Pondelok 18. decembra. Meniny má Sláva

Komentár: Trh s bývaním a flexibilita trhu práce

Makroekonomika 21.04.2009 | 10:47 0 Komentárov

Flexibilný pracovný trh umožňuje pracovníkom lepší výber zamestnania a efektívnejšiu alokáciu pracovnej sily medzi firmami. Na Slovensku je jednou z prekážok pre pohyb zamestnancov na pracovnom trhu nízka regionálna mobilita. V medzinárodnom porovnaní sa Slováci sťahujú za prácou oveľa menej než v susedných krajinách EU. Jeden z faktorov, ktorý môže negatívne vplývať na tento stav na pracovnom trhu, je trh s bývaním.

Nízka mobilita na pracovnom trhu má negatívny vplyv na ekonomický rast. Stúpa regionálna nezamestnanosť, zatiaľ čo pracovné miesta ostávajú neobsadené. O nízkej mobilite pracovnej sily svedčia aj regionálne rozdiely v miere nezamestnanosti. Miera nezamestnanosti v Banskobystrickom kraji bola v roku 2007 takmer päťnásobne vyššia ako v Bratislavskom kraji. Dochádza k neefektívnemu využitiu a rozdeleniu ľudských zdrojov. Ľudia sú nútení odmietať pracovné príležitosti v iných regiónoch, na ktorých by mohli vytvárať väčšiu ekonomickú hodnotu a teda aj zarábať viac peňazí. Vyššia nezamestnanosť a obmedzenie rastu produktivity sa odzrkadľuje na nižšom HDP a nižšej životnej úrovni obyvateľstva.

Trh s bývaním je jedným zo štrukturálnych faktorov s dopadom na regionálnu mobilitu pracovnej sily. Na Slovensku je trh s nehnuteľnosťami charakterizovaný vysokým podielom nehnuteľností obývaných vlastníkmi, tzv. vlastníckym bývaním, a takmer neexistujúcim súkromným nájomným bývaním. V oboch charakteristikách v medzinárodnom porovnaní zaostávame. Nájomné bývanie tvorilo podľa posledných dostupných údajov z roku 2004 iba 5% z celkového počtu obývaných nehnuteľností, zatiaľ čo v Českej republike to bolo 29% a v Poľsku 25%. Z dostupného nájomného bývania až 80% tvorí sociálne nájomné bývanie.2 Sťahovanie sa za prácou je teda komplikované nedostatkom prístupného nájomného bývania.

Súčasná štruktúra trhu s bývaním je do značnej miery zapríčinená historickým vývojom. Súčasťou privatizačného procesu bolo aj zavedenie práva na odkúpenie nehnuteľnosti pre nájomníkov v štátnych bytoch za veľmi výhodné ceny3, čo viedlo k zmene vlastníckej štruktúry. Veľká časť verejného nájomného bývania bola následne odkúpená nájomníkmi do súkromného vlastníctva. Napríklad v Bratislave sa podiel súkromného bývania zvýšil z 12% v roku 1992 na 70 % v roku 1998.

Zatiaľ čo historický vývoj prispel k formovaniu súčasnej štruktúry bývania, politika podpory bývania3 túto štruktúru pomáha konzervovať a teda prispieva k pomalšiemu rozvoju súkromného nájomného bývania. V súčasnosti je väčšina verejných výdavkov vynaložených na podporu bývania použitá na subvenciu vlastníckeho bývania. V rámci Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) ale badať v posledných rokoch väčšie využívanie prostriedkov na podporu výstavby nájomného bývania.

Lacnejšie financovanie vlastníckeho bývania má nepriamy nezamýšľaný dopad na celý trh s bývaním. Subvencované vlastnícke bývanie je finančne atraktívnejšie a prístupnejšie ako nájomné bývanie. Podporuje sa tým dopyt po vlastníckom bývaní na úkor nájomného bývania. Na nižší dopyt po nájomnom bývaní reaguje trh nižšími investíciami do tvorby nového nájomného bývania, čo vedie k následnému pomalšiemu rozvoju tohto segmentu trhu.

Zameranie sa na podporu vlastníckeho bývania existujúcimi nástrojmi vytvára istú deformáciu na trhu s bývaním. Existujú možnosti, ktorými sa dá súčasný stav korigovať a predísť tak možným budúcim komplikáciám. Jedno z nich je presmerovanie štátnej podpory na vlastnícke bývanie na finančné príspevky na bývanie (housing allowance). Tento nástroj politiky bývania by umožnilo prijímateľovi výber medzi nájomným a vlastníckym bývaním. Finančné príspevky je možné lepšie naviazať na príjmové a ďalšie sociálne kritériá a takto dosiahnuť väčšiu cielenosť použitých prostriedkov. Posilnenie tohto nástroja odporúča Slovensku aj OECD.4

Najnovšia štúdia slovenskej ekonomiky pripravená OECD obsahuje viaceré ďalšie odporúčania s cieľom zlepšiť situáciu na trhu s bývaním: zníženie vysokého stupňa ochrany nájomníkov so zmluvou na dobu neurčitú, zvýšenie cien nájomného v štátnom bývaní na trhovú úroveň, riešenie nedostatkov v procese územného plánovania, monitorovanie konkurencieschopnosti v stavebnom sektore a zvýšenie dane z nehnuteľnosti na neutrálnu úroveň voči ostatným finančným aktívam. OECD hodnotí súčasnú úroveň daňovej záťaže nehnuteľností v SR ako relatívne nízku, čo umelo zvyšuje atraktívnosť investícií do nehnuteľností oproti iným možnostiam investovania.

Flexibilný pracovný trh lepšie príležitosti pre zamestnanie a pozitívne prispieva k ekonomickému rastu. Súčasná štruktúra trhu s bývaním na Slovensku, najmä nerozvinuté nájomné bývanie, má negatívny dopad na regionálnu mobilitu pracovnej sily. Politika podpory bývania nepriamo negatívne vplýva na rozvoj súkromného nájomného bývaním. OECD navrhuje viaceré zlepšenia tejto politiky s cieľom podporiť rozvoj tohto segmentu trhu s bývaním. Slovensko v tomto smere podniklo kroky v Národnom Programe Reforiem na roky 2008 – 2010. Ďalšie opatrenia sú témou odbornej diskusie.

Pripravil: Peter Harvan, Inštitút finančnej politiky Ministerstvo financií SR.

1 Sociálne nájomné bývanie je pridelované podľa príjmových a iných sociálnych kritérií a v súčasnosti existujú čakacie zoznamy na ich pridelenie.

2 Nehnuteľnosti sa odpredávali do súkromného vlastníctva za ceny, ktoré zodpovedali 5% ich trhovej hodnoty podľa United Nation Economic Commission for Europe (1999), Country profiles of the housing sector: Slovakia.

3 Medzi tri hlavné nástroje štátnej politiky patrí bonifikácia hypotekárnych úverov pre mladých, štátna prémia k stavebnému sporeniu a zvýhodnené pôžičky cez štátny fond rozvoja bývania.

4 Ekonomický prehľad SR 2009, OECD: najmä 3. kapitola sa venuje slovenskému trhu s bývaním.