Úroky na hypotekárnych úveroch sa postupne zvyšujú. Kým pred pár rokmi sme pokles v rovnakej výške takmer nepostrehli, dnes pri zmenách smerom nahor ide pre médiá o vďačné témy. So zvyšovaním sadzieb sa pomaly ale isto blížime k magickej hranici 2,31%.

Odporcovia dlhu veľmi radi argumentujú, že dlžoba je zlá, pretože najprv treba platiť úroky a až po dlhom čase sa začne splácať dlh samotný. Pravda je však taká, že úroky aj istina sa platia počas celej splatnosti. Niečo také ako „najprv úrok potom istina“ neexistuje. Dá sa však pozrieť na to, koľko z prvej platby tvorí istina a koľko úrok.

Hypotekárne aj spotrebné úvery sa splácajú podľa anuitného splátkového plánu. V minulosti boli v ponuke aj progresívne (rastúce) splátky, no neosvedčili sa.

Anuitný splátkový plán znamená, že každý mesiac odíde z účtu dlžníka rovnaká suma. Stačí teda zadať jeden trvalý príkaz a všetko je vybavené na roky dopredu.

Anuita ako rovnaká platba obsahuje cenu za požičané peniaze (úrok) a splátku dlhu (časť istiny). To, v akom pomere sú tieto dve časti, závisí od úrokovej sadzby dlhu a dĺžky jeho splatnosti.

V princípe platí, že dlhé splatnosti majú v porovnaní s krátkymi splatnosťami v rámci pravidelnej anuity vyšší podiel úroku. Je to práve z dôvodu natiahnutia splatnosti, pričom cena peňazí je v oboch prípadoch identická. Úrok je v prvej platbe v rovnakej výške, či si vezmete päťročný alebo tridsaťročný úver. Rozdiely vznikajú až po prvej platbe. A to je celkom zaujímavé.
 

Pri súčasných výškach úrokových sadzieb hypoték určite neplatí, že „najprv treba zaplatiť úroky“. Práve naopak.

Akokoľvek nízka splátka zníži istinu a tým sa zníži aj úrok, ktorý sa z nej vypočítava. Keďže v prípade anuity ide o pravidelnú platbu v rovnakej výške, zníženie úroku vytvorí priestor pre vyššiu splátku istiny. A takto sa začína špirála, keď vyššia splátka istiny ešte viac zníži nesplatený dlh a z neho počítaný úrok je každou splátkou čoraz nižší.

Takto funguje anuitný splátkový plán. Na začiatku sú úroky najvyššie, lebo dlžník má k dispozícii najviac požičaných peňazí. Postupným splácaním sa pôvodný dlh znižuje. Na jeho konci, teda pri minimálnom zostatku, sú aj úroky minimálne. Taký je princíp anuitného splácania.

A čo má s tým spoločné magické číslo 2,31 %. Ide o výšku úrokovej sadzby tridsaťročného dlhu, kedy je v rámci prvej platby výška úroku takmer totožná s výškou splátky istiny. Teda z prvej platby ide polovica na odmenu banke a polovicou platby sa zníži dlh.

Vyššia úroková sadzba znamená, že z prvej platby bude úrok predstavovať väčšiu časť, pri nižšej úrokovej sadzbe pôjde viac na zníženie dlhu.

Pri súčasných výškach úrokových sadzieb hypoték určite neplatí, že „najprv treba zaplatiť úroky“. Práve naopak. Úroky sú síce na začiatku splácania v ich maximálnej výške, no z mesačných platieb ide stále väčšia časť na zníženie dlhu.

Keď však rast sadzieb hypoték prekročí úroveň 2,31 %, bude to naopak.
 

Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30-ročnej hypotéke vo výške 100-tisíc eur pri sadzbe 2,31 %

Graf 1_Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30 ročnej hypotéke vo výške 100 000 eur pri sadzbe 2,31

Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30-ročnej hypotéke vo výške 100-tisíc eur pri sadzbe 1,19 %

Graf 2_Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30 ročnej hypotéke vo výške 100 000 eur pri sadzbe 1,19

Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30 ročnej hypotéke vo výške 100 000 eur pri sadzbe 5,00 %.

