.

Anuitný splátkový plán znamená, že každý mesiac odíde z účtu dlžníka rovnaká suma. Stačí teda zadať jeden trvalý príkaz a všetko je vybavené na roky dopredu.

Anuita ako rovnaká platba obsahuje cenu za požičané peniaze (úrok) a splátku dlhu (časť istiny). To, v akom pomere sú tieto dve časti, závisí od úrokovej sadzby dlhu a dĺžky jeho splatnosti.

V princípe platí, že dlhé splatnosti majú v porovnaní s krátkymi splatnosťami v rámci pravidelnej anuity vyšší podiel úroku. Je to práve z dôvodu natiahnutia splatnosti, pričom cena peňazí je v oboch prípadoch identická. Úrok je v prvej platbe v rovnakej výške, či si vezmete päťročný alebo tridsaťročný úver. Rozdiely vznikajú až po prvej platbe. A to je celkom zaujímavé.
 

Akokoľvek nízka splátka zníži istinu a tým sa zníži aj úrok, ktorý sa z nej vypočítava. Keďže v prípade anuity ide o pravidelnú platbu v rovnakej výške, zníženie úroku vytvorí priestor pre vyššiu splátku istiny. A takto sa začína špirála, keď vyššia splátka istiny ešte viac zníži nesplatený dlh a z neho počítaný úrok je každou splátkou čoraz nižší.

Takto funguje anuitný splátkový plán. Na začiatku sú úroky najvyššie, lebo dlžník má k dispozícii najviac požičaných peňazí. Postupným splácaním sa pôvodný dlh znižuje. Na jeho konci, teda pri minimálnom zostatku, sú aj úroky minimálne. Taký je princíp anuitného splácania.

A čo má s tým spoločné magické číslo 2,31 %. Ide o výšku úrokovej sadzby tridsaťročného dlhu, kedy je v rámci prvej platby výška úroku takmer totožná s výškou splátky istiny. Teda z prvej platby ide polovica na odmenu banke a polovicou platby sa zníži dlh.

Vyššia úroková sadzba znamená, že z prvej platby bude úrok predstavovať väčšiu časť, pri nižšej úrokovej sadzbe pôjde viac na zníženie dlhu.

Pri súčasných výškach úrokových sadzieb hypoték určite neplatí, že „najprv treba zaplatiť úroky“. Práve naopak. Úroky sú síce na začiatku splácania v ich maximálnej výške, no z mesačných platieb ide stále väčšia časť na zníženie dlhu.

Keď však rast sadzieb hypoték prekročí úroveň 2,31 %, bude to naopak.