Graf 3_Vývoj pomeru úroku a istiny pri 30 ročnej hypotéke vo výške 100 000 eur pri sadzbe 5,00

Chcete poradiť pri financovaní bývania

Zanechajte nám kontakt a my sa vám ozveme.

Female and Male Business Partners Have Fun and Play Rock Paper Scissors while Meeting Discussing Corporate Strategy, Financial Reports and Marketing Projects. Corporate Decisions Rely on Chance.

Máte druhú šancu na investovanie

Ak ste na Vianoce v roku 2020 uvažovali, že investovať aspoň časť úspor nie je zlý nápad, no čakali ste na výhodnú cenu, dočkali ste sa. Aktuálna cena svetových akcií meraných indexami S&P 500 alebo MSCI World má hodnotu práve z tohto obdobia a pesimisti varujú pred ďalším poklesom. Oplatí sa teraz začať investovať či ešte nie?

Čítať ďalej
A woman in shock looks into a paper check from a supermarket in a shopping center against the background of an escalator and holds a package with fresh products, price increase

Straší vás rastúca inflácia? Odborníci poradia, čo môže pomôcť

Vyhnúť sa inflácii je veľmi náročné. Ak by sme si aj prestali všímať cenovky, sú tu médiá, ktoré nás o nej neustále informujú. Dôvod ich zamerania na ekonomický indikátor je jednoduchý – ide o jej najvyššiu úroveň za posledné roky. Nejde však o žiadne megačísla. Koniec koncov, Slováci si pamätajú násobne vyššiu mieru inflácie.

Čítať ďalej
Cheerful smart entrepreneur explaining his ideas

Naozaj sa oplatí dokupovať, ak je investícia v mínuse

Základná otázka dnešných dní znie: Mám vyberať peniaze, keď je moja investícia v mínuse? Na jednej strane je správnou odpoveďou „nie“. Súčasné poklesy sa dajú využiť na ďalšie investície. Nie je však všetko také jednoduché a jednoznačné, ako sa na prvý pohľad zdá.

Čítať ďalej
Young family dissappointed at high interest mortgage rate in bank

Prečo je úrok 2,31 % na hypotéke magický?

Úroky na hypotekárnych úveroch sa postupne zvyšujú. Kým pred pár rokmi sme pokles v rovnakej výške takmer nepostrehli, dnes pri zmenách smerom nahor ide pre médiá o vďačné témy. So zvyšovaním sadzieb sa pomaly ale isto blížime k magickej hranici 2,31%.

Čítať ďalej
Happy young family couple managing household budget, enjoying planning investment, analyzing paper bills, making payments online in e-banking computer application, doing financial paperwork at home.

Oplatí sa zadlžiť kvôli bývaniu?

Zadlžiť sa a desiatky rokov splácať, alebo čakať, kým sa potrebná suma nepodarí našetriť? Na dnešné pomery úplne zbytočná otázka. No pred pätnástimi či dvadsiatimi rokmi to až také jednoznačné nebolo. Zadlžiť sa až také jednoduché nebolo.

Čítať ďalej
purchase of apartment using cheap mortage, young family is ahppy as they have bough a cheap flat, close up photo. success, happiness

Oplatí sa viac hypotéka či podnájom? A je to vôbec dilema?

Stačí krátky prepočet a hneď je jasné, kto z dvojice hypotéka-podnájom je víťazom. Prepočet je však otázkou čísiel, nie emócii a pocitov. Tie môžu z prv jednoznačného výsledku spraviť neriešiteľnú otázku. Čo hovorí matematika a čo pocitové úvahy?

Čítať ďalej
Upozornenie

Predmetné informácie nepredstavujú osobné investičné poradenstvo ani investičné odporúčanie, ktoré by dostatočne zohľadňovalo individuálnu situáciu investora, najmä v zmysle jeho finančnej situácie či investičného cieľa. Swiss Life Select Slovensko, a. s. nenesie zodpovednosť za prípadné straty, ktoré vzniknú ich nesprávnou interpretáciou a zlým investičným rozhodnutím. Investície do fondov v sebe nesú riziko kolísania hodnoty investovanej sumy a výnosy z nej a nie je zaručená návratnosť pôvodnej investovanej sumy. Výnosy z cenných papierov alebo iných investičných nástrojov dosahované v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.